中報觀察 | 國貿地産忙碌中前行

觀點網 “閩繫”房企的新故事，已換了一批人接筆書寫。

行業調整期來襲，以“三高”玩法打出名堂的“閩繫”民企紛紛跌入坑中，場上主要玩家悄然更換成了具有國資背景的老牌房企，國貿地産便是其中之一。

成立前身可以追溯至1987年，國貿地産是廈門國貿控股集團旗下的核心成員企業，也是2021年廈門國貿“退房”事件的另一位主角。

從廈門國貿轉移至國貿控股後，國貿地産還在2024年7月迎來又一次業務調整--與國貿教育、國貿會展進行整合，加大了對國貿非房開業務的資源傾斜。

定位進一步向綜合型房企靠攏，國貿地産迎來營收近乎翻倍的增長，業務規模最大的房開闆塊經營狀态略有波動，利潤端也正在持續修復。

既要在行業寒冬中保護房開業務走得穩當，又要着手打造“第二增長曲線”，國貿地産在忙碌中平穩前行。

業績管窺

國貿地産營收主要來自房地産開發、城市更新與代建、物業服務、資産運營及其他共五個闆塊，其中房地産開發依舊是主營業務。

根據8月末發布的2025年公司債券中期報告，國貿地産報告期内錄得總營收105.47億元，營業利潤6.31億元，毛利約16.02%，淨利潤4.39億元，歸母淨利潤1.01億元。

先看營收，對比去年同期61.49億元的總營收，本期實現了71.52%的增幅，背後則是占總收入比重94.95%的房開業務正在左右波動。

截至6月末，來自房地産開發收入為100.14億元，同比增長77.84%。但與此同時，營業成本也從去年同期的47.67億元上升77.78%至84.75億元，因此毛利率仍舊維持在15%左右。

國貿地産于報告中表示，房地産開發闆塊收入、成本同比大幅增加，主要原因是兩年同期的集中交付項目的規模不同所致。

将時間刻度回撥，國貿地産的房開業務近四年來都處于類似的波動之中。2022年中期到2025年中期，房開業務收入分别為59.62億元、110.51億元、56.31億元、100.14億元，皆與當期交付項目規模不同相關。

其他業務方面，城市更新與代建收入8500萬元，同比下降24.1%；物業服務收入3.7億元，同比上升12.46%；資産運營收入4400萬元，同比增長4.76%；其他業務收入3300萬元，同比下降5.71%。

值得注意的是，城市更新與代建業務收入回調，營業成本卻增長較大，由上年同期的200萬元上升550%至1300萬元。國貿地産表示，城市更新與代建闆塊成本較上年同期增長較大，主要是根據城市更新項目結算結果确認剩余征遷成本。

除了房開業務、物業服務及城市更新與代建成本上升幅度較大之外，資産運營及其他業務因收入回調但成本微降，綜合導致國貿地産期内毛利率同比微降1.27個百分點至16.02%。

國貿地産則表示，其他闆塊毛利率較上年同期下降較大，主要是石膏業務、文旅項目處在培育期，盈利情況不穩定。

不過，非房開業務當前占比較小，波動狀态並不會對整體業績造成太大影響，在房開業務持續穩定增長的情況下，國貿地産還是能夠收獲可觀的成績。

進行業務整合至今已有4年，去年7月，國貿地産又再次與國貿教育、國貿會展進行再“歸核”整合工作，對非房開業務的扶持之意昭然。

從業績情況看，房開業務依舊是影響财務報表最主要的因素，非房開業務有待持續培育成長，國貿地産的“第二增長曲線”或許還需要更多時間發展、企穩。

盈利挑戰

利潤端，國貿地産結束了過去的風險清算，正在逐步向上爬升。

截至2025年6月30日，國貿地産收入增速為71.52%，總營業成本為98.16億元，同比增長62.49%。

成本增幅與收入增幅相差並不算大，按正常增速推斷，營業利潤增幅會與兩項數據接近。但國貿地産期内營業利潤約為6.31億元，同比增長144.57%。

實際上，三位數增幅的主要原因是國貿地産上年同期營業利潤下降幅度過大，本期利潤能夠獲得較大增長，也正說明利潤報表正在持續修復當中。

數據顯示，國貿地産2023年中期營業利潤為10.87億元，2024年同期為2.58億元。

本期利潤上浮幅度較大，一方面來自營收增速大于成本增速産生的差值，另一方面也與計提的減值損失大幅減少有關。

期内，國貿地産信用減值損失回正，為110.84萬元，上年同期為-11654.82萬元；資産減值損失為-1.14億元，上年同期為-4.22億元。

計提減值大幅縮小，國貿地産解決了行業波動帶來的困擾，預計後續能夠更穩定地摘取增長果實。

營收 “狂飙”， 國貿地産在營業利潤大幅增長的情況下，更能衡量企業真實盈利能力與投資價值的歸母淨利潤錄得1.01億元，同比略有提升。

值得注意的是，比起2024年歸母淨利潤同比下降90.69%至3891.44萬元，國貿地産今年上半年的成績單已有大幅改善。

債務方面，國貿地産報告期末有息債務余額為25億元，較報告期初上升25%；發行人合並報表範圍内公司有息債務余額分别為248.74億元和231.44億元，報告期内有息債務余額同比變動-6.96%。

合並報表範圍内，一年以内到期有息債務合計35.94億元，超過一年到期有息債務195.5億元，債務結構較為安全。

報告期末，發行人合並口徑存續的公司信用類債券中，公司債券余額21億元，企業債券余額0億元，非金融企業債務融資工具余額40億元。

截至2025年6月30日，國貿地産總資産為1067.41億元，同比微降0.94%；當期貨币資金為101.1億元，同比下降14.3%。

貨币資金較為充裕，國貿地産上半年在土拍市場也相對活躍。據不完整統計，上半年攬獲5宗地塊，分别位于上海、福州、廈門以及成都，總投資金額約85.77億元。

其中，國貿地産于6月以35500元/㎡競得成都錦江區茶廠地塊，溢價率75.74%，是5幅到手地塊中溢價率最高的一宗，成交樓面價也來到了成都涉宅用地成交樓面價TOP2位置。

比起其他廈門本土國資房企，國貿地産的投資策略相對穩健。除了成都錦江區茶廠地塊争奪較為激烈，廈門及福州共三宗地塊更偏向于補倉“續貨”，聯合金地、星獅再入上海松江區，也是在舒适區再下一棋。

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