觀點亮劍 博鰲交鋒：開局之年 | 2026博鰲全體大會

主持嘉賓：

邵　宇　 國家金融與發展實驗室特聘高級研究員

讨論嘉賓：

蔡　雲　中國商業聯合會購物中心分會副主任委員兼專家委員會首席專家

陳若煜　京東集團SEC委員、京東産發CEO

劉愛明　中城新産業控股集團有限公司董事長

羅韶穎　東原仁知城市運營服務集團董事長

張　鵬　園動力産業發展創始人、董事長

丁險峰　明明機器人總經理

邵宇：我們這個環節時間緊張，就請大家談談這一年各自做了什麼令人開心的事、找到了什麼創新點。首先有請蔡雲女士。

蔡雲：“十五五”開局對商業地産來講是一個分水嶺：行業從過去依靠房地産增量投資、投資拉動，轉向依靠存量資産進行經營、運營、管理、資産增值，並通過資本形成閉環來推動發展。

這一年我們也感受到，倒閉的購物中心不少，新建的也如雨後春筍般涌現，各種業态拔地而起。但整體來看，購物中心如果還維持以往的運營方式、銷售模式和業态組合，已經完全不能滿足市場需求。

一些求新求變的購物中心紛紛發力，通過運營模式的改變、新業态的發展，包括适應新消費形式下的各項運營，使得有的購物中心好的依然好，一些運營不太好的購物中心也在宏觀市場條件下不斷調整自己，由此帶來了市場資本的變化。

大家不能一概而論地說購物中心或消費型業态都已經不行了。真正做了體驗型消費、康養、文旅轉型，做了數智化轉型，包括資本運營的，都取得了一些成果，大家還是要有信心的。

以上就是我今年一年做的工作。

邵宇：今年已過大半，您去過的購物中心里，讓您印象最深、眼前一亮的，是哪一家？

蔡雲：北京西邊有一個五棵松萬達廣場，這是一個20多年的項目：從最早的太平洋百貨，到卓展、藍色港灣，到最終人去樓空、漆黑一片，已經幾年了。

前幾年政府拿出一筆城市更新資金，同時，金融機構等資方也紛紛要救活這個項目。在這種情況下，萬達便采取輕資産運營模式。這個項目從原本已經死掉到如今重新盤活，我認為應該是北京萬達系最好的一個項目。

這是政府、資本、運營三方聯合起來做的項目，現在他們的招商以體驗性消費、康養文旅為主，也包括新派餐飲，已經把這個市場帶得很紅火，做得非常好。

邵宇：這有點像中信城開剛才提到的那個項目，屬于點石成金、化腐朽為神奇。最近我也去了一家上海的購物中心，叫西岸夢工場，挺熱鬧的，值得大家去感受一下。

陳總是來自京東，京東産發在國内外物流資産方面的擴張非常迅速，在當前這樣的時代背景下逆市布局，是怎樣的考慮？

陳若煜：這幾年與同行交流，大家的壓力都特别大，但産業鏈降本增效、企業全球化布局、消費履約升級、制造業供應鏈重構，這些需求是長期存在的。真正服務于産業鏈、供應鏈效率提升的高品質資産，仍然具備長期價值。

物流地産投入之後是幾十年的資産，也許大家三五年後就會退出，但手里還會留有一部分股份。我們投資的初衷並不是為了賺取開發環節的利潤，而是要把這些項目變成一張基礎設施網絡，根據京東背後的零售和物流需求來布局。

自建物流體系是2007年劉總提出的，這是在擴充全品類之後所做的另一個重大決定。這一長期主義我們一直堅持到現在，而且還會延伸到未來。我們始終以供應鏈為基礎開展業務，哪怕現在業務再多元化，也都離不開這一點。

我們把周期再放長一點，從整個地産行業來看，物流地産是比較能穿越周期的。這是第一點：堅定的長期主義。

第二是以需定産。今天樊教授也提到了，中央一直強調的是“需”；包括昨天晚上我們交流時，我記得王主席也提到，要先找到你的客戶在哪里。這也是我們比較淡定的原因，我們也一直在這麼做。

在北京馬駒橋，我們的三期項目剛剛開工，未來将形成近50萬平方米的高標倉集群服務華北供應鏈，同時項目已經因為已經完成了了長租約的簽訂。

邵宇：你們這些項目主要是自用還是對外出租？

陳若煜：我們60%以上的客戶是外部的。京東物流作為壓艙石，同時又有衆多長期合作的外部多元化各行業線KA租戶，因此形成了較強的抗周期能力。在近幾年物流地産市場出租率不斷下行的情況下，我們出租率一直保持在90%以上，持續領跑行業。

