蔡雲：“十五五”規劃中的商業地産新機遇與新圖景 | 2025觀點商業年會

本文為蔡雲女士在2025觀點商業年會發表的演講。

蔡雲（中國商業聯合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家 ）：各位新老朋友，大家好！又是一年觀點商業年會，這麼多年，商業地産在風風雨雨一步一步走過，面對瞬息萬變的市場，每次和同行在一起交流都會産生新的思路，謀劃新的路徑，尋找新的辦法，這就是我們觀點商業年會的魅力所在。

今天我們共同聚焦“十五五”規劃藍圖下的新局面，從房地産發展的宏觀導向中探索新型城市建設中商業地産的新機遇與新圖景。

今天跟大家讨論幾個問題：第一是航向錨定，“十五五”規劃下的房地産發展方向；第二是需求重構，産業升級驅動商業地産功能叠代；第三是活力煥新，消費提振與存量激活的雙重賦能；第四是前路展望，商業地産的新定位與發展策略。

第一個方面，航向錨定，“十五五”規劃下的房地産發展方向。

在“十五五”規劃和二十大四中全會報告中，房地産的發展方向總結下來就是：完善制度、優化供給、提升品質以及盤活存量這樣幾點聚焦。

第一從完善制度上看，明确房地産“高質量發展”主線，築牢“好房子”建設的全鍊條規則防線，完善商品房開發，融資、銷售三大基礎制度，是 “好房子”的基礎。

第二是優化供給。精準匹配不同群體的住房需求，構建“保障+市場”雙輪驅動格局。一方面優化保障性住房供給，另一方面因城施策增加改善性住房的供給，結合各地人口流動和需求特征，适配房源，同時盤活閑置存量房産，提高供給效率。

第三是提升品質。核心是讓房子滿足安全、舒适、綠色、智慧的要求，同時“好房子”要求延伸到的物業服務，推動從“三保一綠”轉向養老、托幼、家庭應急等對人的服務。這些方面能看出，對經營性房子具有特點的商業地産在“好房子”當中應該起到一定的作用。

最後是盤活存量。當前大量老舊住房包括低效的零售物業存在着巨大改造空間，城市更新被列為主要抓手，各地政府紛紛出台措施，如老舊物業改造、長租公寓适配改造等多元化體繫業态出現，這也是跟商業地産有着密切相關。

房地産高質量發展對新型城市發展、城市建設有什麼導向？

第一，規劃的核心導向是明确房地産“高質量發展”主線，構建“保障+市場”雙輪驅動格局，重點部署三大任務--盤活存量資産、推進綠色智慧轉型、防範繫統性風險。這一核心不僅對住宅市場升級換代有了行動指南，為商業地産在新型城市建設中的定位和發展提供了根本遵循。

第二，從規劃看行業的轉型，城市發展從“規模擴張”轉向“品質提升”，房地産行業告别增量開發粗放模式，進入精細化運營新階段。包括房地産開發、物業以及城市服務都可以得到突飛猛進的發展。對這些物業的精細運營，是當前商業發展最重要的抓手。

第三，從規劃看城市發展的産城融合與功能復合的發展路徑，傳統商業地産單一功能模式終将淘汰，，“辦公+商業+居住+文化”多元業态融合成為主流，特别是中央多次出台打造15分鐘生活圈的具體方向給新型城市發展來了了新的突破，商業地産的精細化運營會增強城市活力與可持續性。

“十五五”規劃核心在商業地産發展方向上有什麼重要提示？這也是我們一直在思考的問題。

第一是城市更新成為我國今後城市發展的行動計劃，城市更新與存量改造是讓城市具有生命活力。如重點推進老舊商業區、工業廠房等存量資産的改造升級，通過功能重塑和空間優化釋放價值，避免資源浪費與重復建設。商業地産将發揮巨大作用。

據不完全統計，“十五五”期間城市更新市場容量大概是20萬億，以上海為例，2025-2027年一共要完成将近50多個城中村改造。城中村改造釋放了住宅供應的70%，同時拉動上下遊産業鍊發展。而在城市更新過程中，絕對不是磚瓦砂石的改造，更重要的是城市核心活力的改造。

