廣東省住建廳印發四項城市更新規範指引

觀點網訊：近日，廣東省住房和城鄉建設廳印發《廣東省城市體檢與城市更新一體化推進工作指引》《廣東省城市更新專項規劃和年度實施計劃編制工作指引》《廣東省城市更新片區策劃編制技術導則》《廣東省城市更新項目實施方案編制技術導則》等文件，堅持以規劃為引領、需求為導向、項目為牽引，系統構建城市體檢與城市更新一體化全周期管理機制。

本次印發的4項規範指引作為省級城市更新工作和技術指導文件，貫穿城市更新工作全過程，涉及項目謀劃、建設、運營全周期，明确“體檢—更新—評估—提升”循環推進一體化工作程序，提出城市體檢、專項規劃、年度實施計劃、片區策劃、項目實施方案等關鍵環節的工作要求，強化成果之間的銜接傳導，對廣東九類更新任務進行分類引導，保障項目精準謀劃和有序實施，推動建立高效的工作推進機制，健全高質量的規劃編制實施體系，為全省城市更新工作提供系統化指導。

《廣東省城市體檢與城市更新一體化推進工作指引》提出按照“體檢找問題—規劃定策略—片區謀項目—方案籌資金—評估促提升”的工作思路，以“流程一體化”“空間一體化”“指標一體化”的推進方式，構建體檢與更新一體化閉環工作流程。

一是構建城市更新工作閉環實現“流程一體化”。以城市體檢為工作基礎，建立城市更新“4510”閉環流程，包括以體檢“4圖5清單”、專項規劃更新重點片區指引圖及項目儲備庫“1圖1庫”、片區策劃更新片區設計圖及項目實施庫“1圖1庫”、項目實施方案項目設計圖及資金拼盤“1圖1盤”為四個工作抓手，圍繞“抓問題、落空間、謀項目、定資金、評效果”五個一體化實施階段，明确“查找城市病竈、謀劃更新策略、編制專項規劃、編制實施計劃、編制片區策劃、編制實施方案、做好資金拼盤、實施更新項目、開展成效評估、鞏固更新成果”10個流程節點。

二是在空間和指標上銜接體檢成果與規劃編制。通過“4圖5清單”（問題地圖、需求地圖、資源地圖、整治潛力地圖，問題清單、需求清單、資源清單、整治建議清單、項目建議清單）實現體檢成果到更新規劃的“空間一體化”，将體檢空間作為更新項目的空間落位與範圍依據；建立體檢與更新共用的“一體化指標”，區分“剛性”與“彈性”，作為更新項目量化（實施規模、實施體量等）的依據，並通過問題整治率等檢驗一體化成效，實現體檢指標到空間落位的連貫性，空間品質到體檢指標的可溯源性，強化城市更新要素潛力評估與體檢指標應用。

三是提出完善組織機制、數據底座和智慧平台等保障措施。建立體檢更新一體化工作機制，強化跨部門工作協作，健全市級統籌決策、區級協調推動、街道（鎮）重點落實的分層管理模式。探索建立一體化數據底座與AI智能體數據化平台，加強城市更新信息技術保障，實現城市更新全周期、系統化監督管理。

《廣東省城市更新專項規劃和年度實施計劃編制工作指引》明确城市更新專項規劃和年度實施計劃的定位作用、内容框架和編制審查要求，突出更新戰略統籌、特色行動落實和項目庫分階段謀劃管理。

一是明确規劃計劃的定位作用和編制實施程序。城市更新專項規劃是統籌城市更新工作的綱領性文件，承擔戰略引領功能；城市更新年度實施計劃是各市開展城市更新行動的年度總體計劃。城市更新專項規劃由城市更新主管部門組織編制，經城市人民政府審定後實施，並應報省住房城鄉建設廳備案。經城市人民政府審定印發的城市更新專項規劃、年度實施計劃，是城市更新項目相關審批手續及建設實施、專項資金申報、金融貸款的基礎依據。

二是突出城市更新專項規劃的戰略導向作用。提出體檢成果傳導、更新戰略研究、更新行動任務、城市設計引導、重點片區指引、更新項目謀劃、投融資與運營、配套保障措施八方面主要内容。要求開展城市更新戰略研究，強調更新策略與城市發展的一體化關系，強化專項規劃目標策略制定和城市人口、空間、經濟三大方面發展戰略的緊密銜接，並強調規劃編制中運營與資金匹配、謀劃的重要性。結合廣東實際，充分吸納全省各地市更新任務需求與規劃編制特色，落實廣東片區統籌推進的工作要求，為更新行動任務和重點片區劃示及片區指引制定提供圖表參考案例。

