珈譽玖玺能不能買？答上海老同學...

發現機會的人改變世界，而不是等待機會的人。

——Roy T. Bennett

下了飛機，就買了套房。

今年深圳樓市也是長進了，上半年一口氣賣出去5萬多套房，開發商集體松了口氣。貢獻業績的，除了深圳本地客，還有外地客，外地看房團。

外地看房團絕迹幾年了，今年在寶安、龍華又重現了。

這應該，是一個信号，深圳樓市重新進入全國置業者的視野，說明大家看好樓市了。

現在深圳的房子，能不能買？

上海的老同學，就來問了。為了問這個問題，他買了機票。在前海萬豪酒店，對着正在收尾的全運會閉幕式場館“歡樂劇場”，看着熔金般灑滿天際的夕陽，兩口子不停追問着金錢的話題。

攝影：黃芳（愛住家）

深圳的房子，還是可以買的吧。深圳樓市，已經走出荣枯線了，上半年新房二手房成交還是很穩的，開發商回血了，業主也回血了。回血之後，就有堅定價格的底氣，市場就硬氣起來了。

但是，買房總應該挑剔一點吧？現在，不是上海樓市最火，土拍和轉讓都過千億了？為什麼不直接在上海買？

原來，老同學刷到郎教授的直播，進了群，大家都在喊去深圳抄底。群里第一波人，已經在深圳買買買了。他就忍不住，想來深圳看看。

經濟學家郎教授，帶了看房團來深圳西部掃貨，這個熱點，手機很容易搜到。最近，好幾個經濟學家唱多樓市，看來，風水開始要回到樓市這一邊了。

宏觀面上，深圳房子已經可以買了。

土拍和豪宅的熱點在上海，但是中國樓市要真好起來，還得看深圳。深圳有全國最中堅的改善力量、年輕的剛需力量。深圳中産和改善樓盤，賣得比上海好，早就止跌回穩了。

可是，說到買房，還是要看微觀。地段是微觀，樓盤是微觀，戶型是微觀。

我們就來盤盤，郎教授點名的“鴻荣源珈譽玖玺”，值不值得買。

1.

下了飛機，就買了套房。

郎教授的粉絲，确實沒有吹牛。坐飛機到深圳機場，出機場拐個彎，就能到珈譽玖玺。按微信上中介發的小作文說的，三台大巴一開，幾個紅綠燈就到了。

目標就是來沙井買房，下飛機不去樓盤，難道還去西灣紅樹林看白鹭？

從交通位置上來說，項目還是可以的。地鐵11号線塘尾站，B出口華強廣場，C出口灣區壹方商業(在建)。C出口出來過個馬路，走200多米，就能到珈譽玖玺營銷中心。

我們是第二天上午去看房的。

特意告訴老同學，直接坐地鐵，寶中到樓盤很快，早上自然醒，吃完自助早餐再出發不遲。

我們自己從福田開車，也是自然醒，走北環，沒塞車。都是10點多就到了。上午人清醒，銷售代表也清醒，問什麼都可以答細一點。

深圳中心西移，主要標志是前海、會展灣、深中通道，海陸空鐵都交融了。機場邊上就是深中通道，一個口去中山，一個口去南沙，深圳、廣州、中山就在這里交匯了。去虎門也很近，東莞濱海灣近得就像深圳會展灣的西分館一樣。

海陸空在這里，這里就是門戶。大灣區時代，就得看前海。特區的古早時代，才是看羅湖、福田。

反正，上班得坐11号線，從塘尾地鐵站到後海、南山科技園，就很方便。還有地鐵12号線、20号線，也是往南山中心、蛇口、科技園開的，通往粵海街道的賺錢路就這麼輕松直達。

自己開公司的，開車去南山福田，去珠三角其他城市，都是兜個圈，半天就能來回，灣區談生意就是順暢。

交通這里，體驗性就很強了。5分打個4.2分，應該是公允到無私吧。

2.

抛開地段說樓盤，就是耍流氓。

2025年中國的開門紅，是AI人工智能霸榜全球，中國社交APP火到海外——中國，赢新興科技者，得天下。

經濟學家，都得承認，産業先進的地方、才是有前景。深圳芯，向西進，寶安是“Z世代”全球創新資源的“超級接口”，是科技熱帶雨林。

寶安全線沿海，50公里萬億産業密布，一如美國洛杉矶那樣的新興産業矽灣。在萬豪看着歡樂港灣的摩天輪，朋友感慨說寶安真是“灣區CBD”。

可不，在深圳，寶安是跟南山、福田並列的高科技之區、實業之區。

很震驚的是，關于寶安，上海的朋友竟然並不需要我安利很多。他有很多金融圈的朋友，經常南下調研企業、産業，就聽了很多寶安産業的事。

在他們看，深中通道讓寶安“灣區核心”變得更鞏固，可以速聯深圳、珠海、南沙、東莞，人工智能、半導體（芯片）、低空經濟、電子、綠能、激光、設備全鏈企業齊備，30分鐘車程就能實現研發、設計、制造的絲滑連接，比長三角産業緊密程度強多了。