第二是在區域協調發展中，結合京津冀、長三角等城市群戰略，商業地産需匹配區域産業定位，實現産城融合、産業生态閉合，職住平衡的商業空間合理布局。這是商業地産開發企業或者商業産業運營企業需要調整思路的一個方面。要随着城市發展和脈絡調整戰略布局。

第三是在公共服務配套更加完善中，“十五五”規劃要求商業項目嵌入社區醫療、教育、養老等設施，承擔社會責任，同時提升項目長期競争力。也就是說，在房地産作為社會商業交易的空間載體中，如在小區物業配套當中，底商、文體活動等都有商業運營的巨大空間。

最後一個是在金融支持政策傾斜上，近幾年鼓勵REITs（不動産投資信托基金）等工具盤活存量資産，為商業地産提供多元化融資渠道，降低企業杠杆風險。

第二個方面是需求重構，産業升級驅動商業地産功能叠代。

商業地産的前景首先體現在産業升級催生的需求重構中，“十五五”将現代化産業體繫置于首位，戰略性新興産業爆發，新能源汽車、生物醫藥等産業年復合增長率超20%，直接催生對定制化研發空間、GMP標準廠房等新型物業需求，倒逼傳統商業地産轉型。

其次，數字經濟基礎設施擴張，全國算力規模突破230EFLOPS，帶動數據中心、智算中心等新型基礎設施用地需求激增，2025年相關地産投資規模預計達1.2萬億元。在這1.2萬億當中，寫字樓能獲取多少市場份額？這是我們要思考的範圍。

第三，面向智慧生态辦公，寫字樓需要從單一辦公轉向“研發+中試+展示”三位一體空間的要求。因此我們需要政策導向強力牽引，包括“十五五”規劃明确将戰略性新興産業增加值占GDP比重提升至18%，财政補貼、稅收優惠等組合拳持續釋放産業空間升級需求。

這種需求重構下，寫字樓恪守原有的發展模式已經不适應市場了。比如說上海漕河泾産業園區，兼容了人才公寓、配套商業綜合體，發展成為緩解潮汐式通勤，實現職住平衡的重要載體。

這是産業升級對商業寫字樓的影響，因此僅從商業辦公叠代的核心方向上看，它已經成為“空間功能復合化、硬件設施智能化、服務生态專業化、綠色標準高階化”的空間了。

總結而言，商業地産的三個新角色定位，一是産業創新加速器，即商業地産是搭建共享實驗平台、技術轉化中心等的載體，服務産業創新；另一個是要素配置樞紐節點，整合人才公寓、科創基金等資源，因為有很多産業園區已經不是簡單地租房子、賣房子，更多是達到生态、金融、産業的生态平衡；最後一個角色是城市更新核心引擎。

第三個方面，活力煥新，消費提振與存量激活的雙重賦能。

預計“十五五”期間，據不完全統計全國一線城市30年以上樓齡商辦物業總面積将突破2億平方米，其中40%處于低效運營狀态（空置率超15%）。二線城市存量商辦項目年均新增供應量約1500萬平方米，但去化周期長達36個月，存量盤活迫在眉睫。目前開發商手里有很多存量資産需要盤活，收益低于成本的情況下，我們怎麼樣提振消費、激活存量？在策略的探讨上我們這樣考慮：

首先是在提振消費政策的指導下，以商文旅為特征的商業物業運營策略。

一是場景化商業空間重構。通過打造沉浸式消費場景（如主題街區、藝術展覽與零售融合空間），結合AR/VR技術增強互動體驗，刺激消費者停留時長與復購率。例如北京SKP通過定期舉辦國際藝術展，2024年客單價提升37%。而有些商業，即便使出十八般武藝之後，很多還是叫座不叫好，真正收益是不成正比的，怎麼突破？就是要在市場上完善創新手段，不斷找到新的增長點，才是我們重構商業空間的辦法。

