主題讨論會之二：科技革命｜2025觀點産業科技年會

主持嘉賓

季聖傑 粵港澳大灣區産業發展研究院院長

對話嘉賓

丁險峰 世界半導體協會傳感器分會全球理事

劉海霞 蘇州工業園區城市重建有限公司副總經理、蘇州工業園區低空經濟産業發展有限公司執行董事、總經理

方穎華 華夏幸福(深圳)産業發展有限公司副總裁

黎振偉 廣東省房協專家委主任委員、原世聯行集團首席技術官

張　平 BOMA中國研究委員會主席、國際金融地産聯盟(IFFRE)常務理事

季聖傑：今天非常荣幸的邀請到5位嘉賓進行分享。

先看第一個方面，當我們産業生态遇上了科技的催化劑，應該如何避免技術的亢奮症？這是分議題中的第一個議題，科技加碼産業生态，激活進階動能。

首先請世界半導體協會傳感器峰會全球理事丁險峰先生，為我們就第一個議題做一些分享。

丁險峰：我在智慧園區大概做了有10幾年，有一個非常重要的思考：“科技加載到園區運營中，是否産生了效果？” 十幾年的一個深刻感受是，科技並沒有被充分挖掘和使用。

做産業園區運營的人，能不能進行互聯網招商、運營、服務？其實所有東西都是被互聯網公司服務了。比如老百姓的衣食住行都被互聯網公司給服務了，而且它們還很高效，比如淘寶，滴滴、美團等。

而我們做産業運營，招商很辛苦，建樓很辛苦，産業投資很辛苦，産業聚集很辛苦，為什麼所有都很辛苦？産業招商應該做什麼？

在互聯網邏輯里，講究 MLOC（Marketing Leads to Opportunity to Contract），即從營銷線索到機會再到合同。但在産業園區，如果只是到處跑、找線索、跟客戶聊天，或者只是看到蘇州開了幾百家公司就覺得有潛力，在當前投資周期變長、開源路徑復雜的環境下，是遠遠不夠的。

如何做投資及孵化？我們僅僅是在服務開源面而非成本面。現在概念很多，新材料、機器人、智能汽車……如果不懂這些，只是弄了個 DeepSeek，搞了個“産業園區大腦”，就覺得自己很厲害了？不是的。

今天的科技還沒有打穿産業賦能“最後一公里”，這是核心的問題。

我在華為、阿里做過園區，在萬科也做過，一共做了十幾年。為什麼智能園區到今天對核心鍊路的賦能還是有限？原因在于園區的運營人員不具備科技消化能力。

運營者必須懂科技，比如運營芯片園區或生物醫藥園區，對應團隊必須懂芯片或生物。如果你只是跟 ChatGPT 聊天，或者問AI會不會對産業有幫助，最後也就是變成一個寫PPT的人。

如果不知道芯片行業的人已經很年輕化了，或者不知道生物醫藥的人如果不來你的園區會有什麼遺憾，那麼招商是做不成的。

我過去二十多年都在傳感器、互聯網和智能硬件賽道。如果那些人不到深圳南山去，不到特定的生态圈里，哪怕租金再高、再想搬走，也搬不走，因為他的聲卡調試必須在某個公司的某個地方完成，離開了就幹不了。

這說明什麼？即使在全國經濟轉型下，深圳南山依然孵化出了幾十家智能硬件公司，他們不需要政府操心，也不需要園區操心，自有産業資本和CEO操心。但作為園區運營方，一定要給他們構建一個生态。

季聖傑：非常感謝丁總的分享，過程當中聽到了幾個關鍵字，就是提到了科技和園區的關繫。其實目前我們全中國有7億萬平米的産業園區，有20%左右是屬于優質的和精品的專業園區。

