中報觀察 | 世茂集團上半年減虧逾27億 清盤邊緣還有1114億償債壓力

觀點網 世茂仍行走在出清與重組的漫漫長路上。

8月27日，世茂集團披露，國通信托已向香港高等法院提出清盤呈請，涉及24.98億元已判決未償債務，聆訊定于11月11日。這是繼2024年建行亞洲清盤呈請後，世茂再次被推至被動清盤邊緣。

就在這則清盤公告發布後的第二天，世茂2026年上半年中報正式出爐。

這份成績單，沒有亮眼的增長曲線，也沒有戲劇性的業務數據反轉，在出險房企普遍仍在債務泥潭中掙紮的當下，世茂交出的這份答卷，既藏着經營性止血的階段性成果，也攤開了資産出清過程中無法回避的現實陣痛。

報告期内，世茂集團實現營業額109億元，歸母虧損61.87億元，較上年同期的89.34億元同比收窄約30.7%；地産主業毛虧從9.08億元收窄至0.36億元，幾乎觸及盈虧平衡線。

但這份減虧的表象之下，並非經營性利潤的全面回暖，而是一連串處置性、減值性項目在财報上留下的深刻印記。

一邊是核心開發業務的失血速度明顯放緩，另一邊是未來12個月約1114億元到期債務與僅約46億元可自由動用現金的懸殊對比，疊加最新的清盤呈請事件，世茂依然行走在出清與重組的漫漫長路上，頭頂高懸的達摩克利斯之劍，從未真正移開。

虧損收窄三成

據世茂中期報告披露，其2026年上半年歸屬股東虧損約61.87億元，同比收窄約30.7%。拆開虧損的構成，可以看到兩條清晰的線索。

第一條線索是主業虧數據的變化。2026年上半年，本集團毛虧降至0.36億元，較2025年同期的9.08億元收窄。在房價下行、前期高地價項目集中結轉的行業環境下，房地産開發主業能夠做到毛利幾乎盈虧平衡，意味着世茂在貨值結構優化、存量去化和成本管控上的努力正在起效，核心造血功能的失血速度明顯放緩。

财報顯示，包括若幹附屬公司被裁定破産並進入接管程序産生的清算虧損約5.95億元，出售附屬公司的虧損淨額約4.76億元，金融資産減值撥備8.04億元，投資物業公允價值虧損淨額3.72億元。

據了解，這些項目多帶有處置性、一次性特征：以法律途徑剝離高風險資産、以出售回籠現金、對賬面資産進行重估，短期推高賬面虧損，長期則是讓資産負債表卸下包袱的過程。

需要指出的是，上述項目的出清並非全由世茂主導。

此前在2026年6月，世茂喜來登、福朋喜來登兩家位于香港東涌的酒店，被接管人接管，據測算兩宗項目涉及金額約45億港元，世茂于6月24日公告确認。

可見，世茂集團部分資産的處置實為債權人的被動接管，這是出險房企資産出清中常見的兩副面孔：主動的斷臂求生，與被動的資産易主。

項目出清的另一邊，物業開發仍是世茂的基本盤，但其打法已經徹底改變。2026年上半年，世茂合約銷售額為人民币82.08億元，合約銷售面積66.79萬平方米，平均售價約每平方米1.23萬元。

與規模高峰時期相比，這個數字是收縮的。早在2020年高峰期世茂年銷售超過3000億元。

不過，世茂在2026年上半年的業績報告中中也明确表述了淡化規模導向、更加注重現金流安全的策略，再加上其當期未新增任何土地儲備，且土地儲備總量降至3,237萬平方米，不難看出世茂仍把重心全部放在去化和盤活存量上。

值得注意的是，在普遍收縮的格局中，香港市場提供了一個亮點。旗下住宅項目BEACONPEAK上半年實現合約銷售額約16億元，約占集團合約銷售總額的兩成。

在内地市場承壓的背景下，這一成績既體現了核心區位高端産品的變現能力，也提示市場：世茂手中並非全是包袱，仍有具備流動性價值的核心資産，關鍵在于能否持續兌現。

多元業務冷熱不均

在物業開發之外，世茂的多元業務呈現出冷熱不均的生态。

物業管理是現金流意義上的壓艙石。據世茂中期業績披露，控股子公司世茂服務上半年實現收入33.50億元，毛利4.52億元，在管建築面積約1.902億平方米，合約建築面積約3.065億平方米；期末現金及現金等價物約31.31億元，有息負債維持低位。

不過，其物管闆塊同樣面臨行業性的盈利壓力，世茂服務期内錄得經營虧損約1.09億元、權益持有人應占虧損約1.06億元。

對世茂集團而言，這塊業務的戰略價值在于：它體量穩定、現金可預期，是集團償債鏈條中難得的确定性來源。

酒店與商業則承受着消費與租金環境的下行壓力。

2026年上半年，世茂酒店出租率66%，實現總收入10.30億元；商業運營收入約5.63億元，同比下降約30.7%，但與之形成對比的是在管商業項目整體出租率92%，較上年同期提升約3個百分點。

收入下滑而出租率上行，反映出租金水平仍在磨底、運營效率卻在修復，世茂當下的商業資産抗跌性和現金流屬性依然存在，只是兌現節奏依舊被市場周期拉長。

縱觀這份半年報，流動性安全是世茂2026年的唯一核心命題。

據世茂中期報告披露，截至2026年6月30日，其借貸總額約1761.43億元，較2025年末減少約61.23億元，主動降杠杆的軌迹清晰；其中約1556.38億元為有抵押借貸，意味着大多數核心資産已經質押，表外騰挪空間有限。

現金端的緊張更為直觀。期末現金及銀行結余約108.44億元，其中受限制現金約31.51億元、預售監管資金約31.03億元，只有約46億元可進行取用，而未來12個月内到期的借貸達到約1114億元。

46億元現金與1114億元的借貸，這一比值挑明了世茂何以把現金流安全置于規模之上，也解釋了它為何持續以資産處置、債務資本化等手段為流動性續命。

事實上，世茂的債務化解正在以多種方式推進。

據觀點新媒體此前報道，世茂境外債務重組計劃已于2025年7月21日正式生效，涉及約115億美元境外債務；截至2026年3月，合計本金約41億美元的強制可換股債券已轉換為新股份，約占重組生效日該類債券總額的82%。

境内方面，2026年初以來世茂已有本金約18億元的境内貸款成功展期，最長展期至2029年，並提取了白名單項下約7.49億元貸款；2026年6月，世茂還根據債務清償協議配發新股份用于債務資本化。

這些動作表明，世茂在以時間換空間上仍保有與主要債權人博弈的耐心，但每一項進展都伴随着股權的稀釋與資産的讓渡，成本並不低廉。

世茂2026年上半年的中報，讀起來更像一份生存優先的路線圖：主業毛利打平意味着經營底盤沒有崩壞，主動出清意味着歷史包袱正在逐步卸除，境外重組生效與境内展期意味着債務戰線暫時穩住。

但兩個變量仍将決定這家公司能否真正走出困局：其一，以香港項目為代表的核心資産能否持續、以合理價格變現，為償債高峰提供真金白銀；其二，銷售端能否在政策與市場的共振下企穩，讓經營現金流重新成為活水。

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