觀點直擊丨嘉里建設：投資物業在波動中保持穩定

觀點網 在市場持續波動的急浪中，嘉里建設發布了2025年上半年業績數據。

資料顯示，期内嘉里建設錄得合並收入同比增長65%至99.54億港元，主要由物業銷售驅動。其中，由于香港缇外、海盈山兩個住宅項目确認大額物業銷售額，合並收入大增1.76倍至64.2億港元。

同期内，該公司實現合約銷售額達161.86億港元，同比升1.3倍。

不過，物業租賃及其他合並收入同比下跌6%至約25.02億港元，酒店營運合並收入亦同比下跌3%至約10.3億港元。反映商業地産及酒店市場的持續疲軟。

利潤端方面，受發展物業産品組合變化令毛利率下跌、租賃收入減少及固定成本（包括新落成投資物業的開業前支出等）高企影響，嘉里建設毛利率從45%降至27%。

這影響公司基礎溢利（剔除特殊項目）同比下降30%至9.78億港元。同時，進一步影響股東應占溢利同比下降22%至6.12億港元。

回到商業客關注的商業闆塊。嘉里建設現時投資物業主要分布于中國内地、香港和海外。

當中由于投資重心一直在中國内地，嘉里建設在香港布局的投資物業不多，總落成的投資物業建築面積僅307.3萬平方呎，當中辦公樓和零售面積約197.56萬平方呎，分為6項物業。其余是用作出租的住宅。

而6項物業中，最主要的物業是位于九龍灣的企業廣場5期/MegaBox，其建築面積已占去166.49萬平方呎。

因此，香港投資物業提供的合並租賃收入也不多，在2025年上半年錄得5.47億港元，同比下滑8%，不足内地分部的3成。

另外，嘉里建設在海外菲律賓、新加坡擁有198.98萬平方呎。嘉里建設並未在财報中列出這批物業具體提供了多少收入，但相信對集團整體租賃收入的影響不大。

而内地方面，作為最早進入中國内地的港資企業之一，嘉里建設截至2024年末在内地擁有1083.6萬平方呎投資物業。其中辦公樓占面積超過一半，達到588.4萬平方呎，而零售面積僅390.1萬平方呎。

到2025年中期末，随着杭州嘉里城、天津嘉里中心二期及深圳前海嘉里中心三期的落成，嘉里建設在内地的投資物業建築面積攀升至1341.5萬平方呎。

主要增加的面積辦公樓和零售基本持平，其中辦公樓增加了121.7萬平方呎，而零售面積增加了116.5萬平方呎。

但由于上述3個新落成項目還沒有投入營運，因此整體來看，嘉里建設旗下物業仍由辦公樓占主導地位，尤其在上海和深圳。

在目前國内辦公樓市場面臨劇烈調整的情況下，雖然“零售銷售錄得溫和增長，但整體商業物業市場仍面臨顯著挑戰。”嘉里建設管理層表示。

資料顯示，期内嘉里建設内地零售物業提供租賃收入6.7億港元，較去年同期6.62港元增長1%。只是難擋辦公樓部分收入下跌8%，錄得10.5億港元，拉低了整體的租賃收入水平。

但嘉里建設的物業在出租率方面保持得不錯，辦公樓和零售物業的整體出租率都維持在90%。幾個主要物業都保持了較高的素質。

例如上海靜安嘉里中心商場部分長年專注“新中産”客群，特别是吸引了很多戶外品牌，例如Lululemon、美國休閑運動品牌Vuori、法國山繫戶外品牌Topologie、昂跑等其中國内地首店都在此落地。這幾年該項目也特别加強了次高端品牌和設計師品牌陣容，積極組織IP活動，讓項目在市場動蕩中表現相當不錯。

具體項目中，上海靜安嘉里中心整體出租率在94%；上海浦東嘉里城出租率更達到97%；杭州嘉里中心出租率92%；北京嘉里中心出租率85%；深圳嘉里建設廣場出租率92%；深圳前海嘉里中心一期及二期90%。

反映在财務上，2025年上半年嘉里建設投資物業組合估值反而從2024年末的842.73億港元，提升至862.91億港元。包括内地和香港的物業組合都有提升，前者576.95億港元，後着285.96億港元。

不過由于市場持續低迷，還是錄得輕微的應占投資物業非現金公允價值虧損2.51億港元。

鑒于過去保持較積極的投資策略，嘉里建設未來幾年仍有大量投資物業落成並投入使用。

鑒于嘉里建設目前的财務狀況——負債比率38.4%，現金及銀行存款142億港元和未動用的銀行信貸額357億港元，能覆蓋借款總額約84%。相關計劃如期推進應沒有問題。

但如果看嘉里建設的商業物業資産情況，該公司在沈陽、福州、天津、濟南等地落地了零星物業，未來在武漢、沈陽、天津、鄭州、秦皇島等地還有不少物業會陸續落成。

這些城市的商業地産市場在未來數年的恢復情況，可能會讓嘉里建設的租務産生一定程度的隐憂。例如在辦公樓供應量過剩的武漢，公司項目有大量辦公樓面積即将落成。

嘉里建設事實上也積極采取一定的措施，包括武漢項目于去年年末剛剛推進了部分樓面“商改住”。

嘉里建設管理層就指出，對香港及内地經濟的長期前景保持樂觀，短期内整體經濟和房地産市場仍面臨顯著挑戰，内地經濟重新定位的過程難免波折。集團将保持警惕，並優先确保公司穩健性與韌性。

畢竟時間還有，後續對相關項目繼續作調整，或經濟情況好轉不用更改計劃，無論做什麼決定都還有一定的回旋空間。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。