這一類專業園區，從全生命周期和流程上看，從拿地、融資到設計、招商，其實都需要我們最新的技術，包括招商策略進行賦能。

我想剛才丁總的分享想講的一個道理，就是我們要避免為了科技而科技，而是要将科技運用到産業發展工作當中，非常感謝丁總。

接下來，我們想探讨一下在萬億級的新賽道上，怎麼樣才能夠找到獨特的生态位密碼。也就是我們第二個議題，化解主題同質競争，探尋錯位發展。

這個問題，想請華夏幸福(深圳)産業發展有限公司副總裁副總裁方穎華女士為我們做一些解答。

方穎華：大家好，我是“幸福招商”的方穎華。我們主要面向政府和企業提供産業定位、招商引資等一攬子解決方案，尤其擅長非標類的招商。

我們在産業研究方面非常紮實，産業研究院已自主研發了七級産業賽道，拆分出220多個具體的産業子類目，並長期跟進和服務每一個産業類目前50-100家核心企業，實時了解産業最新發展動向。

截至目前，我們已幫助超過90多個區域落地，打造400多個産業集群，輸出近千份産業規劃和招商策略報告。關于今天的議題，我想分享三個觀察和三個觀點。

第一個觀察，2018年的省級政府招商政策中，純土地類的優惠政策可能占六成以上。但今天，随着770号發布和十五五規劃建議出台，強調統一大市場，反對地方保護和低效内卷，競争态勢發生了根本變化。從原來拼土地、拼政策，到現在變成了拼生态、拼價值創造。

第二個觀察，期望很高，競争卻愈發激烈。現在正處于康波周期尾聲和新周期開啟的交匯點。大家都想抓住技術紅利，搶占新質生産力的制高點。但中國有2800多個區縣，而新質生産力賽道就那麼十幾個，确實是“千軍萬馬過獨木橋”，競争異常激烈。

第三個觀察，競争激烈，大家都想做差異化，但很難，主要存在如下痛點：

第一個，現在的優質項目相對于供給較為稀缺。現在經濟周期發展階段疊加上地緣政治，許多企業的投資擴産決策鍊條都在加強，有非常多的不确定性。所以政府要有足夠的耐心、辨識力，去辨識這些優質項目。

第二個，區域發展、招商引資的抓手确實有限，現在大部分區域實際上财政還是比較緊張的。大家對金融杠杆、基金的運用，有些尚未成熟，有些非常審慎。所以說巧婦難為無米之炊，在招引新質生産力上面，抓手相對于過去幾年是欠缺的。

要實現真正的錯位競争，背後需要三個核心底氣：對産業鍊的極致細分。我們那套“七級産業賽道”方法論，源于生物學分類（界、門、綱、目、科、屬、種）。只有拆解到“種”，才能真正區分物種。中國有5800多萬家民營企業，只用十幾個賽道歸類是區分不開的。只有拆解到第七級，才能精準識别企業特點。

第三個，由于過去比較粗放的産業發展模式和招商模式，現在很多區域在産業，尤其是産業鍊的細分、定位和分工上積澱不夠，理解不深，未來成長空間還比較大。

以上就是我所說的三個觀察，那麼三個觀點是什麼？其實今天的主題其實起的非常好，現在差異化競争勢在必行。如果要真正實現錯位競争，我認為背後需要三個核心底氣。

第一個底氣，需要對産業發展尤其是對産業鍊能夠實現庖丁解牛般的細分和理解。比如那套自研的“七級産業賽道”方法論，以新能源車為例，我們細分出近30個子類目。拆分後會發現，每個子類目對主機廠距離、配送時效、環境環評、廠房土地、人力資源的要求都不一樣。只有拆解到這個層面，才能在看似同質化的區域中找到獨特的切入點。

第二個底氣，對自身優勢的絕對認知與擁抱。産業鍊發展有建鍊、補鍊、延鍊、強鍊等不同路徑，投入的力氣和成果截然不同，背後存在路徑依賴的問題。我們曾服務過一個北方區域，本地優勢是傳統管道制造，但想往機器人方向轉型。直接做機器人整機，拼不過大灣區或長沙，我們建議切入“管道檢測機器人”。一方面确保了産業鍊的延續性，另一方面該區域有剛性需求。

