中報觀察 | 毛利率擡升背後 北京住總仍難掩經營承壓

觀點網 北京住總集團有限責任公司日前披露了2026年中期債券報告。

數據顯示，2026年1-6月，公司實現營業收入179.59億元，較上年同期的220.26億元減少40.67億元，同比下降18.48%；同期綜合毛利率為7.55%，較上年同期擡升0.40個百分點。

收入端的變化是主動與被動交織的結果，報告期内，該公司建築施工與房地産開發兩大主業同步收縮，既是行業周期疊加公司主動“退坡”的投影，也映照出傳統擴張模式的邊際收窄。而利潤端的韌性，則主要來自建築施工闆塊剝離低毛利項目後毛利率的明顯擡升。

具體來看，建築施工業務作為北京住總集團最核心的收入單元，營收從上年同期的100.41億元回落至81.09億元，降幅接近兩成，收入占比仍穩居首位，約為45.15%，這與宏觀基建投資增速放緩的行業背景相吻合。

房地産開發業務營收由48.87億元縮水至36.67億元，占比由22.19%降至20.42%。在房地産調控常态化的環境里，這塊曾經的“現金奶牛”正讓位于更加穩健的低風險運營模式。

數據來源：公司2026年中期債券報告

據該公司債券中期報告披露的行業背景，2025年全國建築業總産值同比下降5.43%；而據中國建築業協會統計，2026年上半年全國建築業總産值119363.49億元，同比降幅進一步擴大至12.71%，建築業增加值占GDP比重降至5.18%、同比下降0.6個百分點。

地産端寒意更甚，據國家統計局數據，2025年全國房地産開發投資82788億元，同比下降17.2%；2026年上半年全國房地産開發投資38074億元，同比下降18.0%，新開工面積下降23.4%、新建商品房銷售面積下降11.6%。

兩大主業所處行業雙雙收縮，大體是行業寒冬的一面鏡子。

在一片收縮中，生産性服務業顯示出較強韌性。該闆塊營收雖由70.98億元降至61.83億元，但降幅小于建築施工與地産，且收入占比由32.23%提升至34.43%，成為支撐營收底盤的重要一極。

報告披露，生産性服務業涵蓋材料銷售、工程監理、裝飾等業務。也就是說，該公司依托全産業鏈優勢，将内部的資源消耗轉化為外部的銷售收入。

如果只看收入，北京住總上半年顯得黯淡；但深挖毛利卻能看到一線生機，上半年合計毛利率7.55%，同比提升0.40個百分點。

數據來源：公司2026年中期債券報告

報告披露，建築施工闆塊毛利率由上年同期的7.38%大幅躍升至8.83%，是拉動綜合毛利率上行的主要動力。

這一躍升背後，是該公司在剔除低毛利純施工項目後，集中資源承接高附加值項目，並通過内部供應與外部集中采購結合的物資管控降低成本。

房地産開發業務毛利率則穩定在9.68%，該闆塊收入下滑25%而毛利率微升，與當期結算項目的區位和産品結構直接相關。

生産性服務業毛利率則由5.26%降至4.61%，或與大宗商品貿易類業務價格波動有關，但憑借更大的營收基數，仍為整體貢獻可觀毛利。

據公司債券中期報告披露，北京住總已形成集融投資、科技研發、物資采購等一體化的全産業鏈綜合服務能力。

這意味着在收入端缺乏增量的環境下，内部供應與集中采購帶來的成本管控，成為對沖下行的主要工具。成本的降幅跑赢了收入的降幅，利潤率因此被“省”了出來。

需要承認的是，這些新變量目前仍處于“投入期”，報告期内公司並未披露新增收入或毛利潤占比超10%的業務闆塊，說明新業務對報表的貢獻尚在起步階段，其價值更多體現在戰略卡位與未來現金流預期，而非當期利潤。

與此同時，利潤韌性並不能掩蓋資産負債表的緊繃，報告披露，截至2026年6月末，北京住總資産負債率為78.75%，較上年末基本持平，但仍處高位。

合並口徑受限資産合計307.63億元，相當于合並淨資産的127%，其中存貨受限157.12億元、投資性房地産受限50.96億元、長期應收款受限88.56億元。

換言之，該公司賬面資産中有相當比例已經抵押給銀行與債權人，“紙面家底”的彈性有限。

報告期末，該公司合同負債93.05億元，較上年末的113.50億元下降18%。該部分為預收房款與工程預收款構成的“蓄水池”，它的收縮意味着未來收入确認的動能正在減弱。

從數據來看，北京住總大規模資産被鎖定于保證金與項目執行之中，流動性騰挪空間受限。而維持流動性的做法，依舊是通過發行新債，以借新還舊。

報告顯示，上半年北京住總先後發行四只公司債券，合計募資32.00億元，不過，上述債券票面利率整體逐期走低，也意味着，債務結構向長期化、低成本遷移。

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