三是建立項目庫分階段謀劃管理規則。統籌專項規劃與年度實施計劃的編制及銜接，優化項目庫動态管理和規劃實施保障等工作細則，建立項目儲備庫與實施庫分階段謀劃工作機制與管理規則，明确城市更新項目實施庫由市級城市更新主管部門實施動态管理。

《廣東省城市更新片區策劃編制技術導則》明确城市更新片區策劃的定位作用，提出編制内容框架和審查要點，突出體檢先行、内涵發展、統籌協調、長效治理。

一是明确片區策劃的編制要求和程序。片區策劃是城市更新規劃實施體系中承上啟下的關鍵環節，主要内容包括更新片區體檢、更新片區統籌、更新片區實施、專題研究等。片區策劃為劃定城市更新項目、協調決策片區更新實施重要事項、指導編制項目實施方案提供基本依據，並作為安排城市更新政策性資金等要素、制定和優化調整詳細規劃的重要參考。片區策劃由市級城市更新主管部門或縣級以上人民政府組織編制。

二是以片區體檢作為片區策劃編制的基礎條件。落實“先體檢後更新、無體檢不更新”，以更新片區内的建成環境、存量資源等為對象，開展片區體檢，通過構建片區體檢指標體系、摸清片區現狀底數、銜接上層規劃要求、查找問題短闆、梳理各利益相關方更新意願和改造訴求、識别潛在更新資源、提出整治舉措建議，形成問題清單、需求清單、資源清單、整治建議清單和項目建議清單，為片區策劃方案編制提供工作基礎。

三是建立更新片區“統籌協調—項目實施—長效治理”的技術路徑。強化片區策劃與城市整體發展戰略、城市更新專項規劃的銜接協同，對片區目標定位、功能業态、用地與設施布局、城市設計引導、土地與産權整備、資金籌措、實施分期與時序等作出統籌安排，提出詳細規劃調整建議，推動片區更新實現經濟、社會、環境、文化等綜合效益。建立片區更新項目庫，提出片區内項目統籌實施要求，确定各方利益相關方合理共擔的資金模式。鼓勵明确片區統籌主體，構建“投、融、建、管、運”一體化實施機制，市場主體承擔的改造投資成本應與運營收益相匹配，形成資金閉環，引導多元主體共同參與片區長效治理。

《廣東省城市更新項目實施方案編制技術導則》明确城市更新項目實施方案的定位作用，提出編制内容框架和審查要點，突出尊重民意、精準施策、運營前置、分類指導。

一是明确項目實施方案的編制要求和程序。項目實施方案是指導城市更新項目建設運營全流程的系統性、實操性方案，是城市更新項目改造實施及相關審批手續的重要依據。主要内容包括項目更新基礎、功能定位、更新方案、運營管理、資金測算、專題研究等。項目實施方案由縣級及以上城市更新主管部門組織項目實施主體編制。

二是構建“方案—建設—運營”項目全生命周期實施閉環。以現狀資源分析和改造訴求征集為基礎，确定項目功能定位，形成規劃設計、建築設計、産權登記、産權歸集、土地整備、實施計劃與時序等“多案合一”更新方案，着力破解多主體産權歸集、成片連片土地整備等實施難點堵點。強化城市更新項目全生命周期資産運營管理，開展項目投資收益測算，評價綜合效益和可行性，推動“重建輕管”向“建管運一體”轉變，促進項目長效運行與可持續更新。

三是提出城市更新項目分類實施指引。銜接我省持續推進城市更新行動的政策文件，對城鎮老舊小區改造、城中村改造、完整社區建設、城市基礎設施建設改造、城市生态系統修復、既有建築改造利用、老舊街區老舊廠區更新改造、城市歷史文化保護傳承、城市功能完善等九類城市更新任務，“一類一策”提出差異化更新指引，指導各地因地制宜、有序實施。

今年以來，廣東加大力度推進城市更新工作，強化工作部署，持續健全政策指引，加強項目謀劃管理，統籌推進各地市全面開展城市體檢評估，有序編制城市更新專項規劃、片區策劃和項目實施方案，啟動建設城市更新重點片區72個，實施城市更新項目3789個，獲得中央各類補助資金超250億元，上半年完成投資2391億元。

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