舉兩個比較有意思的例子。

第一個是今天大家講到的新能源汽車，這一塊我們的客戶有比亞迪、小鵬、理想、寶馬、吉利、東風。我們最早都是自用，現在只要把産品開放出來，這些汽車行業的客戶都會選擇我們。

第二個是電商行業，大家會覺得京東本身在跟阿里這些同行競争，實際上很有意思的是，淘寶、美團、拼多多、TikTok、希音都在租我們的倉庫。

邵宇：他們也在用你們的産能。

陳若煜：對，都在用京東産發的倉庫，國内和海外的都有。實際上，現在外部客戶的動力還要更足一些。

京東物流本身就是京東的壓艙石，我們還收購了德邦、跨越，這樣既有内部的助力，又有外部的行業客戶，業務在不斷增長。

邵宇：說穿越周期、長期主義，這些都需要資金，京東當然能提供一部分，但還是需要找到長期穩定、廉價的資金來源，比如REITs，這方面您的看法是怎樣的？

陳若煜：行業内其實都在做，玩法就是“投融管退”。為什麼現在有些機構比較謹慎？因為把這個項目做成了債性資産，而且利率比較高，當行業突然下行的時候就有風險。

我們的基金總規模400多億，但沒有任何債性資産。

今年上半年大家可以看到國内倉儲的機構間REITs，這是一個新事物。我們只花了8個月的時間把它做出來，並且完成交割、上市，規模42億，而且是超募的，是我們繼2023年發行首只民企倉儲物流公募REITs之後，在資産證券化領域的又一里程碑。

至此京東産發Pre-REITs、機構間REITs、公募REITs——三者協同，形成了完整閉環。

這對于産發和看重産發的投資人而言，都意義重大，未來産發不同成熟度的資産，都能找到對應的資本化方式，並且可實現滾動發展——比如私募基金可退到機構間REITs、再從機構間REITs退到公募REITs。投資人退出通路将更有保障，産發的資管轉型也将大幅加快。。

所以現在好的資産，大家是非常需要的。

邵宇：這是今天我聽到的最讓人振奮的消息。

陳若煜：為什麼行業内現在都選擇我們這個資産？因為我們的出租率一直很高。行業整體出租率是81%，，而我們超過90%是按照最嚴格的口徑統計的。

在這種情況下，市場對資産的選擇對我們的最終投資有很大啟發。現在大家選址都說要離高速路口多近。我們在投資選址上，幾乎覆蓋了所有物流核心節點，並結合京東零售、京東工業等的後台大數據識别不同行業的重要産銷地進行針對性的布局。

我們的投資注重長期主義，並不會因短期的波動而影響長期的計劃，堅定做好穿越周期的優質底層資産布局。

邵宇：這種數據和智能驅動的布局模式，可供大家借鑒。接下來請羅韶穎董事長談談您今年做得比較好、比較振奮人心的事情。

羅韶穎：我介紹一下我們的實踐。剛才我看了我們這個環節的分議題，想找一個與我們結合得更緊密的内容。

我覺得第二個議題，也就是換道期的時機和節奏，這方面的做法也許能夠給到大家一起啟發，這也是我們在第二曲線的探索和轉型中看到的機會和可行性。很多同行都能看見同樣的轉型方向，但能不能跑出來，很大程度要看企業自身的基因與提前布局的沉澱。

邵宇：您覺得您的第二增長曲線是什麼？

羅韶穎：布局的話我們做了幾塊。一個是我們有裝備制造的基因，前幾年做了幾個小而專的産業類機器人，其中有一個産業清潔的機器人，本來主要是出口到歐美和日韓，一直沒有怎麼開拓國内市場，因為國内市場極度内卷，低價競争成為常态，在國内單純售賣硬件這條路很難走通。

但是前年，我們的物業集團也想出海，就去印尼和越南做了走訪，走訪下來發現，印尼在清潔服務方面似乎還有機會。當地有地産商朋友拿了兩個典型項目——一個是高端寫字樓，一個是中端商場——給我們做測試。我們派了兩個人、兩台機器人，在當地實打實地做了4個月的實戰測試。

