觀點直擊 | 碧桂園服務“靜水流深”

觀點網 回望過去關聯方拖累與並購暗雷，如今穿越重重挑戰，碧桂園服務已站在黎明前夕。

在物業行業整體營收回調的情況下，碧桂園服務總收入超預期逆勢增長；關聯方應收賬款規模持續下降，出清效果明顯、風險減弱；物業管理服務及“三供一業”業務發揮壓艙石作用，規模與經營平穩發展……

風浪波動常有，碧桂園服務仍舊朝着“穩局面、保增長、謀突破”的戰略指引前行。

8月27日，碧桂園服務發布2025年中期業績報告，並召開中期業績說明會，集團執行董事兼總裁徐彬淮、執行總裁兼首席财務官黃鵬、副總裁兼運營管理中心總經理張豔芝、副總裁兼首席技術官趙曉光出席會議。

中期考試落下帷幕，碧桂園服務給這次業績會定下的主題是“靜水流深”，無論外部環境如何變化，公司都将保持既定戰略方向與戰略定力，持續加強自身核心能力和護城河建設。

“2025上半年仍然充滿挑戰，但碧服還是穩定推進年初制定的策略，保持年初目標不變。保障基本盤、有質量的收入和利潤增長，並在現金流目標達成的同時，尋求真正有支撐能力的業務護城河，實現真正的市場化發展。”

營收及管理規模雙增

“收入是所有财務價值的源泉。我們持續提升大物管闆塊穩健增長，業務結構更趨于市場化和良性，關聯方業務占比持續下降。”碧桂園服務管理層給市場回饋一顆定心丸。

截至2025年6月30日，碧桂園服務錄得總收入231.86億元，同比增長10.2%，核心業務收入持續增長，基本盤愈發穩固。

“營收有大單位數漲幅”的承諾，碧桂園服務兌現了。

今年年初，碧桂園服務對營收增長做出預測時，市場猶抱擔憂。如今半年度成績單出爐，碧服不僅做到了，更是超預期的上到了雙位數的台階。

逆勢增長的主要功臣，依舊是收入規模最大的物業管理服務與碧服近年來重點發展的“三供一業”業務。

其中，物業管理服務收入136.06億元，同比上升6.7%，占總收入比重為58.7%。作為物業管理企業最基礎的業務，基礎物管的營運向來波動不大，基本盤平穩且維持着正向增長，也是碧服做出增長預測的最大底氣。

截至2025年6月30日，碧桂園服務收費管理面積增至10.63億平方米，加上“三供一業”管理面積，規模來到11.5億平方米，管理項目數量8018個。

除了來自關聯方開發的物業儲備合同管理面積真正轉化為收費管理面積，管理規模已是業内“航母級”的碧桂園服務能夠持續擴大管理面積，離不開市場化拓展帶來的增長。

根據管理層說明，公司上半年第三方拓展簽約面積6477萬平方米，同比增長達66%，較去年有很大提升，增速在行業内也處于領先水平。

“我們的項目分布在全國是最廣的，全域拓展也會是我們未來幾年堅持的拓展優勢。拓展過程中我們基本上沒有遇到太多強有力的對手，接下來也會持續關注專業的提升和突破。”

如果說物業管理服務是支撐“大單位數增幅”的擎天柱，那麼“三供一業”業務的大幅增長便是碧服營收增長超預期的最大因素。

報告期内，“三供一業”業務收入41.56億元，較上年同期24.67億元增長68.5%，占總收入比重亦從11.7%上升至17.9%。

經歷過初期摸索，行業内大多數物企的社區增值服務闆塊還處于“調整再出發”階段，收入波動回調。

而自去年年底開始，碧桂園服務社區增值服務的增長曲線已然擡頭，正準備在下一個階段成為業績增長的副引擎。

期内，社區增值服務收入21.04億元，同比上升5.3%，占總收入比重為9.1%。其中，本地生活服務收入10.59億元，同比上升21.7%；社區傳媒服務收入1.79億元；到家服務收入3.1億元，增幅為5.3%；房地産經紀服務收入1.57億元，增幅約6.7%；園區空間收入1.7億元，增幅為24.8%。

