如願摘得上海真如中心地塊 中海選擇花150億元開啟一場“豪賭”

觀點網 2026年上海房市最具懸念的地塊，僅用一錘尋得買家。

趕在八月末，上海第八批次土拍落錘。這一輪土拍不走數量走質量，上架的是百億級普陀真如之心巨無霸地塊“上海真如中心”，起拍價達150.9億元。

消息一出，市場便開始押注。被點名最多的兩家央企，一位是保利發展，一位是中海。

保利發展上半年在上海連續落子，從長甯中山公園到虹口歐陽路，從青浦重固到松江洞泾，拿地總額達到85.91億元。一個月前的第六批次土拍中，保利更聯合華潤以161.2億元的高價拿下楊浦八埭頭地塊。彼時已有業内人士預判：若保利此次繼續聯手華潤，或與其他央企組隊參拍真如之心地塊，攬獲幾率将大大提升。

而中海，則是最早布局真如的競買方。其在真如闆塊已深耕多年，與普陀區屬企業中環球集團合作的真如境TOD綜合體、中海環宇城MAX，以及多次開盤的環宇玖章項目，都是中海在真如的名片。

這場猜測在持續半個月後，迎來土拍幕布揭曉時刻，但多數人卻傻了眼。參拍真如中心地塊的企業，僅中海一家。

最終，中海以150.9億元的底價，帶走了這宗閑置十年的巨無霸地塊。

新政下的抉擇

真如之心地塊，為何讨論度拉滿，上桌者卻寥寥？

實際上，這塊地從來不缺關注者。2026年初，普陀區舉行土地推介活動，中海、華潤、金茂、上海城建等央企國企，以及瑞安、太古、新鴻基等港資房企，20余家開發商悉數到場。

彼時的市場預期是，兩宗宅地加一宗商辦地整體打包出讓，成交總價大概率沖上百億級别，甚至有機會刷新普陀區土地總價紀錄，房企可組隊合作拍地，甚至有消息傳出，為減緩拿地企業壓力，地塊将拆分出售。

但變化來得突然。8月28日，住建部、自然資源部、金融監管總局三部門聯合印發《關于完善商品住房銷售制度的通知》，通知要求，各地要規範商品住房預售條件，加強預售資金監管，保障預售資金安全，有效防範商品住房交付風險。新政落地，間接擡高了真如中心拍地的資金門檻和開發風險。

畢竟，對于真如之心這樣總價超150億元、商辦占比過半的超級綜合體，房企需要一次性拿出巨額自有資金，還要面對現房銷售帶來的更長回款周期。

更關鍵的是，這塊地本身就大且貴。

作為真如城市副中心的大型涉宅地塊，真如之心由兩幅住宅地塊和一幅商辦地塊組成，是一座集住宅、商業、辦公、城市地標于一體的大型綜合體。

資料顯示，該地塊起始總價高達150.19億元，折合起始樓面價約3.78萬元/平方米，是2026年至今上海公開市場起始總價最高的宅地紀錄。其中，住宅部分樓面價約6.8萬元/平方米，住宅用地面積合計約7.5公頃，容積率約2.52至2.53，計容建築面積約19萬平方米，建築限高80米。

商辦地塊的用地面積約4.4公頃，規劃約14萬平方米商業、約6.6萬平方米辦公，同時要求建設一座約220米高的地標建築，並配置不少于9000平方米的文體設施。

這種商業+住宅的大體量綜合體配置，加上真如核心區的區位優勢，讓這塊地從挂牌之初就自帶話題熱度。但正如上文所言，對于一家開發商來說，這種級别的項目，意味着巨大的資金占用和後續開發壓力。

從地塊進行分析，B04B-01單宗地塊的體量本就不小，近10萬平方米的計容規模，放在内中環之間已經足夠形成一宗樓盤。未來，該地塊項目一旦入市，既要承接真如副中心的城市界面，又要面對闆塊内的樓盤競争；至于商辦地塊B06-01，則承擔着更明顯的公共功能和城市界面作用。

不難看出，真如之心並不是單純賣幾塊住宅地，而是要在真如副中心核心區域，繼續補齊居住、商業、辦公和公共活動空間，這本身就是對開發商綜合運營能力的考驗。

因此，中海盤下這宗地塊，屬于實至名歸。

中海的拿地邏輯

早在2018年以93.99億元拿下紅旗村首批地塊起，中海在真如闆塊的深耕之路已經闆上釘釘，甚至可以說，中海是目前該區域投入最深的開發商之一。

以其代表性項目“真如境”為例，總建築面積約62萬平方米，依托軌交11号線與14号線交匯的真如站進行TOD開發，涵蓋商務辦公、住宅、商業、文化及生态綠廊等業态。其中，商務辦公闆塊的中海中心由200米、230米雙子塔組成。

據悉，該項目2023年實現主體封頂，合計建設6棟超甲級商務辦公群所構成的中海中心、超過32萬平方米的環宇城MAX、中海劇院、中海海堂公寓、MAXPark綠廊及山姆會員商店、中海臻如府項目。

在這其中，商業闆塊的環宇城MAX總體量達到32.3萬平方米，2023年底開業，開業三年日均客流穩定在7萬人次。

住宅方面，中海環宇玖章于2025年12月首開，首推90套均價約11.8萬元/平方米的房源30分鐘售罄，認購率達236%。

不過，該項目後幾次的開盤情況卻不如意，據網上房地産的數據顯示，二、三批次加推後，中海的願景與銷售數據開始出現差距，來到4批次認購現場，2026年6月6日加推28套房源，目前仍有房源在售。

這直觀顯示了真如闆塊當前的房市滞後性。有分析顯示，真如雖處内中環，但房價一直都很難上漲，且總體房價略低于周邊的三林濱江、七寶、寶山南大等闆塊。

後續批次的去化放緩，疊加真如闆塊房價長期跑輸周邊的事實，讓中海此次以150.9億元底價拿下真如之心地塊，更像是一場押注闆塊未來的豪賭。

賭的是什麼？

是中海在真如八年深耕所積累的區域認知與操盤經驗，能否在新一輪項目開發中轉化為溢價能力；也是其此前深耕TOD綜合體模式的成功，能否為未來産品提供足夠的價值支撐。

但豪賭的另一面在于，真如闆塊的房價天花闆尚未突破，後續住宅産品的定價空間與去化節奏仍存不确定性；商辦占比過半的地塊結構，意味着中海的一部分資金将被沉澱在這宗項目中。

而150.9億元的底價成交也同樣具備兩面性，雖然規避了溢價風險，卻也意味着中海需要獨自承擔全部開發壓力。

“我們覺得它是一塊非常好的上海浦西核心城區的土地。”中海拿地後公開表示，浦西内中環城市副中心已難有如此成片開發機會，同一主體連片開發有利于多地塊協同規劃和資産增值。

回望過去，從紅旗村摘地到拿下真如之心，中海用八年時間成為上海城市副中心的核心節點開發商。如今，許久不拿地的它再次站在土拍場，押上的不僅是150.9億資金，更是其在真如闆塊的資歷。

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