中報觀察 | 深鐵這半年 萬科之外的地産業務怎麼樣了

觀點網 深圳地鐵集團昔日憑借“軌道+物業”模式成為“最賺錢的地鐵公司”，可這朵桂冠在2024年已經丢掉了。如今到2025年中期節點，情況又變得如何呢？

根據深鐵集團最新發布的2025年半年度報告，深鐵期内實現營業收入72.84億元，上年同期為92.99億元，同比下滑21.7%。

同期，淨利潤為-32.68億元，歸屬于母公司所有者的淨利潤為-33.61億元，上年同期為-37.93億元。

萬科帶來的影響亦仍在持續，報告期内深鐵錄得對聯營企業和合營企業的投資收益-32.03億元，大幅影響集團的盈利水平。

深鐵與萬科綁定頗深。截至目前，深鐵持有萬科27.18%股份，是後者的第一大股東，事實上也已介入萬科的經營。

财報顯示，截至2025年中期末深鐵總資産達到7932.32億元，總負債為4796.20億元，所有者權益合計為3136.11億元。

在總資産中，主要針對萬科的長期股權投資錄得814.05億元，占總資産10.26%。

而繼8月5日再次提供不超過16.81億元借款後，深鐵截至目前在2025年内已累計向萬科提供借款支持8次，累計提供的借款金額已達243.69億元。

在此之前，深鐵在2017年“寶萬之争”中就曾豪擲664億元，幫助即将被吞並的萬科脫困。由此粗略計算，2017年-2025年，深鐵集團通過股權投資加債務融資的方式，累計向萬科投入了近950億元。

深鐵對萬科的持續性輸血，将在未來收獲怎樣的成果，還有待觀察。現時，深鐵要面對的問題，還有地鐵建設與地産收益的錯配。

根據财報，報告期内深鐵完成固定資産投資442.82億元，同比增長34%，在建的17條線路和西麗樞紐等重大工程需要持續資金投入。

過去深鐵集團一直推行地産反哺地鐵的模式，但當房地産行業本身進入下行通道，這種反哺模式的有效性正在受到挑戰。

2025年上半年，深鐵地鐵、鐵路運營及管理設計闆塊實現營業收入55.92億元，同比增長16.34%。但業務成本也有68.6億元，同比增長13.66%。兩者之間存在約12.68億元的成本缺口。

只是過去被認為是 “現金奶牛” 的站城一體化開發業務，在期内無辦法提供太多收益。

資料顯示，2025年上半年，深鐵站城一體化開發業務實現營業收入16.25億元，同比減少63%，主要繫房地産周期性結轉影響所致。

站城一體化開發業務在深鐵集團總營收的占比也跌至22.3%，也是近年來首次跌破三成關口。據了解，2021年至2024年，該數據為58.37%、66.94%、58.53%以及37.36%。

但深鐵在站城一體化開發業務闆塊的成本壓降超過了收入下滑速度，期内業務成本8.39億元，同比減少69.9%，令業務毛利率同比增長11.84個百分點到48.38%。

另一方面，毛利率增長也可能與高毛利項目在本期集中結算有關，特别是前海時代尊府等高端改善型項目的熱銷貢獻了可觀利潤。

2024年3月，深鐵前海時代尊府主推344套房源，備案均價9.8萬元/平方米。項目開盤當天就去化82%，收金27.39億元。

2025年上半年，深鐵集團旗下深鐵置業在地産業務上有一定的亮點，並再次貢獻了“日光盤”。

其中，位于大運新城闆塊的可售型人才房項目深鐵閱雲境，在今年1月11日推盤時，僅用1個小時就售罄，銷售金額突破7億元，成為深圳2025年首個“日光盤”。6月份第三次推售時，閱雲境再次實現開盤當日售罄。

閱雲境項目是深鐵集團提升保障性住房的供應比例的成果。2025年，與閱雲境一同入市的人才房項目還有深鐵璟城，項目最近一次配售是在6月，推出了744套房源，以及深鐵睿著，項目現預計于9月開盤。

商品房方面，熱盤深鐵前海時代尊府于4月26日開盤1小時去化超九成，銷售金額約19億元。8月2日項目再次推盤，171套房源開盤2小時銷售139套，去化81%，成交金額約13.8億元。

年内即将入市的還有深鐵珑境二期和深鐵銘著坊項目。

據年前計劃，深鐵置業今年要推出4300套房源，涵蓋人才房、商品房、公寓等，這些項目下半年的銷售情況如何，還有待揭露。

據深鐵置業披露數據，2025年上半年，其完成認購銷售55.26億元，交付房屋1121套，交付面積約18.85萬平方米。而2024年深鐵置業全年的認購銷售額為206.3億元。

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