中報觀察 | 重組紅利退潮 遠洋集團主業修復才剛剛起步

觀點網 遠洋集團利潤模式正在從重組收益向主業修復切換。

近日，遠洋集團披露2026年上半年業績公告。數據顯示，上半年遠洋集團實現營業額65.97億元，同比上升6%；毛利0.15億元，扭轉了去年同期毛虧49.66億元的局面；公司擁有人應占虧損71.49億元，每股基本及攤薄虧損均為0.598元。

截至2026年6月30日止6個月的中期業績，協議銷售總額為81.40億元，同比下降39%。

報告指出，遠洋集團上半年營業額實現小幅上漲主要得益于交付規模大幅提升，開發業務結轉成為收入增長核心動力。

不過，這份增長屬于典型的 “量升價跌”，報告期内一線城市項目結轉占比下滑，低線城市項目占比擡升，在拉低結算均價的同時也壓低結轉成本，依靠成本降幅顯著大于售價降幅實現毛利微弱轉正。

毛利轉正

從收入結構來看，遠洋集團上半年收入增長主要來自開發業務的結轉放量。

報告披露，上半年遠洋集團物業開發業務實現營業額41.05億元，同比上升25%，占總營收的62%，仍是集團絕對主力；物業管理及相關服務收入12.60億元，同比下降7%；其他房地産相關業務（含建築建造、養老服務等）收入10.96億元，同比下降23%；物業投資收入1.36億元，同比下降6%。

數據來源：公司中期報告

開發收入的上行，主要由交付驅動。報告披露，遠洋集團上半年完成交付住宅約6,500套，交付可售樓面面積51.6萬平方米，較去年同期的34萬平方米上升約52%。

價格端，平均入賬銷售價格降至約8,300元/平方米，明顯低于去年同期的11,000元/平方米，公告解釋主要受一線城市項目結轉較少影響。

分區域看，環渤海區域貢獻了物業開發收入的72%，其後依次為華南13%、華中7%、北京6%、華西2%，華東區域結轉占比為零。收入向核心城市群集中，與該集團深耕策略一致，但也意味着結轉高度綁定單一區域市場，未來業績對該區域市場周期的敏感度會更高。

值得注意的是，交付驅動的收入本質上是前期銷售的兌現。在銷售端持續收縮的背景下，交付放量帶來的收入增長具有階段性，一旦集中交付期結束，可結轉資源的接續問題就會浮現，這也是下半年營收端最需要觀察的環節。

在協議銷售方面，遠洋集團上半年協議銷售總額81.40億元，同比下降39%；截至2026年6月30日，土地儲備降至2,450萬平方米。銷售額的回落，意味着未來可結轉資源與銷售回款面臨約束，也将制約當前“交付驅動收入”這一增長邏輯的持續性。

與收入端的回升相呼應，遠洋集團上半年成本端也有所改善。

報告顯示，遠洋集團期内總銷售成本65.81億元，較去年同期的111.69億元大幅收縮；結轉項目平均土地成本（不含車位）降至約3800元/平方米（去年同期6300元），平均建築成本降至約4500元/平方米（去年同期5700元）。

對于成本的下行，遠洋集團于公告中将此歸因于一線城市項目結轉較少、低成本的低線城市項目結轉占比上升。

兩相對照，正是成本降幅快于價格降幅，才把毛利重新推回正值。不過，上半年該公司毛利率僅約 0.2%，主業站上盈虧平衡線，盈利能力的修復仍處于最初階段。

化債下半場

營收有所增長，但利潤端仍未完全修復。

财報披露，虧損的驅動主要來自毛利線以下。數據顯示，遠洋集團上半年錄得預期信貸虧損模式下的減值損失淨額40.22億元，較去年同期的97.25億元下降約59%，但絕對規模仍顯著侵蝕利潤。

另一方面，投資物業公平值減少5.96億元（扣除稅項及非控制性權益前）。據測算，僅減值與公平值變動兩項合計約46億元，已遠超主業微薄的毛利，這是淨利潤仍處于虧損區間的直接原因。

更關鍵的變化，在于利潤“錨點”的切換。自2025年5月以來，遠洋集團圍繞境内公開市場債務密集發布系列公告，推進結構化處置。

化債的節奏直接影響利潤的呈現方式。公告披露，遠洋集團上半年債務重組收益為2.76億元，而去年同期高達317.56億元。

但當重組從“方案通過”轉入“選項執行”，一次性收益貢獻趨于減少，後續化債對利潤表的影響，将更多體現為利息負擔的減輕與債務結構的改善，而非一次性收入。對遠洋而言，賬面利潤修復的“紅利期”已經結束，化債下半場考驗的是執行效率與經營現金流的恢復。

重組收益退潮之後，虧損因減值減半而明顯收窄，但利潤修復的路徑，已從資産負債表重組切換為主業修復與減值消化的賽跑。換言之，本期的虧損反而更接近集團當前經營的真實面貌。

數據顯示，上半年遠洋集團貸款總額降至503.91億元，較2025年底的508.52億元有所下降。受債務重組攤銷影響，加權平均利率上升至8.23%；淨借貸比率則受權益調整影響呈現負值。

上述指標顯示，重組的推進雖在優化債務結構，資産負債表正在緩慢修復，卻也階段性擡高了融資成本，短期内尚未帶來财務狀況的全面轉好。

流動性方面，該集團保留現金資源63.73億元，其中98.8%為人民币計價，有效規避了匯率波動風險，為應對短期償債壓力提供緩沖墊。

但與此同時，銷售端持續收縮、減值壓力尚未出清，意味着現金流的回籠與再投資能力仍存在不确定性。換言之，重組的推進為遠洋争取了寶貴的緩沖時間，但能否把緩沖轉化為實質的經營造血能力，仍要打上問号。

遠洋集團判斷，近幾年中國整體房地産市場持續調整，同時國内寬松的房地産政策仍在延續。供給端，房企普遍以保交付、去庫存為主線，行業盈利重心仍在築底過程中。

集團毛利轉正，更多是“成本随結構下移”的結果，而非“價格回升”的結果。這種轉正能持續多久，取決于銷售端的回暖節奏。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。