在印尼，清潔工的成本比中國還便宜，四個月測試下來，兩個項目分别省了19%和23%。這給了我們很大的啟發：機器人不好賣，那我們就轉換思路，輸出人機一體化的整套服務解決方案，以方案分包的模式對外交付——在印尼都能省這麼多錢，而且清潔效果也經過了專業檢測。而且，機器人不是用來替代人，而是跟人一起完成高強度的工作，減輕人的負擔，這也是我們一以貫之的科技觀。

後來，我們就跟支持我們測試的當地地産商朋友開始籌劃合作，一起幹這個事情。我們合資成立了一家智慧清潔服務公司，並已經開始運營。國内反而是在印尼走通之後，現在才考慮回頭來看看。

我們做物業做了20幾年，在全國70多個城市提供服務，有大量的非住宅項目，包括醫院、學校等等。之前我們不是沒有想過在國内推廣——無論是産業清潔機器人，還是訂閱式的清潔服務。

客觀講，同事們都不大願意推，推也推不動，因為這完全是一套新的産品邏輯和業務能力，從銷售環節開始，搞不懂整件事，就沒法去銷售。

在印尼打通之後，國内同事的興趣和信心也都起來了。所以從去年到現在，我們在國内已經推了十幾個項目，而且地方公司的積極性也明顯提升。

邵宇：您的意思是，做智能化的清潔服務，先出海，然後出口轉内銷，把整個模式都改造一遍，同時把制造業也順帶做了？

羅韶穎：是的，制造業倒是以前一直在做，我們做了20幾年。這並不是憑空孵化出來的新能力，是從我們自身産業基因里生長出來的實踐。

回到時機和節奏這個話題，明天我會詳細分享。簡單來講，我覺得是基因、人和心态。

還是要做自己基因里有的東西，轉型不要追熱點、抓風口，我覺得沒有意義，還是要找到自己的基因，盤一盤自己的存貨，里面肯定是有一些亮點的。市場上大家看到的轉型方向大同小異，但能不能跑出來，很大程度取決于企業本身沉澱下來的禀賦。

另外，出海對團隊人員的要求特别高，也非常挑合作伙伴，還有就是心态要好，這件事急不來。

邵宇：整個心态和邏輯都在調整。愛明總，您也是老法師了，給我們聊聊，有什麼開心的項目或者嘗試。

劉愛明：最近這一年更多還是在思考，原來的業務接着在做，這就不細說了。

我原來做了25年的房地産，最近又做了十來年的産業園。原來我覺得這兩件事沒什麼關聯，現在覺得它們的關聯性挺強的。

傳統上我們談人的集聚，最大的動力還是城市化；但我覺得未來更多的動能可能來自産業，來自新質生産力形成的産業集群。

過去動力來自城市群，未來動力将來自産業集群。過去大家也這樣說，但實際當中案例好像並不多。

經過最近這一年的觀察和思考，我覺得這兩個業務未來的關聯性會越來越強，房地産未來新的動能，也許還是來自新質生産力。

邵宇：您說的就是産城融合這一塊，新的産業園周邊的聚集，是您覺得明顯有機會的？

劉愛明：對。說個簡單的道理：有産業的地方才有工作機會，否則連工作都找不着，還談什麼消費、買房？

邵宇：現在大部分都是做存量，要找新城确實很難找到。

劉愛明：從産業的角度看，比如現在大家熱議的合肥就是一個。

現在國家的産業格局中，原來最早一批三線建設的城市--改革開放的時候大家不談這些地方--現在有了産業，大家又重視起來了。

邵宇：這些城市對就業人口的吸納是比較有限的。剛才談深圳，大家說買豪宅，其實沒幾個人買豪宅，科技新貴就這麼多；就算是新的産業，需要的人也不是很多，這個問題怎麼解決？

劉愛明：不管怎麼樣，這些産業還是需要人的；真到都不要人的時候，大家都完蛋了。所以從這個思路來說，未來房地産商可能要研究中國的産業布局。

邵宇：接下來請張總也談談您的觀點。

張鵬：我是在場唯一做園區運營的代表。園動力産業發展是7年前成立的，正好對應上“十四五”到“十五五”轉換的過程，我們也是從這麼一個階段中走過來的。

如果說開心的事，我不知道房地産行業的大家是什麼感覺；作為園區運營商，我們有兩個特别大的機會點。

因為園區建設這個行業，從最開始産業地産的操作模式--還是地産思維、快周轉、強調銷售--發展到今天，提産業地産的已經很少了，我們這個行業一直在去地産化，所以“産業園區”這四個字代替了“産業地産”這四個字。

