中報觀察丨“以價換量”仍在延續 匯賢産業信托尚未扭轉虧損

觀點網 8月11日晚間，匯賢産業信托公布了2026年中期業績公告。

數據顯示，匯賢産業信托于2026年上半年取得收益10.49億元，同比下跌5.1%；物業收入淨額為5.51億元，同比減少9.4%；基金單位持有人應占期内虧損4.69億元，2025年同期虧損4.04億元，虧損進一步擴大；每基金單位基本虧損0.0719元，2025年同期為0.0623元。

與經營數據下滑形成反差的是分派。期内可供分派金額約為1100萬元，按年增加9%，分派比率維持在100%，每基金單位中期分派0.0017元，2025年同期為0.0016元。

收益、物業收入淨額連續下滑與分派逆勢增長並存，構成這份中期成績單的核心看點。分派的增量來自哪里？經營端的壓力又集中于哪些闆塊？

增長的代價

匯賢産業信托的物業組合分布于北京、沈陽、成都、重慶四個主要城市，涵蓋寫字樓、零售、服務式公寓及酒店行業，覆蓋總面積超過110萬平方米。

從收入結構來看，受惠于上半年旅遊業復蘇，匯賢産業信托的酒店物業組合的物業收入淨額穩健增長，但商業房地産租賃市場持續受壓，拖累寫字樓及零售的租金收入。

數據來源：匯賢産業信托2026年中期業績公告，AI生成

據公司中期報告披露，寫字樓物業組合收益4.36億元、物業收入淨額3.11億元，2025年同期分别為4.78億元和3.48億元，同比減少8.79%、10.92%。

零售物業組合實現收益2.74億元、物業收入淨額1.50億元，分别同比減少7.43%、11.76%；

匯賢産業信托的服務式公寓物業組合中僅包含北京東方廣場東方豪庭公寓。期内實現收益0.72億元、物業收入淨額0.35億元，分别同比減少10%、18.6%，入住率由88.0%降至81.4%。

酒店物業組合實現收益2.67億元、物業收入淨額0.55億元，同比增長6.37%、18.9%。

數據來源：匯賢産業信托2026年中期業績公告，AI生成

2026年上半年，中國國内旅遊市場持續增長，受惠于持續的基建及政府的支持政策。根據官方數據，2026年上半年度國内出遊人次按年增長5.4%，而國内旅遊消費則上升2.0%。

中國入境旅遊亦錄得顯著增長，主要受惠于國家擴大免簽證計劃。根據中國國家移民管理局的資料，2026年上半年免簽證入境中國的外籍旅客達1，781.5萬人次，占所有外籍入境人次的77.7%，較去年同期增加30.6%。

國内及國際旅遊的穩定流量有助支持整體客房入住率。然而，商務旅遊復蘇步伐較慢。由于休閑旅客對價格更為敏感，加上酒店業競争激烈，房價持續受壓。

具體來看，匯賢産業信托酒店物業組合由四間國際連鎖酒店組成，分布于中國四個主要城市。

其中，根據北京市文化和旅遊局的資料，2026年首五個月北京接待入境遊客人次達按年增長35.3%至266萬人次。北京酒店客房需求持續改善。北京東方君悅大酒店的平均入住率由2025年同期的71.5%增至今年上半年的79.8%，平均每晚房價1559元。

成都作為國内熱門旅遊城市，酒店市場競争激烈。成都天府麗都喜來登飯店的平均入住率維持在73.6%，同比微降0.3個百分點，平均每晚房價為558元，上年同期為584元。

平均每晚房價下跌的還有重慶大都會凱悅酒店、沈陽威斯汀酒店。

匯賢産業信托指出，重慶仍是國内旅遊熱點，但旅客的預算影響入住率及房價。重慶大都會凱悅酒店的平均入住率為70.7%，2025年同期為77%，平均每晚房價由2025年中期的629元下降至588元。

沈陽威斯汀酒店的平均入住率由2025年的52.3%，下降至50.5%，平均每晚房價從534元減少到517元。

入住率普遍回升、房價多數回落，酒店闆塊的增長仍帶有“以價換量”的色彩，只是在入境遊復蘇支撐下，量的彈性明顯大于其他闆塊。並最終成為期内唯一錄得增長的闆塊。

關鍵變量

零售與寫字樓則延續量價齊跌。

據中期報告披露，零售物業組合中，北京東方新天地的平均占用率為90.1%，與上年同期持平。不過，為在充滿挑戰的市況下維持占用率水平，新租賃及續租大多是在租金下調的基礎上達成，平均現收月租由587元/平方米降至540元/平方米。

重慶大都會商場的資産增值計劃進展良好，逾半面積已租出。

寫字樓方面，北京東方廣場東方經貿城的平均占用率81.1%（上年同期81.3%），現收月租由248元/平方米降至226元/平方米；重慶商務大樓占用率73.8%（上年同期73.9%），現收月租由80元/平方米降至73元/平方米。租金與占用率同步下探，“以價換量”仍在延續。

零售租賃市場持續因應電子商貿擴張及謹慎消費模式所引致的結構性變化而調整。與此同時，寫字樓租賃市場面臨供求失衡，加上企業租戶态度持續審慎，租金及占用率預期将繼續受壓。

匯賢産業信托表示，将繼續維持審慎的财務管理策略，並着力推進減債及緩解匯兌風險。“盡管中國市場短期内仍須應對各項宏觀挑戰，我們對其長遠經濟韌性及增長潛力仍充滿信心。”

數據來源：匯賢産業信托2026年中期業績公告，AI生成

對後市的信心還來源于資本端的持續改善。

截至2026年6月30日，匯賢産業信托總債務為45.53億元，2025年末為50.38億元；債務對資産總值比率由15.4%降至14.5%，債務對資産淨值比率由24.3%降至22.5%；人民币貸款占比由57%升至64%，期内利息開支8600萬元，較2025年同期的1.19億元明顯下降。

2026年4月，匯賢産業信托提用星展銀行一筆3億元無抵押人民币貸款，並于同月全額償還于2023年5月提用的三年期無抵押貸款8億港元。以人民币負債置換港元負債，意在壓降匯兌敞口。期末銀行結余及現金25.1億元，每基金單位資産淨值3.0991元，低于2025年末的3.1737元。

總體而言，在收益、物業收入淨額連續下滑的背景下，匯賢産業信托分派的逆勢增長更多是來自财務端而非經營端。利息開支下降、融資成本由負轉正、所得稅抵免，共同支撐了可供分派金額的小幅回升。

而經營端，以價換量仍在零售、寫字樓與服務式公寓中延續。分派逆勢增長的可持續性，将取決于估值調整幅度、财務成本改善能否延續，以及以價換量策略何時觸底，這些是影響未來業績的關鍵變量。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。