這就是基于自身優勢在産業鍊細分中找到精準匹配，我們認為這是未來招商的一個大事。

第三，構建生态集群。最近幸福招商與南方日報做“行走新質生産力”欄目，調研了深圳機器人産業。深圳機器人産業本地配套率高達60%以上，形成了一種“樂高式”的生産鍊路——早上設計，下午打樣，第二天量産。背後不是單個企業的力量，而是整個生态位的協同。

這里也包括深圳龍崗署，其本身就創造了将近500個機器人的場景，投入将近100億訂單給深圳當地企業，而深圳當地企業又能夠形成産業鍊的集群效應。最後産生的效果，就是給深圳當地居民創造了更多、更新的機器人應用場景。

這個是我看到的生态力量，将以上三點合在一起，可能能夠解決錯位競争問題。充分理解自己的優勢，在擁抱優勢基礎上做好戰略選擇，並且激發整個生态體繫的各位玩家，最後形成合力。

差異化競争核心，即錯位加搶位，最終形成一個生态。以上是我的分享，謝謝。

季聖傑：非常感謝方穎華女士的分享，通過三個觀察、三個觀點，介紹了我們在科技變革時代如何做好與區域政府的合作，做好當地産業招商。我們要協助區域政府對生産要素資源進行重構，就要充分利用科技手段去加速和彎道超車。

今天第三個思想的碰撞點，主要是低空經濟概念的落地。從2022年的低空元年到現在，已經經過了三年時間，我們應該如何突破那些看不見的天花闆？

接下來，想請蘇州工業園城市重建有限公司劉總為我們做一個分享，謝謝。

劉海霞：謝謝，其實我們理解的低空元年是2023年，如果談到中央部署，那就更早幾年。我所理解的低空經濟不僅是國家戰略，更是一個綜合性場景，不僅僅是一個單一賽道。

從國家安全戰略來看，低空和跨境是兩條暗線，還有貿易戰和未來可能涉及的低空防禦，因此勢在必行，國家“十五五”規劃也有重點提及。

低空經濟不僅是萬億級産業，更是一個場景。回顧改革開放30年土地開發的紅利，現在低空領域正處于爆發前夜。

當年鄧小平同志畫了一個圈，未必能想到今天如此繁盛的景象。同樣，作為新質生産力的低空經濟，不僅包含數字化、綠色概念，更是對天空域資源要素的強勢轉化。我們不能用以往理解單一産業的方式來看待，這一輪競争将是城市能級和産業能級的共同比拼。

同時，低空經濟也是區域和城市協同發展的有效契機。以往，當我們深入生物醫藥或半導體産業時，廠商之間往往是“互相挖角、互相搶人”的存量博弈。但其實最後的真正價值，在于城際之間的協同。

就蘇州低空發展而言，我們在低空空域上其實沒有先天優勢。沒有機場，劃設空域很難，但我們擁有環太湖資源。

昨天我與專家交流時提到，蘇州發展低空經濟是站在整個長三角一體化的高度，以比肩珠三角的視角來推進低空經濟發展。

正如多位專家和市場前輩所言：蘇州不能只站在本土看低空，而應站在長三角乃至引領示範的高度，形成與珠三角的戰略協同，這是我們應有的站位。

我們的策略主要有兩點：

第一，數字經濟+低空經濟。正如丁老師（丁險峰）所言，低空經濟是數字經濟的重要展現形式。未來的低空一定是全空間無人體繫，需要完整的低空智聯來支撐，這是對我們全場景數字能力的檢驗。

第二，軍民融合，即“軍轉民”。大量的低空、航空及空天核心能力其實掌握在軍方。雖然長三角、珠三角經濟活躍、資本強勁，很多整機企業融資狂熱且順利，但真正的硬核技術實力往往沉澱在軍方及中部地區。因此，如何有效地将這些技術轉化為民用，是我們關注的重點賽道。