“一天找齊上下遊，三天做出高科技産品”——可能這也是郎教授敢無憂公開推薦寶安旗艦大城珈譽玖玺的原因之一吧。

說笑中談到深圳要跟杭州單挑未來新興産業之都，想起寶安的目標是到2025年構築全球級的車規級、人工智能、穿戴芯片産業創新集聚高地，實現産值突破1200億元，單人工智能産業2026年就要突破550億元。

要知道，寶安有全市20%人工智能企業，有華為全球具身智能産業創新中心，騰訊“互聯網+”企鵝島（大模型），Vivo企業總部，大族激光，影石360，全國首個區域醫療大模型平台“寶醫數智”... ...

最關鍵的，我們提到的這些新興獨角獸、機器人+、芯片公司、具身智能、大模型公司，很多是在珈譽玖玺周邊約10公里範圍内。

而且，珈譽玖玺邊上就有幾大城市更新、産業空間升級項目，比如新橋東先進制造業園區、九圍國際總部區、燕羅灣區芯城，未來産業增容空間千萬平方米級，梧桐引鳳。

高收入的行業圈層環伺，将實現家門口30分鐘交通圈上班，坐幾個站地鐵，還能到粵海街道、西麗機器谷。

被高智人口包圍，這才是，一個小區住戶圈層得以形成的底層邏輯。

區位這里，也是5分打個4分吧，畢竟還有深圳灣-後海珠玉在前。

3.

六月的深圳，樹上荔枝紅彤彤，飄香。

看完樓盤，帶着同學就往後面的鳳凰山公園走，随便找個農莊吃魚頭煲，然後再兜轉下找個山坡吃荔枝。

話題就扯到，我們深圳人最近在幹些什麼。

我笑。我說總是随便往家周邊走，很容易就發現一個登山步道。樹林那麼茂密，在山坳上伸腰，都瞧不到2、3公里外那些摩天的樓。

攝影：黃芳（愛住家）

醫生讓我運動，幹掉亞健康。咱們經常在山舍聚着喝茶的一伙人，最愛走鲲鵬徑。鲲鵬徑共20段，起點恰好就是珈譽玖玺後面的鳳凰山-九圍段，周邊居民，周末很方便一直走到尖崗山再到西麗。

鲲鵬徑一路穿山越水，從東到西，橫跨深圳，穿雲瞰海，戶外美譽度直追香港麥理浩徑。

上海人嘛，很怕來深圳買個房就被拉着登10公里山。朋友太太喊停我的戶外健康經，說要回到珈譽玖玺邊上華強城mall看看。

女人呀！就喜歡blingbling的大商場，幸好深圳新興商業綜合體都有很多首店、潮店，谷子、書吧什麼的都有。

想要氛圍，尋小衆咖啡館，梧桐島、沙井古墟之類一定有隐藏的驚喜。

這就很好，項目周邊還有沙井海岸城、山姆、熊出沒，未來自建的50萬㎡規模的灣區壹方，據說是奔着“超越寶中壹方城”去的...就很夠逛、很夠吃。

攝影：黃芳（愛住家）

我說，你們可以把珈譽玖玺當候鳥屋。

冬天來避暑，去會展灣那邊的冰雪世界滑雪。春夏水果季來吃荔枝、龍眼、黃皮。夏天更要來，從西到東都能吹海風。

就近玩，除了連綿鳳凰山、九圍濕地公園、玫瑰花海立新湖、深藏農莊的鐵崗水庫...，還有紅樹林。許多小年輕下午5點就往西灣紅樹林跑，看金色夕陽沉入深中通道大橋的海下，浪漫地飛起。

在某知名社交APP上，寶安美食筆記超24萬條、寶安購物中心筆記超14萬條，寶安商場筆記超14萬條。

作為深圳消費核心區域，寶安2024年社消零總額總量位居全市第二，全年共引進各類各級首店107家。2025年一季度，壹方城以10家首店引進數量位列全市各大商圈第一。

項目周邊幾個街道，像沙井什麼的，都是百億社零消費規模。

按鴻荣源商業操盤的水平，珈譽玖玺這邊的灣區壹方的業态可期、首店品類可期。

生活配套這里是很可以期望的，我們打個4.8分？嗯，克制一下，最終打個4分吧。

4.

深圳的樓盤，密度會不會太高？

港真，帶着江浙、北方人看深圳房，真怕帶他們去看高密度盤。

o什麼，密度7.0、樓高70層？坐電梯要不要排隊，往下望會不會害怕？

o啊，都是塔樓，還有純北朝向的房，都沒對流風，不行不行咯！

o嗯，樓間距這麼窄，都看到對面人家的窗...還有陽台，看太清楚了（可怕...

