REITs觀察 | 張江産業園REIT終于把空置率消化

觀點網 中報季，華安張江産業園REIT是為數不多出租率高增長的基金，雖然這是因去年同期低數值所致。

根據張江REIT披露的中期報告，該基金上半年收入為7221.68萬元，經營活動産生的現金流量淨額為5343.92萬元，淨利潤-1627.12萬元，本期現金流分派率2.2%，年化現金流分派率4.43%，期末基金份額淨值2.7275元。

張江REIT基金經理于業績說明會上解釋，導致淨利潤為負的原因主要是折舊攤銷金額較大。折舊攤銷金額較大主要由于對以成本法計量的投資性房地産科目使用的會計估計所致，折舊攤銷金額每年基本維持平穩，預計在經營穩定的情況下年度淨利潤也将維持平穩。

他稱，淨利潤為負不影響張江REIT可供分配金額，因為可供分配金額的計算中會加回折舊攤銷，即不影響實際分配給投資人的收益。

公告顯示，該基金于2025年中期的累計可供分配金額為6000萬元，累計單位可供分配金額是0.62元每份。

出租率提升

産城園區評論獲悉，報告期内，張江REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎設施項目，其中張江光大園為首發項目，張潤大廈為擴募項目。

從運營情況上看，截至6月末，該基金持有的2個項目整體出租率由去年同期末的81.88%提升至93.03%（張江光大園91.66%、張潤大廈項目94.39%），同比提升13.62%；期末租金單價水平則從上年同期5.56元/平/天下滑至5.48元/平/天（張江光大園5.45元/平/天，張潤大廈為5.5元/平/天），同比下滑1.47%；租金收繳率為98.56%。

據悉，張江闆塊内以集成電路、生物醫藥、人工智能為主導産業。在租戶行業分布上，截至報告期末，張江REIT的基礎設施項目租賃業态分布主要為集成電路41.22%、TMT（含在線新經濟）22.87%、金融科技13.81%、先進制造業12.18%、産業服務配套2.24%、醫療及生命科學0.71%，其余部分為空置待租。

期末平均剩余租期方面，上年同期為859天（張江光大園為800天、張潤大廈為914天），本期末為684天（張江光大園為647天、張潤大廈為719天），同比下滑20.37%。

在出租率方面，張江光大園和張潤大廈在2024年三季度到四季度之間，完成比較大的“爬坡”。其中，張江光大園項目出租率從上年同期78.94%提升至6月末91.66%，同比提升16.12；張潤大廈項目從上年同期84.81%提升至94.39%，同比提升11.29%。

但相較出租率大幅提升，項目租金水平則有所下滑，張家光大園項目租金水平從2024年6月末的5.5元/平/天，降至2025年6月末5.45元/平/天，降幅約為1%；張潤大廈租金水平從2024年6月末5.61元/平/天下降至2025年6月末5.5元/平/天，降幅約為2%。

供應挑戰

這是競争所帶來的。

目前，産業園區目前普遍面臨供需帶來的挑戰。據戴德梁行研究部相關統計，上海商務園區共發展形成了11個核心闆塊，分别為張江、漕河泾、金橋、楊浦、臨港浦江、陸家嘴軟件園、臨空、市北、禦橋、周浦康橋與長風闆塊。

截至2025年上半年末，上海全市商務園區辦公總存量達到1465萬平方米，其中張江闆塊總體存量占比最大，約為31%，合計約454萬平方米。未來至2027年，預計上海商務園區市場新增供應量将達到160萬平方米，較高的新增供應水平從一定程度上将打開各闆塊間的競争格局。

據統計，2025年度上半年末，張江闆塊商務園區的整體平均租金達到4.59元平方米天，環比下降，高于4.08元平方米天的全市平均水平；整體空置率為33.8%，環比上升，高于31.24%的全市平均空置率水平。

另據了解，在租金水平上，張江闆塊整體租金水平高于全市平均水平，為4.59元/平/天，上海産業園平均租金水平為4.08元/平/天，環比和同比均有所下滑。

張江REIT負責人表示，張江區域未來兩年新增供應比較大，市場存量的增加将一定程度上帶動區域産業園競争升級，入駐企業選擇空間更大，部分企業開始尋求降低租賃成本的機會，項目未來運營将面臨一定挑戰。

但她也認為，長期來看，随着集成電路等闆塊内的核心産業的培育轉化為有效租賃需求以及區域集中供應釋放後供需逐步恢復平衡，基礎設施項目仍有一定的發展空間。

另據了解，張江REIT持有的兩個園區周邊主要新增供應量集中于該基金原始權益人及其關聯方張江高科和張江集團。

她稱，在未來運營中運營管理機構與原始權益人關繫協調能力，将成為應對周邊新增供應挑戰的核心要素。

在市場關注的REIT擴募方面，她回應稱，張江非常重視張江REIT這個資本平台和未來的發展，希望能逐步擴大這個資産上市平台的規模，提高管理效率和産品的流動性，分散基金的投資集中度。

所以，一方面會維護好REITs已持有的兩個資産的運營各項指標，給市場信心；另一方面在條件允許的情況下，會擇機挑選符合要求的資産推進第二次擴募相關工作。

産城園區評論獲悉，，張江REIT于2025年7月16日收到原始權益人後續增持計劃，原始權益人拟通過二級市場買入或交易所認可的其他方式進一步增持該基金份額，累計增持金額合計不超過2億元（含此前已增持金額）。

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