第三，低空場景的牽引。剛才丁總提到技術賦能産業園運營的問題，其實這正是我們“場景牽引”的切入點。大家常覺得面對阿里、華為這樣宏大的繫統無從下手，就像“身披铠甲卻無武功”，反而成了束縛。其實，技術賦能可以很具體。

舉個簡單的例子，大家都很熟悉 DeepSeek，前段時間我們在做“國際數據港”專題時，研發團隊熬夜整理材料，但結果並不讓我滿意。後來嘗試使用 AI 助手，發現只要内心有邏輯圖譜、會提問，AI 生成的内容效率遠超人工團隊。

雖然這也曾引起争議，就像以前人覺得寫毛筆字才是功夫，打字機沒文化一樣，現在決策層可能對 AI 生成的材料嗤之以鼻。但這引發了我的思考：關鍵不在于技術本身，而在于會不會發問，内心有沒有産業圖譜。

回到低空經濟，所謂的“市場”是各種能力要素的增長，不僅僅是某個零星技術本身，也不是某個飛行器。我們不關注成熟的飛機，作為地方國企，我們有資源、有責任站在政企協同端，去做“從0到1”的事情。

當前市場還沒看懂或者不願意投入重資源的基礎設施和樣闆工程，我們願意先行先試。一旦市場成熟，無論是服務生态還是産業生态，我們最終會交還給市場。

這就是我們對“科技賦能産業”的理解。我認為，科技賦能産業、賦能未來毋庸置疑，需要我們具備更開放的心态、更智慧的頭腦和更強的團隊能力去擁抱。

季聖傑：非常感謝劉總。我想我們每一個人的心中都會憧憬機器貓的空間傳送門，那麼在我們物質的三維空間當中，可能也只有這個低空經濟能夠幫我們實現快速的空間轉移。

低空經濟是地面經濟的衍生，也是一個全新的萬億産業。當回歸到産業的時候，我們要用産業的邏輯和研究思維看待，尋找一個藍海的坐標。從空域到技術，再到安全、續航等等，就像剛才劉總所言，是一個全要素的集合，期待在未來能夠看到低空經濟發展得非常好。

今天也非常荣幸請到了廣東省房協專家委主任委員、原世聯行集團首席技術官黎振偉先生。請黎總為我們分享一下如何用科技加碼我們的産業生态，進而激活動能。

黎振偉：謝謝。我跟葛老師（葛培健）一樣，都是行業的老人，他是做産業，我是做地産。現在我們都退休了，但退休以後我們還在觀察着。

我相信大家都在關注，科技帶領着新的産業、新的浪潮已經到來，大家似乎覺得又可以大幹一場了。但我個人認為，這是一個完全不同的時代。

我們從做地産轉型到做産業、做園區，是從建設服務向運營服務轉變，更是從“量”到“質”的根本轉變。如果我們還抱着舊思維，以為有了科技概念就可以像以前那樣通過大規模復制把“量”做上去，那肯定是不行的。新時代的發展，必須要有新的思維。

作為從地産行業轉過來的人，我認為在推進科技革命時，有兩個誤區必須避免：

第一，避免思維的單一性。我們中國人做事往往喜歡求快，容易一窩蜂。以前做地産，全國上下都搞地産，政府賣地、企業買地，一哄而上；現在說做科技，大家又一窩蜂投資，比誰投的錢多、打法狠。這種模式往往忽略了最核心的一點：人的需求。科技如果不服務于人，其實是很可怕的。

第二，避免過強的主觀性，不能迷信“人定勝天”。我們有時意志力太強，特别是政府規劃什麼行業，就硬塞給市場什麼東西。規劃确實很好，但如果到了執行層面，每個省、每個地方都機械地照搬或過度幹預，反而會造成新的産能過剩或産業扭曲。

