不斷推動REITs出表 投資收益多寡致新建元利潤波動

觀點網 新建元的利潤主要來自于REITs出表物業帶來的投資收益。

近期，蘇州新建元控股集團有限公司對外披露2026年上半年經營情況。上半年，新建元集團營業收入為14.77億元，同比下滑約10%；歸母淨虧損5783.18萬元，上年同期盈利5.19億元；毛利率為-2.17%，上年同期為0.3%。

産業科技連線了解到，新建元主營業務包括房産銷售和城市綜合服務。

近年來，因房地産項目結轉規模下降、盈利空間收窄，該公司經營性虧損加劇，主要在REITs方式盤活資産形成的投資收益的補充下實現盈利。

營收、利潤雙下滑

分闆塊來看，新建元集團期内營收來自于城市綜合服務、房産銷售兩大業務闆塊。在營收構成中，城市綜合服務錄得營收從2025年上半年的15.41億元下滑至10.92億元，毛利率從-4.43%下滑至-20.02%，營收占比從93.86%降至73.89%。

與之形成對比的是，房産銷售錄得營收則從2025年上半年的1.01億元提升至3.86億元，毛利率從72.55%下滑至48.35%，營收占比從6.14%提升至26.11%。

公告指出，新建元于2026年1-6月公司房産銷售收入較上年增加282.51%，房産銷售成本較上年增加619.76%，毛利率下降24.2個百分點。本期房産銷售收入主要來源為月亮灣建屋廣場E座（紫雲庭）、數谷一期E棟，房産交付規模有所增加，去年同期為尾盤銷售，成本低，毛利高。

産業科技連線獲悉，新建元的城市綜合服務貢獻絕大部分營收，因為其持有較大規模經營性物業，主要集中于蘇州工業園區。

近年來，因優質物業通過REITs盤活出表，表内租賃物業規模有所下降，同時新入市項目仍處于招商培育階段，業務收入有所下滑，疊加折舊及運營成本增長影響，租賃業務成本倒挂。

在産業載體建設上，數智灣二期進入施工收尾階段，即将啟動竣工驗收；數智灣三期、新建元智工坊、蘇州2.5産業園五期按年度目標穩步推進工程進度。

房地産開發業務也是新建元的主營業務之一，主要經營實體包括建屋集團、圓融集團。

一份評級跟蹤報告顯示，截至2025年末，新建元主要在售/待售項目總投資金額為382.38億元，規劃可出售建築面積合計194.35萬平方米，累計已銷售面積為119.33萬平方米，已回籠資金223.92億元；待售面積為75.02萬平方米，按照各項目當前銷售均價計算，除未推盤或無明确均價的項目之外，其余項目待售部分總貨值為161.84億元。

報告指出，2025年新入市的晉墅（荣域西）項目投資規模較大，該項目系蘇州工業園區雙湖闆塊高端住宅項目，涉及公寓和别墅業态當年僅少量推盤，截至年末已去化1.6萬平方米，實現合同銷售額13.13億元。随着該項目的陸續加推及銷售，有望對該公司合同銷售額的增長提供支撐。

REITs帶來投資收益

将時間線拉長來看，早在2023-2025年，新建元的房地産項目結轉規模下降且盈利空間有所收窄，營業毛利持續減少。與此同時，新建元投資收益較大，主要産生于REITs方式盤活自持物業形成的處置收益，能夠對盈利提供有益補充。

在投資收益的補充下，新建元于2023-2025年實現盈利，淨利潤分别為13.23億元、7.65億元和3.10億元，因經營性虧損加大而逐年下降。2026 年第一季度淨利潤為0.15億元，同比減少3.06億元，上半年為-7851.32萬元。

整體看，新建元的盈利易受房地産項目結轉節奏和REITs盤活資産安排等因素影響而産生波動。近年來致使新建元利潤出現較大變動的主要原因，在于期内投資收益的多寡。

數據顯示，上半年新建元報告期利潤總額為-0.53億元，非經常性損益總額則達到3.25億元，其中投資收益達到7.99億元，而2025上半年這一數值約為15.56億元。

債券中報提及，上半年新建元投資收益主要由廣發-元聯-新建元樂活城資産支持專項計劃類REITs發行确認投資收益、權益法核算的長期股權投資收益、及持有基金，屬于非經常性損益的金額為3.39億元。

産業科技連線了解到，近年來，新建元持續通過REITs方式盤活經營性物業資産，出表物業規模較大。

2023年和2024年，新建元分别實現李公堤一期至三期街區商業，以及部分鄰里中心和圓融時代廣場等物業資産出表，涉及可出租面積合計11.1萬平方米和12.67萬平方米。

2025年，新建元發行三項資産支持專項計劃，出表資産涵蓋産業園、商業及寫字樓等多類物業，涉及可出租面積合計54.58萬平方米。截至2025年末，新建元已出表的主要物業可出租面積合計110.34萬平方米。

新建元于債券中報介紹，截至目前，新建元集團累計已成功完成十余單類REITs産品發行，包含鄰里中心、商旅資産、李公堤1-4期、圓融時代廣場、産業園、商辦等底層資産，並以2.5産業園一期二期作為底層資産，成功參與全國首批、江蘇首單公募REITs試點上市。目前已形成多元化、多層次的REITs發行體系。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。