深圳39.52億土拍落錘：中海溢價奪深超總宅地 龍湖底價落子光明

觀點網 12月8日，深圳土拍場上順利落槌，兩宗地塊以39.52億元總價成交。

其中，南山深圳灣超級總部基地T207-0068地塊經過95輪競價，由深圳市中海啟明房地産開發有限公司（中海）以31.86億元奪得，成交樓面價7.74萬元/平方米，溢價42.49%，跻身深圳宅地樓面價前三。

另外，光明區馬田街道A627-0268地塊則由深圳市恒龍盛祥投資發展有限公司（龍湖）以7.66億元底價成交，成交樓面價1.2萬元/平方米，該地塊也是龍湖第二次落子光明馬田闆塊。

中海溢價搶地

具體來看，T207-0068地塊位于南山深圳灣超級總部基地白石二道與深灣二路的東南側，占地1.18萬平方米，建築面積4.12萬平方米，容積率3.48，出讓起始價22.36億元。

該宗地為該區域繼中海深灣玖序後，時隔兩年再次出讓的純居住用地。

地塊開拍前，便吸引了包括中海、招商、華潤、保利、建發、華發等多家房企參與競標。最終中海以31.86億元摘得該地塊，溢價率43%，樓面價約7.74萬元/平方米。

觀點新媒體獲悉，此次中海拿下的宅地，由商業用地調改而來。

今年4月份，深圳市規劃和自然資源局南山管理局對[紅樹灣地區]法定圖則DY09單元進行規劃調整，調出了一塊二類居住用地03-16。

彼時公告顯示，DY09單元用地面積為11.77公頃，原主導功能為商業服務業用地，拟調整為“商業服務業用地+二類居住用地”。

二類居住用地編号為03-16，用地面積為11835平方米，容積率為4.4，配套設施包括社區體育活動場地、社區兒童遊戲場地等。

調規時03-16地塊規定容積率4.4，而後深圳住宅新規落地執行，到地塊挂牌時，容積率已調至3.48。

根據出讓文件，該出讓宗地包含住宅3.66萬平方米、商業1000平方米，允許分割轉讓；物業服務用房100平方米産權歸全體業主共有，不允許轉讓；文化、體育或其他設施3000平方米、托育機構500平方米，由競得人建成後，無償移交政府。

另外值得一提的是，與地塊一路之隔的，便是中海此前拿下的深灣玖序項目地塊，該項目亦是由“商改住”調規而來。

2023年6月30日，深圳土拍場上，位于南山深圳灣超級總部基地的T207-0060宗地，挂牌起始價達到108.98億元。彼時地塊亦吸引了包括華潤、招商、保利、中海等6家房企輪番參拍。

而後地塊在經歷112輪的舉牌後，由中海以125.32億拿下，地塊面積超3.86萬平方米，總建面26.3萬平方米，其中僅住宅用地便有17.69萬平方米。

項目于一年後以“中海深灣玖序”入市，彼時項目毛坯備案均價13.3萬元/平方米，精裝均價14.3萬/平方米，創下深圳新建商品房最高價。而後項目先後取證三次，截至目前已接近清盤狀态。

如今，T207-0068地塊正好接棒深超總片區的住宅供應，而中海再次成為深灣超總第二個住宅新盤操盤手，有市場人士指出，地塊項目大概率沿用深灣玖序的設計，打造第二個“中海深灣玖序”。

龍湖底價補倉

相對深灣超總地塊而言，同日出讓的光明馬田宅地熱度較小，僅龍湖一家報價，最終由龍湖以7.66億元底價成交，樓面價1.20萬元/平方米。

觀點新媒體了解到，與深灣超總宅地條件不同，龍湖此次拿下的地塊條件更為“苛刻”。

具體來看，出讓地塊A627-0268位于光明區馬田街道興發路與振明路交匯處東側，土地面積2.05萬平方米，建築面積6.36萬平方米，挂牌起始價7.66億元，容積率3.1，限高100米。

從地塊規劃來看，該宗地包括住宅5.64萬平方米、商業1400平方米、9班幼兒園3800平方米，以及托育機構600平方米、長者服務站750平方米和社區菜市場500平方米。

根據規劃要求，項目需設置600平方米的社區兒童遊戲場地和800平方米的社區體育活動場地，並配建不少于1030平方米的24小時公共開放空間。另外，項目須在1年内開工建設，4年内竣工，並編制噪聲污染防治專篇。

不過，該地塊雖有“附加條件”纏身，但綜合來看，該地塊更強調社區内部的日常服務閉環，匹配較大體量的居住屬性。

作為今年年内光明區出讓的第二宗宅地，相較于6月份出讓的振業天境雲玺項目地塊1.94萬元/平方米的樓面價，該地塊地價下降近29%。

且從地塊周邊項目來看，目前周邊在售二手房住宅小區為2008年建成的宏發美域，該小區近3個月成交均價在3.43萬/平方米；而年内首宗出讓的宅地，即6月27日深業、天健、光明建發聯合體競得的光明A509-0074地塊項目備案為天境雲玺，目前該項目仍未入市。

不難看出，目前該區域内新盤供應較為稀少。有房企營銷人士指出，重點城市新推出的住宅地塊容積率普遍較低，更具備完善的交通和公共配套，特别是低容積率意味着地塊能夠做出更高端的産品，房企也有機會做出更出彩的産品，從而實現溢價。

此前龍湖已在光明區内打造有高端住宅項目深圳龍湖·禦湖境，彼時項目地塊總占地面積約2.2萬平方米，總建築面積約15.3萬平方米，計容建築面積約11.4萬平方米，容積率5.0，綠化率30%，項目于2024年6月開盤，預計今年12月份交房，目前在售均價3.5萬元/平方米。

雖然此次底價拿下的地塊體量不足以與禦湖鏡相提並論，不過，從地塊本身條件來看，3.1的容積率疊加“高配套”，或能為開發高端産品預留空間。

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