中報觀察 | 東百集團：一門零售生意，靠物流“撐起”利潤

觀點網 東百集團交出一份“冰火兩重天”的半年報。

于2026年上半年，東百集團上半年實現營業收入9.44億元，同比增長1.68%；歸母淨利潤7473.37萬元，同比增長4.44%，扣非歸母淨利潤同比增長8.38%至7032.55萬元。

期内，東百集團利潤增量幾乎全部來自倉儲物流業務全面投産與出租率提升，商業零售收入則基本持平。

在百貨行業整體承壓背景下，輕資産轉型與物流“第二曲線”的兌現成色，成為觀察東百集團下半年的關鍵。

新的增量

細看這份财報，與營收、利潤的低個位數增幅相比，東百集團報告期内經營活動現金流量淨額3.14億元、同比增長22.29%的表現更為醒目--現金流改善快于賬面利潤，倉儲物流闆塊“竣工-出租-回款”的節奏正在改變公司的報表結構。

這份中報真正需要回答的問題是：在商業零售收入近乎停滞的背景下，倉儲物流能否成為可持續的第二增長曲線？輕資産轉型又将付出怎樣的代價？

利潤拆解顯示，上半年業績增量幾乎全部來自倉儲物流。

據公司中期報告披露，倉儲物流業務項目全面投入運營、出租率提升、營業收入增加，該業務歸母淨利潤較上期增加約0.06億元，其他闆塊業務基本持平。

數據來源：企業公告、觀點指數

這也代表着，7473.37萬元歸母淨利潤中約600萬元的增量由物流闆塊貢獻。

報告期内，倉儲物流實現主營業務收入9128.46萬元，同比增長9.35%；按報告測算，該闆塊毛利率約91.19%，已接近“純租金型”資産的盈利結構。相比之下，占收入約85%的商業零售上半年主營收入7.93億元，僅較上期增加0.02億元，增長近乎停滞。

從收入結構來看，四個業務闆塊明顯分化：商業零售、倉儲物流、酒店餐飲、商業地産主營業務收入分别為7.93億元、0.91億元、0.43億元和0.09億元，較上期分别變化+0.02億元、+0.08億元、+0.03億元和+0.05億元。

其中，商業地産的增量來自蘭州國際商貿中心項目商鋪銷售，屬于存量資産去化的階段性收入；真正的經營性增量集中在倉儲物流。

一個值得注意的細節是，東百商業可比門店銷售規模同比增長3.63%、客流量同比增長9.95%，但銷售規模的增長並未同比例轉化為並表收入，聯營與租賃模式下“銷售額-收入”的傳導存在折損，這在一定程度上解釋了收入端的平淡。

此外，東百集團目前核心旗艦門店的經營數據依然體現區域龍頭地位。

據公司中期報告披露，蘭州中心上半年全館銷售額21.64億元，剔除汽車商戶後19.86億元，同比增長5.84%；累計客流超2200萬人次、日均12萬人次，同比增長14.69%，銷售、客流兩項指標居甘肅省商業綜合體首位。

東百中心剔除汽車商戶後銷售額13.35億元，同比增長3.14%，客流突破2000萬人次、同比增長32.50%；兩館合計45個品牌銷售額進入全國TOP10，報告期新引進品牌81個、其中首店品牌32個。

現金流波動

現金流與資産結構是本份中報的另一條主線。

據公司中期報告披露，上半年經營活動現金流量淨額3.14億元，同比增長22.29%；投資活動現金淨流出約4.84億元，同比收窄53.40%，主因倉儲物流項目已全面竣工、購建支出減少；籌資活動現金淨流出約3.7億元，同比擴大333.4%，主因借款淨流入減少；期末貨币資金6.87億元，較年初減少約1.13億元。

此外，短期借款、其他借款、一年内到期長期借款及長期借款合計63.69億元，占總資産43.32%，較上年末的65.51億元小幅下降，資産負債率約68.64%。

值得注意的是，據公司中期報告披露，倉儲物流方面，公司拟轉讓福建烜達豐勝100%股權，暫定轉價款3.35億元、現金支付，已獲董事會及2025年年度股東會審議通過，該公司背後正是東百集團位于北京亦莊的物流項目。

商業零售方面，福建東百紅星100%股權于2026年7月完成交割、最終對價155.1萬元，不再納入合並報表，公司旗下子公司為其提供運營管理服務並收取管理費至2026年12月31日，這一交易背後是東百倉山購物門店的流轉。

這一“賣資産、留管理”的模式與物流闆塊“投-建-招-退-管”的閉環一脈相承--自2016年布局以來，該公司累計獲取18個物流項目，已退出7個、涉及建築面積約70萬平方米，剩余11個自持項目全部竣工、合計約110萬平方米，與京東、SHEIN（希音）、順豐、中國郵政等保持合作。

股東回報方面，公司延續了中期分紅的節奏。據半年度利潤分配方案公告，2026年半年度拟每股派發現金紅利0.04元（含稅），按總股本869,846,246股計算合計派現3479.38萬元，不送紅股、不轉增股本。

财報還顯示，東百集團2025年度末期分紅每股0.04元已于2026年7月實施完畢。連續第二年的中期分紅在百貨上市公司中並不多見，但以當前股價測算，股息率水平有限，其對高估值定價的支撐作用仍有待觀察。

這份年報還回應了年初以來市場針對東百集團股價波動的疑問。

自2026年1月中旬起，東百集團曾連續三日累計跌幅偏離20%，7月末又連續兩日漲幅偏離20%登上龍虎榜；截至2026年一季度末，公司滾動市盈率仍在178倍以上。

資料顯示，截至2026年2月公司“近90天無機構評級”，在機構定價缺位的情況下，股價更多由題材與資金情緒驅動，中報低增速與高估值的組合構成的風險不容忽視。

因此，東百集團管理層在報告中提示，由于宏觀經濟波動對商業零售及倉儲物流需求的影響，輕資産業務創新效果不達預期，還面臨跨區域運營的管理挑戰。

回到開篇的問題：倉儲物流能否成為第二增長曲線？從本份中報看，答案方向偏正面但尚未完全兌現--物流收入同比增長9.35%、貢獻歸母淨利的全部增量、11個項目全部竣工且出租率提升，疊加北京亦莊項目3.35億元的現金回籠預期，物流闆塊正從“投入期”轉向“收獲期”。

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