要解決今天科技革命時代的問題，必須避免這兩個誤區，尊重市場和人性的規律。

我最近在學習歷史和哲學，我認為科技革命從來不是單一技術的突破，而是繫統的重構、生态的重構。

我認為科技背後還有幾個關鍵支撐：文化的競争、環境的适應和制度的适配。如果沒有這些，光聽技術名詞是沒有用的。這里面最關鍵的是：在科技創新中，如何激發民營企業的活力？

科技是需要創新的，光靠國企和央企肯定不行，必須依靠大量的民營企業作為主力軍。如何在制度設計和國民經濟規劃中激活民營經濟，真正發揮民營經濟在科技革命中的作用？

有一位學者黃漫先生寫過《歷史的邏輯》，提到“科技決定論”。科技的背後需要文化和制度去适配，我們不要以為“人定勝天”就能解決問題，而是要讓我們的制度适應科技的發展，而不是讓人扭曲科技的發展，這一點在做園區和制定國家大政策時尤為重要。

未來兩個角色最重要：一是政府，二是園區里真正的創新企業。現在很多人說廣佛地區傳統産業很難做，但我前天去佛山拜訪了一家做傳統家居五金的企業，他們剛剛在深圳A股上市。

這家企業做了十幾年，從2006年開始深耕，雖然是傳統企業，但産品賣得非常好。他們不僅僅做五金，而是結合了智能家居，請了保時捷設計團隊來設計産品，甚至正在建設無人工廠。

在科技應用的底層代碼上，他們可能沒有丁教授那麼高深，但他們對“人的需求”理解得非常透徹，讓産品更藝術、更方便，讓我非常佩服。

我們在搞科技創新的同時，一定要關注文化與制度的配合，關注人的需求。所以，我有三個觀點：

第一，給耐心。科技創新需要研發基礎，研發和投資建設都需要時間。我們不能再用過去房地産“賺快錢”的思維來做科技，必須給點耐心。

第二，給包容。民營企業是科技革命中最活躍的元素，要給他們多一點包容，多一點活力。

第三，給生态。科技革命是一個生态，需要多元跨界的組合。剛才提到的跨域合作，關鍵在于心态開放，不要想着什麼都自己搞定，要積極合作。

這就是我對科技革命的理解，謝謝大家。

季聖傑：謝謝黎總，這麼短的時間以清晰明了的觀點，給我們闡釋了用科技如何把它變為生态體繫當中最具韌性的活力細胞。

最後，我們還有一個思想的碰撞點，就是REITs如何成為新型基礎設施的血液循環繫統。

這個話題我們邀請到了BOMA中國研究委員會主席、國際金融地産聯盟(IFFRE)常務理事張平女士為我們做分享。

張平：謝謝主持人，這個話題其實是跟REITs相關的。

我本人除了剛才主持人介紹的BOMA跟RICS身份之外，還有一個身份來自國際金融地産聯盟（IFFRE），這是一個融合不動産、金融與産業的平台。我先回答關于議題四的内容，如果時間允許，我稍後也會分享關于議題一的一點心得。

在産業賽道里，人工智能是我們非常關注的領域，同時IFFRE也在孵化一些AI方向的創業者。

關于議題四，大家是否有發現一個重大利好：在12月1日，國家發改委出台了新的基礎設施REITs行業範圍清單，首次将“新型基礎設施”納入其中。

新型基礎設施分成三個類目，第一類指的是IDC，即數據中心和人工智能的基礎設施；第二類包括5G、通訊鐵塔、物聯網及工業互聯網等。第三類則是智能交通、智慧能源及智慧城市等。

這三類共同組成了國家發改委公布的新型基礎設施，意味着這一類資産未來有機會在REITs的舞台上作為底層資産上市。前幾年疫情期間，我們在中信出版社出版了《中國REITs操作手冊（第二版）》，當時也對比了海内外REITs市場的情況。

目前我們國家正在打造一個多層次的REITs市場。公募REITs已将新型基礎設施列入其中，此外還有機構間REITs，也叫持有型不動産ABS。面對不同的原始權益人，新型基礎設施可以既在公募REITs平台上上市，也有機會在機構間REITs平台上市。

