觀點人物 | 恒隆來了一位純快消出身的CEO

商業客 恒隆宣布了新任CEO人選。

8月7日，恒隆集團有限公司與恒隆地産有限公司聯合發布公告，披露了對蔡德粦的任命。其将于9月7日先行加入恒隆，出任候任行政總裁及執行董事，屆時将接替在恒隆任職八年的盧韋柏。

據了解，蔡德粦是一位從快消品牌體系里走出來的CEO。細看他的履歷，這位56歲的職業經理人，職業生涯與地産行業幾乎毫無交集。

對于習慣了從不動産、銀行體系里挑選掌舵人的香港商業地産行業而言，這次的選擇不同尋常。

恒隆手握上海恒隆廣場、港匯恒隆廣場等内地重奢商場的標杆資産，過去數十年里，它的叙事一直圍繞地段、租金與奢侈品租戶展開。

而如今，恒隆需要的似乎不再只是一名善于精算租金坪效、投資回報率的資産管理人，而是一位懂得如何“做消費”的體驗架構師。

快消出身的CEO

蔡德粦的履歷，是一條標準的快消品職業經理人成長路徑。

資料顯示，蔡德粦畢業于香港中文大學，持有工商管理學士學位並主修市場學。這一學術背景為他日後在多個消費品牌的營銷與運營管理奠定了專業基礎。

随後，他的職業生涯始于寶潔（P&G）大中華區，負責多個領先消費品牌的品牌管理工作。

2003年，蔡德粦加入百事公司大中華區，任職近十年，先後擔任華東區副總裁兼上海百事可樂飲料有限公司總經理、大中華區食品業務市場推廣副總裁、大中華區飲料業務可樂品類市場推廣總監等多個關鍵崗位，最終升至百事中國區市場總監。

在百事期間，蔡德粦最引人注目的成就，是推動了百事可樂在中國市場的本土化營銷創新。

2007年，百事可樂一改其標志性的“藍色”，在中國市場推出代表“中國紅”的紅色包裝。蔡德粦是這一策略的核心推動者。

2012年，蔡德粦加入星巴克，開啟了其職業生涯中最具分量的篇章。在星巴克的11年間他先後擔任多個高級管理職位，涉及中國業務的營運、門店創新及網絡擴展等範疇。

加入之初，蔡德粦是星巴克中國北區副總裁，随後自市場部副總裁、門店開發與設計副總裁、首席市場官、首席運營官、零售總裁兼首席運營官一路升遷。

2021年8月，蔡德粦獲任為星巴克全球執行副總裁兼星巴克中國首席執行官並成為全球行政領導團隊成員。

在外界看來，蔡德粦在星巴克中國最突出的成就，是帶領該品牌完成了門店網絡從約600間到6000間的跨越式增長。同時，他還積極探索旗艦店、臻選店等多種業态門店的鋪開，推進星巴克“第三空間”在中國市場的創新與構建，以及數字化轉型。

2023年4月，蔡德粦轉任玩具反鬥城（亞洲）有限公司行政總裁兼執行董事。在玩具反鬥城，他以“kidults”（童心未泯的成年人）及輕資産擴張模式，推動品牌在亞洲主要城市的轉型發展，重拾增長動力。

獨特選擇

把蔡德粦的履歷放進恒隆歷任CEO的序列里，差異一目了然。

恒隆是1992年進軍内地市場，當時公司的董事總經理（相當于CEO）為袁偉良。

袁偉良畢業于英國曼徹斯特大學，加入恒隆前，曾在英國和香港的執業會計師事務所工作過數年。1978年，袁偉良加入恒隆出任财務總監，此後陸續升遷，到1992年被任命為董事總經理，直至2010年退休。

