“需求持續向上” 萬國數據REIT的經營韌性與擴募進展

觀點網 憑借長租約鎖定短期收益穩定性，數據中心REITs在2026上半年展現出較強經營韌性。

根據南方萬國數據中心REIT披露的上半年業績情況，該基金上半年收入為9553.04萬元，淨利潤3636.37萬元，經營活動産生的現金流量淨額為5470.23萬元，可供分配金額為5248.61萬元。截至上半年期末，該基金淨資産為23.67億元，期末基金份額淨值為2.9596元。

上半年，該基金毛利率為62.51%，與2025年62.88%基本持平，息稅折舊攤銷前利潤率則高達91.13%，顯著高于上一個年度。

對此，萬國數據投資並購高級總監金翔宇解釋稱，提升原因主要是期内處置廢舊蓄電池形成額外收益，這類收益並非每期都會發生，因此不宜将91.13%這個利潤率簡單外推為長期水平。

“需求持續向上”

産業科技連線了解到，萬國數據REIT首發持有的基礎設施項目為位于江蘇昆山的國金數據中心，包含2棟數據中心樓，共計4192個機櫃，采用批發型業務模式，100%收入來源于服務器托管服務費，已運營年限6年。

截至2026年6月30日，該基金所持數據中心項目資産總可售功率29,044kW，期末實際計費功率為28,448kW，期末計費率為97.95%，期末托管服務費收繳率為100%。報告期内有效托管服務費單價水平為570元/kW/月（含稅），報告期末加權平均合同剩余期限為1090.1天，客戶結構以上海聯通、上海電信、客戶A為主。

整體看，數據中心REITs底層資産均維持高負載和高回款，短期現金流穩定性較強。更為重要的是，數據中心目前處在行業高速發展期。

基金報告指出，中國IDC行業正由規模擴張邁向高質量發展階段，人工智能成為行業主要增長動力。2025年用于人工智能訓練與推理的數據總量達199.48EB，同比增長42.86%；其中推理數據量為101.34EB，首次超過訓練數據量。

據國家數據局測算，未來推理算力需求與訓練算力需求之比或将達到3:1，甚至更高。同期，全國日均詞元（Token）調用量由2025年初的超1萬億增至年末的100萬億，2026年3月進一步增至140萬億。

金翔宇稱，AI算力已經被大規模應用起來。體現在資本開支上，預計未來三年包括阿里、字節、騰訊在内的大廠會投入在幾千億以上規模的資本開支，投向算力和雲基礎設施。

據行業預測，中國IDC市場規模預計從2024年的6391億增長到2028年接近1.9萬億，復合增速約為31%，算力基礎設施需求仍然在快速增加。

金翔宇認為，無論是IDC或者AIDC整體需求都是持續向上，這個邏輯在中長期不會改變。“如果看具體項目的話，還是要根據具體項目的情況來評估，需要落實到客戶本身的需求和業務的匹配程度，以及項目本身稀缺性。”

擴募正在推進

擴募是基金實現長期成長的重要路徑之一。

今年7月，萬國數據REIT發布擴募公告，拟新購入的不動産項目為廊坊曙成數據中心，位于河北廊坊龍河高新技術産業開發區，包括3棟數據中心樓及配套動力樓、1棟運維中心，以及相關重要設備所有權（不含110kV變電站進線工程）。

管理層介紹，擴募核心意義是在不改變投資方向的前提下，增加同類型的優質資産，通過統一運營統籌形成管理協同和規模效應。他表示，如果本次擴募順利完成，基金将出現四個方面的變化。

第一是資産規模會增厚，底層資産從一個增加到兩個，區域布局從昆山單一地方延伸到廊坊、昆山兩個地方，單一項目的集中度相應下降；第二，整體收益來源會拓寬組成數據中心和國際數據中心，将形成兩項現金流的來源；第三投資目標和整體基金的運行方向不變，新增資産仍屬于數據中心資産；第四，治理結構總體穩定，基金管理人原始權人和統一運營統籌主體均保持不變。

基金經理張文全透露擴募進度稱，目前正在按程序推進申報，後續的主要環節包括發改委申報、證監會變更注冊、上交所審核以及基金份額持有人大會審議，具體的節奏取決于申報和審核進展。“本次完成後，管理人仍會圍繞資産的質量分派表現和持有人利益。持續評估萬國體系内外符合條件的成熟資産。”

據了解，原始權益人萬國數據旗下持有較多數據中心資産，2026年第二季度末運營面積為684,977平方米，運營面積的簽約率為92.4%；二季度末的計費面積為542,236平方米，運營面積計費率為79.2%。

上半年萬國數據訂單成績可觀，上半年累計簽下471兆瓦算力合約，将全年簽約目標從500兆瓦上調至1000兆瓦。為實現這一目標，該公司将全年資本開支上調至100億元。

金翔宇稱，萬國數據在國内的投資邏輯一直是由客戶需求去做牽引資源和效率，以及資本回報並重，核心城市及周邊項目主要是承接一些低時延的雲計算，企業IT和推理需求的基地型項目，将會重點服務于一些大規模高密度對電力和成本更敏感的訓練及算力需求。

他表示，未來三年萬國數據會加速開發一些大型基地型項目，會優先考慮電力資源充足，綠色能源條件較好，能夠規模化交付，且已有明确客戶需求的區域。具體建設節奏将根據客戶訂單和資本回報進行動态安排，並将持續關注在核心區域内的一些數據中心機會，如果有好的機會，不排除會進一步在核心區域部署數據中心。

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