管理層在業績會上表示，社區增值服務未來目標，是在2028年基本實現每項細分業務營收在10億元以上，期待三年後能夠打造“N個10億+”的業務。

“在發展過程中，有些業務可能會跑得快一點，比如說酒類銷售業務可能在2028年以前就能實現10億元以上的營收。有些業務剛剛起步，過程中會遇到一些困難，但我們會保持若幹業務發展來真正實現業務領域的市場化。”

在細分市場加速分化，和場景驅動新業務市場發展機遇的趨勢中，碧桂園服務希望能夠抓住包括低物業費和IFM在内的細分市場，構建核心能力，在增值業務孵化方面走在行業前列。

波動下的基本面

收入端取得超預期增長，碧桂園服務毛利端也平穩保持在40億以上的規模。

截至2025年6月30日，整體毛利額為42.99億元，毛利率為18.5%，整體與去年同期持平，維持在行業中上遊水平。

值得注意的是，得益于期内風險客商回款增加，非業主增值服務毛利率由上年同期的-6.5%上升6.6個百分點至0.1%，擺脫負向增長。

進入2025年，物業費降價熱潮不退，又引發新一輪物管公司撤場潮，舊有問題未能完全解決，新的挑戰不斷涌現。受到行業大環境影響，不論頭部物企還是“小而美”的小物企，都難以避免市場變化對盈利能力帶來的沖擊。

低價接盤、降低物業費，甚至主動撤場，不論做出何種選擇，天平兩端都是對盈利能力的沖擊，波濤亦會平等地波及業内所有同行。

針對這種現象，碧桂園服務管理層表示，2025上半年改革進入深水區，行業也進入了陣痛期，預計行業會有更“卷”的情況出現。

“住宅物業的換手率不斷提升、物業費降價潮等現象反映了當前行業發展不夠規範的方面，同時行業内同質化競争越加激烈。今年兩項政策出台，相信對推動物業的規範、穩健發展會是非常重要的信号。”

盡管短期内行業波動帶來的影響無法快速出清，碧服仍舊相信，在規範發展之下，行業里規範經營、重視品牌、數字化能力較強的龍頭企業會比其他從業企業擁有更多的機會。

在質價相符的指引之下，碧桂園服務将結合客戶需求，客觀調整相應毛利潤至合理水平，核心應對策略為“運營體繫+數據決策+機制變革”。

面對着市場波動帶來的沖擊，碧桂園服務選擇了主動調整。一邊緊追高度市場化的運作，一邊主動壓降關聯方占應收的比重，上半年還加大了在業務發展上的投入。

同時兼顧化債、優表部分業務結構、戰略性收縮運營以及更改風險客商計量方法，碧桂園服務核心盈利能力形成了階段性、偶發性的波動。

不過，碧服核心盈利能力實際上在行業内還處于相對領先的狀态，期内淨利潤為10.03億元，歸母核心淨利潤為9.97億元。

财務狀況依舊處于安全穩進的階段，再加上業内領先的收繳率水平，碧桂園服務表示有信心實現年初定下的業績目標。

“現金流還在公司預計的軌道之上，三供一業的階段性投資預計最晚不超過2026年上半年收回，整體上收費工作相對平穩。不論營收、利潤還是現金流的年度目標都沒有調整，我們仍會努力達成。”

打出一張“未雨綢缪”的長期牌，碧桂園服務不求短期虛假繁荣，夯實基本面之後，求的是未來能夠再度迎來有質量、有保障、結構健康的高速發展期。

實際上，碧桂園服務有充沛的流動資金來支撐鋪墊未來發展道路的選擇。

截至2025年6月30日，擁有銀行存款和結構性存款164.73億元。其中定期存款約48.42億元，結構性存款14.61億元，流動資産淨值為120.45億元。

在此基礎之上，碧桂園服務還提升了派息水平，建議參照歸母核心淨利潤的60%進行現金派息，積極維護公司股東權益和公司長期投資價值。

碧桂園服務認為，公司當下首先是要穩固基礎業務，提升産品力，促進内生的增長，實現财務業績的持續成長。在此基礎上，相信資本市場應該能夠合理給予估值。

“我們想把公司變成真正的高價值成長股，是一個安全的收息股，新産品也有成長和突破。希望在給出良好答卷之後，資本市場能對我們有更好的估值。我們理解今天風險問題帶來的擔憂，期待後續的努力能夠改變現狀。”

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