中報觀察 | 聯發集團進取又保守的半場

觀點網 這是聯發集團既進取又保守的半年。

進入2026年，房地産政策基調從“止跌回穩”進一步轉向“着力穩定房地産市場”，但市場的自我修復仍然緩慢。國家統計局數據顯示，上半年全國新建商品房銷售面積40,140萬平方米、銷售額37,945億元，同比分别下降11.6%和13.6%。

在此背景下，聯發集團于近日披露了2026上半年公司債券中期報告。

從财報核心數據來看，2026年上半年聯發集團實現營業收入73.07億元，同比回落28.37%；利潤端則呈現減虧态勢，期内實現歸母淨利潤-4.34億元，較2025年上半年的-6.54億元實現明顯減虧。

銷售端方面，上半年最大的亮點是權益銷售額的大幅提升。期内，聯發集團實現全口徑合同銷售金額131.99億元，同比微降1.55%；權益銷售金額110.10億元，同比增長22.87%。

而之所以說聯發保守，是源于上半年投資端的大幅收窄。期内，公司全口徑拿地金額21.43億元，較去年同期大幅下滑78.11%；權益新開工面積亦下滑62.59%至14.90萬平方米。

銷售爆發

營收端的收縮並非短期現象，本質是過往年度銷售表現的滞後結轉體現。

2026年上半年聯發集團實現營業收入73.07億元，較上年同期的102.01億元減少約28.4%。公司解釋主因系房地産項目竣工交樓結轉金額減少。

營收持續走低，是行業下行期内可結轉貨值收縮、銷售端以價換量的滞後反映。當前的收入，反映的仍是兩年前行業深度調整期的銷售情況，與當下銷售端的邊際回暖存在時間錯位。

與營收收縮相對的是盈利指標的邊際改善。聯發期内綜合毛利率由上年同期的5.93%回升至7.09%，但這回升並非來自主營業務，而是來自“輕資産”闆塊。

2026年上半年，聯發房地産開發業務毛利率為4.42%，較上年同期的4.97%小幅回落；反觀運營闆塊，物業及租賃管理業務收入由5.04億元增至5.29億元，毛利率高達34.10%。與此同時，低毛利的供應鏈運營業務收入由9.26億元壓縮至0.29億元，幾乎不再擾動報表。

當下，聯發似乎正通過“主業降速、服務增收”的方式，先把綜合毛利拉回正區間，但4.42%的房開毛利率仍難以覆蓋三費與資金成本，利潤表的壓力並未消除；毛利率結構的“換擋”，至多是把報表底部從“失血”拉回“止血”狀态，離真正回血尚有距離。

盡管利潤端尚未釋放明确的見底反轉信号，但銷售好轉的信号卻是确切的。

期内，聯發實現全口徑合同銷售金額131.99億元，同比僅降1.55%。另外得益于去年獨立操盤項目的增多，今年上半年權益銷售金額同比增長22.87%至110.10億元；權益銷售面積亦同比提升12.49%至63.4萬平方米。

在觀點指數發布的2026年1-8月房企銷售榜單中，聯發以權益銷售金額158.57億元排名第20位，較去年同期的134.70億元的排名同比上升了4名。全口徑銷售方面，聯發錄得181.61億元，排名24位。

銷售的改善，核心驅動力是來自南京、武漢、上海等城市的“新澍系”主力青年向樓，這部分項目是由聯發100%持股獨立操盤。

例如南京雨花新澍項目，是聯發上半年第一貢獻大盤，主要面向南京軟件谷産業青年客群，建面69?133平方米，均價3.06萬元-3.1萬元/平方米。結合聯發披露的數據以及當地媒體的報道，該項目上半年實現銷售金額20.20億元，網簽640套，是南京上半年金額、面積、套數三項銷冠。

再者就是武漢光合新澍，6月首開推出160套房源，開盤49分鐘全部售罄，開盤12天累計成249套，登頂武漢6月商品住宅網簽銷量第一；上海時光新澍上半年亦實現銷售金額10.9億元。

當然，項目分化現象同樣客觀存在，最終去化效果也受地段、區域市場競争格局影響。

像廈門環島新澍項目，市場表現就較為冷，而建發股份2025年已對該項目存貨計提了5.61億元，今年上半年又再次計提了9950.09萬元。

拿地的收縮

銷售市場熱度走高的另一面，是2026年上半年聯發土地投資的顯著收縮。

回顧2025年，聯發拿地态度相對積極，全年新增貨值259.1億元，較2024年的205.6億元同比增長了26%，重點發力在大本營廈門、南京、深圳，尤其是上海。期内，權益拿地金額為126.33億元，同比增漲75.33%。

反觀今年，觀點新媒體統計，聯發截至目前僅獲取了三宗地塊：6月24日在廈門集美拿下兩宗地塊，以及7月17日以8.64億元拿下西安未央區地塊。

值得一提的是，廈門集美兩宗地塊最初由聯發獨立競得，但7月中旬建發國際發布公告，宣布将與聯發合作開發該項目。

根據合作框架，聯發手握51%股權做項目“大掌櫃”，而建發國際附屬公司則出資11.95億元，兜底大半資金，持股49%；項目公司設3名董事，聯發委派2名。

回想地塊出讓當日，廈門一共上架了6宗地塊，頭部閩南房企國貿、象嶼、聯發均順利補倉，但當時唯獨不見大哥建發的身影，引發市場一衆猜測，原來其早已另作安排。從地塊周邊項目布局邏輯來看，建發、聯發各自獨立拿地，本是更優選擇。

以集美僑英J2026P01地塊為例，此前建發已在距離地塊幾百米處拿下了三宗地塊，分别打造成鯉悅一期、二期、三期項目，若再摘一子便能形成“四子連城”布局。

而鯉悅項目的去化成績也是相當符合市場預期，從2024年9月首開到2026年4月，不到2年的時間，從鯉悅一期542套、二期583套到三期411套，累計1536房源全部售罄，月均去化達到82套。

再看西亭2026JP01地塊，聯發在該闆塊也早已布局了嘉悅里一期、二期、三期、五期項目，距離新地塊也僅直線距離約650米，從2024年10月一期首開到2026年7月嘉悅里五期最後一棟樓2号樓認籌，一共2830套房源也終于迎來了清盤。

不過，若選擇共同合作，這其中的妙處就在于雙方報表層面的結構優化。不僅分攤了聯發的現金流壓力，短期内增厚它的規模與土儲，同時項目後期表現也不影響建發國際的營收與毛利率。

至于7月拿下的西安未央區地塊，聯發時隔四年半在西安的再度出手，而地塊所在的團結片區亦是過去一年時間里西安樓市熱度最高的片區。憑借這地塊，聯發成功跻身西安2026年1-7月房企拿地金額第五名。

土地投資規模大幅收縮，直接減少企業現金流出，再疊加銷售回款改善，成為聯發2026年上半年經營現金流轉正的關鍵因素。2026上半年，聯發實現經營活動現金流淨額58.99億元，而去年同期該數據是?3.17億元。

債務維度方面，聯發合並口徑有息債務417.40億元，較期初下降5.76%；短期借款、一年内到期非流動負債分别為11.57億元、19.55億元，較期初分别下降37.84%、55.66%，短期剛性償債壓力明顯緩解；期末貨币資金達168.17億元。

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