“第一把火”燒向組織架構？ 萬科撤銷辦公事業部背後

觀點網 7月31日，萬科召開2026年第一次臨時股東會，審議通過了董事會換屆議案，徐恩利獲選為公司新任董事長，與總裁黃宇形成“徐黃”組合。

就在新任董事長剛上任不久，萬科迎來了一次組織架構微調。

近日，有第三方媒體報道稱，萬科将事業部數量由8個縮減至7個，正式撤銷辦公事業部。

報道同時指出，部門撤銷後的各個項目将並入各自城市公司，事業部負責人盧冰轉任中航萬科負責人，事業部部分員工轉崗至城市公司，部分員工按優化方案獲賠離職。

針對這一市場消息，觀點新媒體曾向萬科方面求證，但截至發稿仍未獲得回復。

落地新架構

可以肯定的是，萬科的組織架構确實又發生了一次改變。

圖片來源：萬科公司官網截圖

根據公司官網，萬科集團經營管理團隊仍包含13個中心/辦公室和16個地區公司，不過事業部的數量只有7個，較去年9月“史上最大調整”落地的架構少了一個辦公事業部。

去年7月中旬，萬科内部傳出正在醞釀一場号稱為“史上最大”的組織架構調整，同年9月份萬科官網更新了集團組織架構及管理團隊信息。

在過去這輪最大調整中，萬科集團總部層面從7個部門“擴招”至2個辦公室＋11個中心，新增了數智科技、成本招采、産品設計、品牌營銷等中心部門。區域公司層面則在取消開發經營本部的同時，拆解五大區域公司平台，從“5+2+2”架構（5大區域公司、2個總公司、2個直管公司）回歸二級管控體系，劃分為16個由總部直接管理的城市公司。

相比之下，萬科事業部層面的調整幅度較小，但也正是在本輪調整中，辦公事業部正式被獨立列入其組織架構，成為八大事業部其中一員。

萬科2025年9月落地的組織結構圖

然而，僅過去不到一年時間，這個辦公事業部便被除名了，八大事業部從此精簡至七大事業部。

值得注意的是，其實早在2024年10月萬科就被傳新成立辦公事業部，公司當年年報亦證實了這一消息，其表示“進一步集約商業、辦公組織建設，獨立設置商業事業部、辦公事業部，立足集團整體整合商業和辦公業務管理。”

彼時，萬科方面向外界回應稱：“公司每年都會例行開展組織檢視和相應優化，以更好地适配形勢變化和發展需要。本次組織架構的進一步集約化，有助于進一步提升項目的運營效率和效益，尤其是集中力量打造重點項目。在當前各類支持市場穩定的政策陸續出台的背景下，也将助力公司更好地把握政策帶來的市場機遇。”

根據近期第三方媒體報道，萬科撤銷辦公事業部之後的員工，一部分去向為轉崗至城市公司，另一部分按優化方案獲賠離職，而事業部負責人盧冰則調至中航萬科繼續擔任負責人。

截止目前，萬科方面仍未對此事作出任何回應。

新官上任

有人說，此次裁撤辦公事業部是萬科新任董事長上台後的“第一把火”。

自從進入“深鐵時代”之後，萬科換帥頻率大幅提升，不到兩年時間董事長權柄已三易其主。

2025年1月，辛傑出任萬科董事長一職，萬科就此開啟國資時代；同年10月辛傑卸任，接替他的是黃力平；2026年7月，萬科進行了新一輪董事會換屆，徐恩利當選為新任董事長。三人皆來自深圳國資體系，前兩位的在位時長均只有9個月。

在新組織架構圖落地的同時，萬科官網上亦更新了管理層名單。

萬科方面表示，徐恩利長期從事企業管理工作，深耕房地産領域多年，並擔任過A股、港股兩地上市公司負責人，其與總裁黃宇的搭檔組合契合萬科的企業特點和當前形勢需要，有利于持續推進化險與發展。

在化險方面，萬科近些年不斷通過“割肉回血”來保證公司現金流，期間曾抛售過許多辦公資産，包括上海七寶萬科廣場、虹橋萬科中心、深圳灣超級總部基地項目、北京中關村翠湖國際項目以及廣州廣信資産包多棟辦公樓等。

截止2025年末，萬科旗下産業辦公業務仍在全國21個城市有所布局，經營項目62個，服務租戶數量逾7000家。據市場消息，在撤銷辦公事業部後，這些辦公資産将劃歸當地地區公司管理。

在不久前的臨時股東會上，萬科管理層在介紹上半年工作時指出，公司堅持項目分類施策，對各類資産實行“一項目一策”管理，結合項目實際與市場環境動态優化經營策略，差異化推進去化回款、風險化解及産品提效，通過組合式舉措落實控虧、減虧。

但管理層還強調，受歷史上高價地項目陸續進入結算周期、市場環境等因素影響，短期控虧壓力仍然較大，各項舉措成效傳導至報表尚需時日。

而這也是新任董事長徐恩利要面對的第一個難題。

根據業績預告，萬科上半年預計錄得歸母淨虧損120億元-150億元，上年同期虧損119.46億元；扣非後歸母淨虧損為110億元-140億元，上年同期虧損115.91億元。虧損原因仍是房地産開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位；新增計提資産減值等。

與此同時，萬科雖已于今年上半年完成“21萬科02”、“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”等10只債券的展期工作，年内短期償債壓力有所緩釋，但其境内債余額仍高達158.2億元，且将于12月面臨50.46億元規模的兌付高峰期。

對比于财務數據方面的困境，萬科在項目交付方面的表現良好，上半年按期保質完成約2.3萬套房屋的交付，集中交付期整體收房率超過90%。另外，萬科參與到的一個深圳舊改項目也迎來了重要進展。

近期，深圳市規劃和自然資源局公告，龍華觀瀾君子布君新片區城市更新項目獲批命名為“錦信雲府”。該項目開發主體為深圳市錦泰長基房地産開發有限公司，實控人為深圳市投資控股有限公司，持股比例約50.6%；第二大股東為萬科，持股比例約24.1%。

盡管形勢仍不太樂觀，但萬科上一任董事長黃力平堅信，新一屆董事會面臨嚴峻挑戰，将有效發揮“定戰略、作決策、防風險”的作用，凝聚力量，共渡難關。

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