李伯喬：圍繞REITs的生意模式和組織能力 | 2025博鰲不動産投資大會

本文為李伯喬先生在2025博鰲不動産投資大會上發表的主旨演講。

李伯喬（華潤有巢戰略投資部總經理）：各位同仁，大家好！

我是華潤有巢李伯喬。今日非常荣幸能在觀點舞台，與各位分享華潤及有巢圍繞公募REITs 的戰略思考，以及未來核心能力建設規劃。

首先，簡要介紹有巢的基本情況。2017年底，華潤置地在黨的十九大召開後，積極響應國家 “租購並舉” 政策号召，正式開啟租賃住房業務；2018 年，我們設立 “有巢” 品牌，寓意為踐行 “住有所居”，致力于在租賃住房行業中發揮引領作用，推動行業持續發展。有巢的核心定位，是打造行業領先的租住運營與資産管理平台。

過去數年，有巢穩步推進業務，取得了一繫列成果。截至目前，有巢在管房源達8.8萬間，規模位列央企第一、行業第六；城市布局方面，我們聚焦核心區域，累計進駐15個城市，其中北上廣深及成都5大核心高能級城市的房源占比近80%。

資本運作層面，2022年底，有巢以松江兩個R4類項目為底層資産，成功發行公募REITs；目前，我們正推進擴募工作，盡快實現首單市場化機構運營的保租房公募REITs擴募。品牌建設層面，依托品牌傳播、標杆門店及項目的全國化落地，有巢于2024年首次入選 “中國500最具價值品牌”榜單，2025年排名躍升6位，位列榜單第443名。未來，我們将持續在運營、資本運作與品牌建設三大領域發力，力争在行業中保持領先地位。

租賃住房行業肩負着重要的使命與責任。從國家戰略層面來看，租賃住房是新型城鎮化建設的關鍵環節——在城市分級發展的背景下，租賃住房直接關繫到核心城市如何讓新市民、青年人實現 “住得起、留得下、能成業、能安居”，讓新進奮鬥的年輕人、一線建設者更有尊嚴與歸屬感地紮根城市，是北京、上海等超大城市面臨的重要課題，而租賃住房正是解題的重要一環。

要推動租賃住房行業規模化發展，核心在于實現資産端的良性循環：從拿地開發、新增供應，到運營穩定後通過公募REITs、私募REITs、大宗交易等方式實現資本退出，形成“開發—— 運營——退出”的閉環，這是行業持續向前發展的關鍵生意模式。當前即便在宏觀經濟波動的背景下，住房租賃業态仍保持穩健經營，能夠實現預期經營目標與回報要求，結合公募REITs二級市場交易活躍，私募REITs發展态勢良好，險資、銀行等背景的投資人作為核心資産持有人，對租賃住房資産的配置很有信心。目前看來依托公募REITs構建持續、穩定的資本運作渠道，帶動大宗交易、私募REITs等的發展，為資産交易提供清晰可預期的路徑，構建資産流通預期，均具有重要意義。

基于這一背景，有巢在資産運營與資本運作方面開展了一繫列實踐，其中“三方共建” 社群模式便是重要探索。我們參考上海馬橋項目的成熟運營經驗，在上海、成都等核心城市打造標杆社區，通過推動 “政府——有巢——租客” 三方協同共建，而非由運營方單一主導。在有巢搭建的社群標準化體繫與活動框架下，政府可通過黨支部、居委會籌備組參與社群管理，既滿足社區管理需要，又能引入公共服務資源；租客以新市民、青年人為主，存在社交與業余活動需求，部分租客願意主動擔任社區 KOL，自主組織活動，激活社區氛圍。在此模式中，有巢的店長與管家更像是 “ 氛圍營造者”、“活動參與者”，通過嫁接活動資源、促進各方合作，保障社區活力。

面向未來，圍繞公募REITs資本運作的需求，有巢總結提煉了 “六大核心能力體繫”：

第一，品牌溢價能力。一方面，通過強化品牌影響力提升自有出租渠道占比；另一方面，以強品牌力獲得資本市場認可，為二級市場估值奠定基礎。

第二，全産品建設能力。當前租賃住房行業産品叠代加速，以上海200余宗租賃用地為例，産品升級不僅體現在裝修風格，更聚焦戶型優化。我們需通過 “降本增效” 實現投資回報：成本端通過産品標準化落地，降低持有成本；收益端從 “極致小戶型、高坪效” 的傳統思路，轉向 “空間體驗升級”—— 增加采光面、擴大落地窗，避免 “進門即床” 的壓抑感，同時預留戶型改造空間，适配項目未來30-50年生命周期内城市發展帶來的需求變化（如郊區項目向成熟區項目轉型後的戶型需求調整），确保産品長期适配公募 REITs的運營要求。

第三，合規管理能力。除覆蓋運營期的合規審計、日常監管要求外，更需聚焦公募REITs底層資産合規性——通過多次發行與擴募實踐，精準把握底層資産準入標準、最新監管要求，确保資産符合REITs發行與存續條件。

第四，安全管理能力。租戶在社區内的居住時間長、生活關聯度高，我們需建立規模化安全管控體繫，實現“零安全事故”，保障租戶居住安全的同時，确保項目可穩定安全經營和業績實現。

第五，運營管理能力。依托標準化、信息化、品牌化建設，提升項目可復制性和經營的可預期性，保持統一管理標準，減少總部插手管理，實現高效規模化運營，為資本市場提供可參考可對比的經營分析數據。

第六，REITs運作能力。在公募REITs二級市場中，有巢有信心在市場化運營的保租房資産類别中保持相對優異的業績表現；同時，通過提升項目運營效率，帶動底層資産價值增長，形成 “運營提升——資産增值——估值領先” 的正向循環。

最後，有巢期望與行業同仁一道，通過推動公募REITs創新，助力整個租賃住房行業實現高質量發展。

以上便是我的分享，感謝各位！

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