産業園區這個行業過去很長時間一直存在，但一直是國家隊在玩。後來随着地産火爆、入局門檻比較高，有些人退到産業地産，做了一種非典型的地産模式，這種模式現在正在、也必将退出歷史舞台。

現在回歸到産業園區--從疫情之後到現在，園區行業才真正回歸，大家都在思考如何真正做一個園區。

我們這個企業早于這個行業出現，名字就叫園動力，當時就沒有“地産”這個詞。現在，我們的行業客戶已經從過去需要接受我們的一部分培訓和教育，發展到今天跟我們有同樣的認知，甚至在引領我們發展。

園動力一直做的是增量園區的市場，在我看來，這個增量還是不小的。這個增量背後主要的推手，過去是産業地産商，以民營為主；但是從前年開始，基本上是央企、國企平台公司下場。

而且我們已經基本上把國内各個省、市、區一級的開發産業園區平台公司合作遍了。這些平台公司的前身無非是幾個主體：城投、建投、開投，他們會成立二級平台公司或者三級平台公司，叫做産投、園投。

所以，從大量城開公司下場開始幹産業園起，大家就不再以銷售額或者銷售開發利潤作為標尺，甚至有些時候，我們合作的這些平台公司大部分都不以這個為對標。

邵宇：直奔主題，講講您幹了什麼？

張鵬：在園區步入正題之後，園動力接受了大量來自這部分開發主體的委托，在全國已經完成了180多個園區、3000萬平方米的全流程運營管理服務。

我們也幫助把低效用地盤活成全新的增量園區載體，這部分占了我們180個園區中30%份額。主要開發主體就是實體企業、龍頭企業，到今天為止，我們的主要客戶也是這兩類。

過去幾年，我們的營業額保持了30%到50%的增長，去年到今年是100%的增長，園區數量也是100%的增長，未來5年，我們的前景還是很光明的。

我們是從土地開始，把園區打造起來，到最後進行招商、運營，提供全流程的服務。

邵宇：您可以在演講環節講得更細一點，下面請丁險峰先生講講。

丁險峰：我今年創辦了一家機器人公司，原來在阿里、華為工作，從萬科離開之後，從福田搬到了南山，在萬科雲城辦公。

萬科雲城的科技項目都是我做的，5年前做的時候還空空蕩蕩，5年以後再看，發現不得了--那里有500家機器人公司，萬科泊寓有9500間房間，滿租率97%，辦公樓的出租率也極高。

但是現在的消費還是很差，感覺樓下的飯館基本上跟當年富士康打工人的飯館差不多。而軟件工程師和硬件工程師的收入水平，和10年前富士康的收入水平並不一樣。

邵宇：那個地方是宇宙中心，但是伙食還是太差。

丁險峰：是的。我現在做機器人，挺高興的。因為離開了房地産行業再來看房地産，可以降本增效、開源節流--機器人屬于降本增效、節流的部分。

離開了房地産，回過頭來看，廣闊天地大有可為：無論是巡檢還是掃地，尤其是很多特殊的地方，比如很冷的地方、很熱的地方、有危險的地方，普通人不想幹的活。

比如物流園區需要用到叉車，我們可以提供自動叉車。所以我認為廣闊天地大有可為，這是節流的地方。

第二個方面，機器人和AI要賦能開源。比如在抖音上發一些在K11拍的視頻，就能吸引很多年輕人去K11看看。這非常關鍵，為線下引流是核心。

再一個方面，剛才提到REITs。要跨過REITs向RWA前進--線上化的REITs就叫RWA。我們如何提供信用，如何提供保證，如何讓人流、車流、能源流經過區塊鏈變成不可篡改的數據，從而向RWA前進，讓資産服務在廣闊天地大有可為。

我離開房地産行業之後，現在感覺很激動：事情很多，可以幹的活很多。

邵宇：聽起來很振奮。把各位嘉賓的分享加在一起，不管是做金融、出海、科技、産業運營模式創新，還是産品的打磨，都有星星點點的火光。所以大家也沒必要焦慮--每年都說今年是最難的一年，但日子一直在過，大家還是要尋找出路。

這個會議大家也看到了，人來來去去；職業經理人每次都是以最亮麗的形象出現在我們面前，大家還在不斷地尋找出路。我覺得這也是我們未來發展的底氣和心氣。

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