二是商業資源聯動，将商、文、旅資源轉化。現在的商業購物中心、商業綜合體，單一的百貨、單一的餐飲等構成不了商業中心完整收益的上升，更多是要把商業綜合體融入到當地社會經濟發展當中，比如說與本地景區、旅行社推出聯票和旅遊線路，将商業物業納入城市旅遊動線。也可開通跨境直通交通、設置跨境服務台，承接異地客群。同時聯動周邊公園、街區開展片區化運營，将公園訪客、街區路人轉化為商業客流。再比如今年5月份觀點機構組織參觀的深業上城，對我有了很深的啟發。他們就是把整個公園跟商業連在了一起，各種業态巧妙組合，營銷手段推陳出新，使之成為了深圳商業地産的一個標杆。

三是科技賦能智慧化，優化運營效率。現在人力成本上升以及市場競争加劇，使我們需要借助大數據分析客流和消費偏好，指導業态調整與精準營銷；上線一體化數字平台，整合智能停車、線上預約等功能。還可運用AR導覽、互動投影等技術提升體驗感，同時實現線上線下全渠道融合，沉澱私域流量。

我們再探讨一下激活存量的實施辦法。存量是開發企業以及整個市場中最頭疼的問題，存量激活有幾點方法：

一是老舊商業體智能改造。老舊商業體的建築結構和設計結構存在嚴重問題，匹配不了現在新的産業和新的場景，需要進行合理化的改造。商業聯合會購物中心分會也在與住建部科技中心建共同探讨高能效商業建築的標準，希望所有商業項目通過開發建設、技改成為高能效的商業體。實現節能降耗，達到增收節支的目的。在研究期間，我們總結了一些購物中心，通過應用物聯網技術實現能耗管理優化（如萬達廣場改造後節能30%），植入智慧停車、AI導購繫統，2025年首批改造項目平均租金溢價達25%。

二是社區商業功能復合化。在5-15分鐘生活圈内整合生鮮超市、社區食堂、托育中心等民生業态，如北京萬科“鄰里+”模式使社區商業坪效提升40%。但我們曾經忽略了15分鐘的商圈，在電商大舉進擊購物中心市場的時候，我們忽略了眼前的市場。比如住宅小區中心便捷的商業中心，都是未來商業地産探讨的新路徑。

三是工業遺産文創轉型。對全國各地包括“退二進三”剩下的廠房，進行工業遺産文創轉型。如将廢棄廠房改造為文創産業園（如廣州珠江啤酒廠改造項目），保留工業風貌的同時植入設計工作室、Livehouse等業态，出租率穩定在95%以上。

但是過去都是千篇一律的文創園改造，現在調研發現有很大的生存問題。一方面，廠區已經沒有精力花錢改造；另一方面，資本在投入當中要看到未來的升值潛力和市場，實際上這個市場也不存在。怎麼樣把工業遺産、文創做出特點，做出吸引人流、有新、有舊、有傳承、有發展的工業園區？這是值得我們思考的。

四是REITs金融工具創新。通過發行商業地産REITs盤活存量資産，2025年首批消費基礎設施REITs平均募資規模達50億元，為改造提供持續資金流。但是商業地産的資金來源和資金保障並不只有一個REITs，CMBS、ABS都是商業地産的金融工具之一，是激活存量的又一個方法。

接下來，需要多重賦能的社會協調機制的建立，保障商業地産運營生态鍊的完整有序。

比如說商業地産企業要積極跟政府打造政企數據共享平台。即建立商業客流、消費偏好等大數據分析繫統，政府提供城市規劃數據支持，企業反饋實時運營數據，深圳已實現85%重點商圈數據互聯互通。

另外一個是産業鍊價值再分配。開發商聯合品牌方建立銷售分成機制，存量改造收益反哺新品牌孵化，形成良性循環。

第三是跨業态會員體繫整合。如今商業地産不再是簡單的購物，更多的是打通商業體、文旅項目。把文旅商結合到商業地産當中，可能是我們更要思考的問題。大片的餐飲、大片的百貨、大片沉浸式運營，未必帶來價值提升，所以要思考用什麼手段整合這些内容，形成生态串聯。

第四個方面，前路展望，商業地産的新定位與發展策略。

“十五五”規劃為中國商業地産的發展提供了廣闊的空間和機遇。在新型城市建設中，商業地産需要緊跟規劃導向，以創新為動力，以綠色為引領，以存量更新為重點，不斷提升自身的競争力，為城市的發展和經濟的增長做出更大的貢獻。

這就是我們對當今商業地産的一個思考。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。