中報觀察 | 香港賣樓收入增近兩倍 長實集團仍言“小心為上”

觀點網 香港報道 8月13日，長實集團公布截至6月底止中期業績顯示，股東應占溢利86.83億港元，同比增長37.78%；每股盈利2.48港元，中期股息派0.41港元，升5.13%。

期内，長實集團基礎溢利66.4億港元，同比升4.9%；值得注意的是，出售英國合營企業錄得溢利97.87億港元。

管理層于分析員會議上表示，宏觀趨勢及地緣發展日益難以預測，只能小心為上，在管理現有業務及評估新機遇時均須審慎。基本溢利同比上升5%，充分顯示經常性收入的韌性，以及保守而多元化的策略有助減低波動影響。集團将繼續專注提升各業務表現，並審慎向前邁進。

長實指，上半年?物業銷售收入216.18億港元，同比增1.93倍，主要包括去年已于香港完工的住宅項目Blue Coast和Blue Coast II之銷售，以及内地多個已竣工項目余下單位的銷售。

管理層說，香港住宅市場上半年成交量及價格均有改善，市場得到強勁本地需求及内地買家支持，豪宅市場需求仍然殷切。惟始終影響樓市及經濟的不明朗因素仍然存在，若油價持續波動、利率維持高企或進一步上升，動力或會放緩。

上半年業務毛利率受Blue Coast一、二期高地價影響而偏低，惟波老道等項目毛利率仍高；若售價維持現水平，其他在建項目毛利率或低于早前預期。

位于香港啟德的住宅項目花語海第1期和第2期及另外兩個位于港元朗的住宅項目，集團已獲得預售同意書，並會于下半年推出單位預售。

問及内地收緊對外投資法規對物業市場的影響，管理層說，從宏觀角度來看，這些規例一直存在，並非新的政策，近期公告提供了清晰的合規指引。

至于内地發展物業業務，長實集團于業績報告中指，上海浦東新區周康路的禦沁園第5B-2b期住宅單位已推出預售，而北京逸翠園第2期的住宅單位已完工，将于下半年出售。

管理層稱，内地物業市場上半年仍然艱難，目前仍屬買家市場；禦沁園第五5B-2b期市場反應正面，将繼續以優惠推廣促銷。

截至6月底止，該集團擁有可開發土地儲備(包括合作發展項目的發展商權益，但不包括農地及已完成物業)約6300萬平方尺，其中600萬平方尺、5400萬平方尺及300萬平方尺分别位于香港、内地及海外。

物業租務方面，集團上半年度物業租務收入輕微上升至30.27億港元。

管理層稱，租賃組合表現具韌性，主要受惠于過去兩三年在英國、德國及瑞典等海外社會基礎設施的擴張；長江中心二期目前出租率已逾60%，開始為租金收入帶來穩健貢獻；中環寫字樓租賃市場于上半年持續復蘇；大型企業選擇進駐優質商廈之趨勢持續，帶動核心地段超甲級商廈需求，惟中環以外市場仍然艱難。

另外，因顧及近年所收取的分派及匯賢産業信托單位的市場價值，就該投資進行減值評估，以預測可收回金額的現值估算，投資減值虧損達60.23億港元，已于收益表确認。

長實表示，是次進行減值的原因在于匯賢産業信托基金單位的市場價值遠低于賬面價值，經評估後認為應作出減值，該減值乃非現金記項。

酒店及服務套房業務則受到訪港旅客人數持續上升帶動，收入上升6.25%至23.29億港元，收益為8.57億港元，而酒店和服務套房的平均入住率分别為88%及90%。

管理層指，酒店及服務式住宅入住率穩定，平均房價穩步上升，帶動貢獻增長8%。而學生住宿，似乎是一個趨勢及潮流，很多人正将現有物業改建以應付增加的需求。集團早已透過服務式住宅為教育界别服務很長時間，特别是紅磡一帶的組合，鄰近多所學校。此分部間接受惠于學生住宿需求，集團很高興見到此分部整體表現非常好。

長實還表示，集團擁有大量現金，加上未動用銀行貸款額，資金流動性持續穩健，有足夠财務資源以應付承約及流動資本需求。

管理層亦提到，集團會維持财務及投資紀律，優先尋找具經常性收入、已發展市場的重資産投資、合約現金流較長、位于已發展市場及法律環境穩定的投資。同時亦會把握香港及内地物業與土地機會，惟必須符合風險及回報要求。

除此之外，亦會主動評估香港物業、香港及内地土地儲備的機會。總括而言，在整體環境存在不确定性的情況下，需要确保所作投資符合集團風險取向及回報預期。

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