這說明了什麼？今天的主題是“科技變革”，大家可以把人工智能（AI）理解為一個“智慧的大腦”，而把REITs理解為“金融的心髒”。我們既需要智慧的大腦進行科技賦能，也需要金融的心髒不斷為機體泵血，使機體進入良性循環。

發改委把新型基礎設施納入REITs行業範圍，傳遞了非常積極的信号，即支持産業升級，支持新質生産力的發展。這意味着從傳統基礎設施，向智慧賦能、更具彈性、與産業密切結合的新型基礎設施驅動轉變。

第二，是回歸REITs本源。原來做倉儲物流或傳統基礎設施，都是重資産，是企業的成本中心。我曾在中信資本香港做基金和大宗交易，機構投資者通常是收購後配杠杆進行重資産投資。但有了REITs之後，就進入了“開發-運營-盤活-再投資”的良性循環。此時底層資産不再只是重資産，而是通過金融“心髒”實現回血再投資。REITs重塑了資産邏輯，使其從成本中心變成了價值引擎。

第三，篩選優質資産，支撐實體經濟。能夠上市的資産肯定都是“三好學生”：出身好、資産好、經營好，即具備健康持續穩定現金流的資産。這是在衆多資産中篩選出的優質資産，傳遞了支撐實體經濟命脈的重要信号。

REITs既具備持續穩定的現金流，也可以說是産業的“壓艙石”。同時，由于REITs具有持續派息的特性，它也成為了資本的“穩定器”。如果是産權類REITs，還兼具租金收益和資産價值增值。因此，無論對于機構投資者還是個人投資者，這都是非常重要的投資領域。

以上是我對議題四的解讀，想再簡單回應一下議題一。

我在人大給MBA開設選修課，這幾年輔導孵化了一個學生人工智能創業項目，他獲得了人大“京東杯”獎項、創客北京、Hi Cool等獎項。通過輔導他，我發現一個很有意思的現象：他利用AI咨詢工作PK了一些知名咨詢機構。他可能只用了對方六分之一甚至十分之一的價格，卻發現了傳統咨詢行業PPT里發現不了的觀點。

這就得出一個結論，也是對議題一的回應：在科技變革推動産業生态重構的過程中，企業可以通過人工智能構建“新型知識平台”，即類似“知識中台”的概念，再去打造企業自己的産業智慧引擎。

我從三個方面解讀這一變化：第一個方面是核心的轉變，生産方式從“外部輸血”轉變為“内部造血”。以前企業依靠專家智庫，屬于購買式咨詢，具有周期性，成本高，且專家的觀點可能與時脫節或與業務脫節。但AI企業智庫或知識中台，可以通過整合内部數據（生産、銷售、供應鍊、金融等）和外部信息（政策、市場、學術等），構建一個持續學習型的知識循環繫統。這意味着企業從外購智慧轉向内生智慧，實現了智慧溯源的轉變。

其次，價值從“碎片觀點”升級到“數據資産”。傳統的專家智庫可能只聚焦于行業觀點和認知。但結合企業實際情況打造的AI智庫或知識中台，可以将碎片化的知識、知識圖譜、行業及外部信息，轉化為可復用的基礎資産或企業資産。這也是我之前提到的“價值重構”，從數據資産向生态價值資産轉變。

最後，場景從“内部應用”延伸到“外部賦能”。以前傳統模式是企業解決自己的問題。但如果我們把沉澱的數據資産、SOP、小工具或經驗，賦能給上下遊産業鍊，應用到全周期過程的某個環節，它就能發揮更大的價值，減少中小企業的工作障礙。這就是對整個行業的賦能。頂級企業的終極競争，在于認知的核心競争力。其對行業賦能的速度和廣度，決定了它在生态中的邊界和高度。

好的企業應建立自己的知識圖譜和AI知識中台，從“專家驅動型”向“數智化驅動型”轉變。數智化就是“數據+智能化”。

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