中報觀察 | 象嶼地産增長挑戰賽

觀點網 工欲善其事，必先利其器。提起象嶼地産，今年熱度最高的消息不是拿了幾塊地、花了多少錢，而是組織調整。

一頓合並整合之後，象嶼地産在全國僅剩三家區域公司，分别是浙滬區域、江蘇區域和海西區域。

重倉蘇滬的戰略沒有改變，三年前“勇闖上海灘”帶來的長尾效應還在繼續，但市場對于象嶼地産仍然還有憂慮：人事動蕩何時才能結束？競争越發激烈的情況下，主攻上海的策略還能維持多久？

延續2024年度報告帶來的驚喜，象嶼地産今年上半年依舊保持着營收及淨利潤雙增，業績端相對穩定。

更深層次的疑問，則在于象嶼地産能否繼續保持穩定增長，在競技場中保護好自己的優勢。

基本面

成立于1993年，象嶼地産是廈門市屬國有企業廈門象嶼集團的子公司，也是最近幾年指代新“閩繫”房企中堅力量的廈門國資“四傑”之一。

作為地方性國企，象嶼地産近兩年也在向綜合型房企轉型，雖然依舊以房地産開發為主線，但也明确商發與物業作為第二輔助線，同時往商辦、長租、養老等業态延伸。

基于此，象嶼地産将業态分為地産開發、資産運營、物業服務、工程代建四大闆塊。但受限于非房開業務體量較小，報告中除地産開發之外都歸納在“非房地産開發銷售闆塊”里。

截至2025年6月30日，象嶼地産錄得總收入157億元，毛利率19.53%，營業利潤為13.03億元，利潤總額13.08億元，歸母淨利潤為5071.88萬元。

包含資産運營、物業服務及代建在内的非房開闆塊，收入為2.7億元，同比上升52.54%，毛利率同比上升3.09個百分點至27.83%。

房地産開發銷售闆塊占據了成績單中絕大部分位置，期内收入154.3億元，同比上升14.09%，占總收入比重保持在98%的水平。

值得注意的是，象嶼地産在2024年才收獲中期業績營收突破百億的成績。

據可查數據，其2022年中期至2025年中期營收分别為29.43億元、8.52億元、137.59億元及157億元。其中房開闆塊營收分别為27.51億元、6.38億元、135.24億元以及154.3億元。

象嶼地産則表示，房地産銷售闆塊收入及成本較上年同期出現較大幅度增長，主要原因繫房地産項目竣工交樓結轉所致。

房地産行業的收入确認具有滞後性，在項目竣工交付之後才能結轉收入，這也意味着去年營收大幅增長，實際上來自2022年及2023年銷售項目的集中結轉。

而那時，正好是象嶼地産轉換打法，選擇“勇闖上海灘”的高速擴張時期。

營收上漲，房開闆塊營業成本也跟着水漲船高，從上年同期115.7億元升至124.4億元，但上浮幅度僅有7.52%，拉動毛利率上升4.93個百分點至19.38%。

這也是象嶼地産最近三年首次錄得毛利率回升。

據觀點新媒體了解，2022年中期至2024年中期，房地産銷售闆塊毛利率分别為37.04%、21.5%以及14.45%。毛利率持續滑坡.象嶼地産則表示：主要原因繫公司結轉項目差異。

來到利潤端，期内利潤總額為13.08億元，同比上升24.57%；淨利潤7.13億元，同比上升10.2%；歸母淨利潤5071.88萬元，同比大幅增長491.07%。

不過，歸母淨利潤大漲不是因為期内盈利能力大幅改善，而是處于過去虧損的修復階段。

盡管象嶼地産對外宣稱“定位利潤中心，對規模考量較少，主要考慮盈利”，但或許正是高速擴張侵蝕了利潤，象嶼地産2023年中期由盈轉虧，各項利潤數據均錄得負值，其中歸母淨利潤為-2.83億元。

2024年，象嶼地産開始修復利潤表，中期利潤數據均已回正，利潤總額為10.5億元，歸母淨利潤為101.22萬元。

大調整

營收翻倍入新階段，利潤刮起波動風浪，決定讓象嶼地産踏入高速擴張這條路的，是2022年5月出任象嶼地産黨委書記、董事長的胡新立。

根據公開資料，胡新立于2008年加入象嶼集團，長期任職于象嶼地産上海公司，起點只是一名投資人員，後來經歷過工程運營、營銷等多方面工作，從上海公司的副總經理、總經理一路升上象嶼地産總部的黨委副書記、總經理。

出任象嶼地産黨委書記兼董事長後，胡新立一改前任王澍陶此前堅持的福建大本營戰略，親自籌劃組織重塑、調兵遣将，引入大批外部職業經理人。

或許因為在上海的多年任職經歷，胡新立将火力都集中在蘇滬區域，建立了 “上海+廈門” 雙總部模式，整體布局以“三區域、三公司”為主，即聚焦江蘇區域、滬浙區域、海西區域，分設重慶公司、天津公司、唐山公司。

很顯然，胡新立的改革取得了超乎意料的效果，象嶼地産2022年在上海拿地6宗、蘇州和廈門各一宗，收獲330.4億元銷售額，同比增速為95%。其中，于上海實現285億元銷售額，該年跻身上海房企TOP5。。

但上海的房地産生意並不好做，更何況是在衆多頭部房企聚焦的核心一線城市。尤其是2024年6月後，上海土拍恢復“價高者得”規則，大量土地溢價成交，投資風險加劇，頭部房企紮堆，土地獲取難度也随之劇增。

2024年，象嶼地産在上海僅拿地3宗，當年銷售額降至279.9億元。

随後，象嶼地産開始了大規模組織調整。原天津公司、唐山公司合並至滬浙區域，重慶公司合並至江蘇區域，調整完成後，全國僅剩余滬浙、江蘇及海西三家區域公司。

截至目前，象嶼地産今年僅在上海拿地2宗。一宗位于闵行區，成交價66.79億元，成交樓面價30151元/平方米，溢價率18.97%；一宗位于奉賢區，與國貿聯合以7.58億元競得，樓面價24595元/平方米，溢價率約11.8%。

而來到2025年中期，根據觀點指數《2025年1-6月房地産企業銷售表現》，象嶼地産年内權益銷售金額為82.95億元，合同銷售金額153.62億元。

截至2025年中期，象嶼地産合同負債為247.92億元，同比下降19.92%，這也意味着後期銷售結轉回款會相應減少。

一邊是過去銷售收入轉化規模下降，另一邊是當下拿地難度提升，利潤端已經經歷虧損的象嶼地産未來或許還要再次面對營收回調的局面。

債務方面，象嶼地産期内有息債務余額為92.46億元，同比變動-39.58%。合並報表範圍内公司有息債務余額為277.74億元，同比變動10.33%。

不過，投資端收縮的象嶼地産期内現金流量淨額又繼續向下深探了。上半年，現金流入為110.22億元，流出金額為141.67億元，現金流量淨額為-31.45億元，同比下降33.09%。

截至2025年6月末，象嶼集團資産總額為939.43億元，負債總額為685.83億元，所有者權益總額為253.59億元，歸屬于母公司所有者權益總額為101.96億元。

雖然從業績報表中看，營收利潤雙增已是行業内少見的“優等生”，但象嶼地産依然面臨着此前擴張策略帶來的盈利增長挑戰。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。