袁偉良的職業生涯代表了恒隆早期對管理層的選擇路徑：在公司内部長期、穩定地任職、晉升。

袁偉良的繼任者是陳南祿。陳南祿的職業生涯主要在太古集團，擁有長達33年的綜合企業及航空業管理經驗，曾任太古(中國)主席、國泰航空行政總裁。

在恒隆任職8年後，陳南祿退休並由盧韋柏繼任。盧韋柏的職業生涯同樣始于寶潔，後一度在可口可樂任職。

但接下來，盧韋柏在花旗集團工作了18年，並擔任過中國香港及澳門行長。2018年接棒恒隆行政總裁時，外界給他貼的標簽是“銀行家”。金融背景占據了他履歷中相當大一部分權重。

相比之下，蔡德粦是恒隆歷史上第一位幾乎全程浸淫在消費品牌與零售一線的CEO。三十多年職業生涯只做一件事，理解消費者，然後把東西賣給他們。

恒隆戰略轉向

新CEO的畫像，其實早已寫在恒隆過去一年的經營動作里。

沒有官方宣布，但恒隆目前在非奢侈業态的比重已有所增加，同時強調增長的多元化。

數據顯示，2026年上半年，恒隆内地商場租戶銷售額實現了同比17%的增長。其中，Q1租戶銷售額增幅達到24%，為過去兩年來最佳表現，而Q2數據為9%。

圖片來源：恒隆地産财務簡報

業績會上，仍在任的CEO盧韋柏透露，租戶銷售額17%的增幅中，來自非奢侈業态的增長達到20%，超過了來自奢侈業态的15%。

這組數據背後，意味着恒隆的增長引擎正在變得多元化。奢侈品依然重要，但非奢侈品的增速已經跑在了前面。

在此之前，恒隆自2025年起已不再将旗下商場劃分為“高端”與“次高端”類别。官方的解釋是因為“日新月異的零售市場格局和消費者習慣轉變”。

高奢、非奢侈業态的平衡，讓恒隆能以更靈活的姿态面對如今市場。

例如面對激烈競争的武漢恒隆廣場，2025年全年租金收入同比下滑了31%，但2026年上半年，收入跌幅已收窄至18%，當中運營團隊做了很多努力。

武漢恒隆廣場最初是奔着高奢定位去的，但目前定位已有所松動，向年輕客群和潮流業态靠攏。

2026年以來，武漢恒隆廣場已引入了“24KR韓流街區”及edgestreet百貨“Greenhouse”概念空間，涉及總面積約10,400平方米，匯聚逾150個品牌。

其中，“24KR韓流街區”匯聚100多家韓國時裝、美容及時尚生活品牌，並帶來了11個全國首發及15個華中首發品牌，後續反響不錯。

edgestreet百貨“Greenhouse”概念空間，則是一個以設計、美學、家居及寵物生活為主的商業街區，帶來了20個武漢首店品牌。

同時，項目年内也在B1層開設了“恒享里”美食街，並落地了攀岩體驗空間和籃球館等體育業态，一系列措施令項目收入大幅增加。

而2026年4月份開業的杭州恒隆廣場。與一直網傳的高奢定位不同，杭州恒隆廣場目前為中高端定位。

具體來看，開業初期250個品牌中，國際奢侈品牌占比6％，輕奢與潮流品牌成為首期品牌生态的主力，同時也引入了大量設計師品牌、戶外品牌。餐飲方面，項目也是重注，引入了接近80家租戶。

業績會上，盧韋柏對杭州恒隆廣場最新定位的表态是“一站式購物中心”，但並沒有排除引入更多奢侈品品牌的可能。

盡管定位並非頂奢，杭州恒隆廣場的租金表現卻相當可觀。從4月28日開業至6月30日這僅約2個月時間内，商場即收獲了3700萬元人民币的租金收入。據透露，杭州恒隆廣場租金水平已達到集團内部商場的第四名。

不以全頂奢開局照樣能收獲頂流級坪效，這對恒隆在其他城市的項目運營提供了極大的信号意義。

從這個角度看，當重奢業态不再能夠單騎救市，恒隆現時需要的，是蔡德粦這樣一位有“消費”思維的操盤手。

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