一聲歎息，烈日下，似乎要給外地客講一厚本“華南購房大解密”的書。擦擦汗，真想跑路。

珈譽玖玺倒還好，算空氣自由對流的園林大盤。

可見，郎教授選品是有挑過的，他這種大咖很懂北方客，挑的就是大盤•低密度•蝶闆社區。

珈譽玖玺占地約4.79萬m²，園林面積就達2.9萬m²，綠化率40%，最長樓間距就是161米，視野開闊性、私密性是不錯的。

開窗見景，這在樣闆房就直接感覺到了。往外一看，不是社區碩大的花園，就是遠處的山景城景什麼的，有的遙遙的還能看到點海。

無論老小，其實都迫切需要一個大社區。

畢竟，外部的配套再多，那都是需要走出去。而社區、花園，就是下樓就享。去海岸帶跑個步，還是在家花園跑個步？是去商場健個身，還是在家樓下練下肌？2分鐘就能到的泳池，才是天天可以暢遊的泳池啊。

至于許多的日常活動，不曬太陽，可以休憩、閱讀、聊天、看孩子玩...，那只有大社區有更多公共空間可配置。

聽銷售講沙盤、講地鐵、講綜合體，感覺這就是一座城，是一個前海的門戶，能容納很多生活元素。

踩盤時，我還有個習慣，就是摸摸、看看各種材質。珈譽玖玺的用材用料都是可以的，配得上“豪宅”二字。問問上海同學的意見，挑剔的上海人也說“他們是能接受”的。

說實話，在深圳踩盤20多年了，真正的金手指tips是：買大社區，保值。

如果一定要在大社區上疊加點什麼，那就是“帶地鐵”。

如果一定還要再疊加點什麼，那就是“靠近大型公園和公配”。

當然，最後還要研究下戶型。

城市里的房，戶型不外乎兩房三房四房，格局不過橫廳豎廳，再配點凸窗。大框架上，都大同小異。

但是，有的樓盤價格走勢就不好看，有的樓盤就很堅挺，所以戶型的差距藏在細節里。

看戶型，先是要看套内面積，其次是看采光和朝向，再其次是看空間感（闊闊大大）。

前幾年樓市嚴控期，戶型發揮空間有限，有的樓盤使用率不高，很多存量新房會很難賣。今年，新規房逐漸入市，使用率高的，才能維持住長遠的價值。

珈譽玖玺7月份加推的是10棟，說起來是個樓王單位，只有83/84m²、137m²兩種戶型，比較純粹。

據說實用率90%+，看樣闆房時恰好看到一個自媒體up主在測量，他說套内實用率确實蠻不錯，那就相信他吧。

戶型整體都是方正的，南向的，通透的，看風景的。137m²是橫廳，客廳看起來很開闊，看園景。83/84m²的是豎廳3房，沒浪費什麼面積，中高樓層還可以看到鳳凰山、立新湖、和遠處的海景。

都是3.15米層高，空間感很好，加上樓間距大，采光很好，人站在室内覺得很從容。

這批房源，據說套數也不多。說137m²的只有86套。

但是今年本地客、全國客都來買，去化的速度是真的比較快。陪同學看的時候，就感覺現場人多，去了幾次，人都不少。

感覺熱賣是必然的，不知道能不能造個日光。

珈譽玖玺這樣的項目，很滿足深圳客的需求，要不是本地的壕客升級，要不就是科技産業的年輕人來解決剛需。

問上海同學的感受，他說大戶型還是比較寬敞、空間多、能擺下生活的各種愛好，而80多平的三房各方面實惠、剛需的居住也尊嚴。

小區和戶型這里，綜合起來打4.5分吧，畢竟産品都不斷進化、叠代。

5.

鴻荣源是粵企，深圳長出來的企業。

本地企業懂本地客戶，但是跟外地的朋友，總是要解釋下鴻荣源品牌到底如何。

怎麼解釋呢？

就放出鴻荣源今年上半年的業績吧，銷售套數、面積、金額三大榜單都排第一那種。

我覺得最好玩的是，這兩三年，很多房企在深圳縮手縮腳，深圳的房似乎都是被鴻荣源賣出去的。

有一次聽房企的朋友閑聊，他們說在深圳還是蠻佩服鴻荣源的，這幾年鴻荣源都是靠自有資金滾動來建項目，每個項目都是巨無霸，但是好在操盤策略非常到位，賣得很好、資金回來很快。

深圳健康到這種程度房企，就很少見。

朋友說，他們在長三角買房，也是很看“暴雷繫數”，只敢挑着幾個穩健的房企的項目買買。一方面質量靠得住，一方面交付靠得住。

至于說到本土標杆，他們也很能理解，每個城市都有幾個精耕本土、口碑很好的房企。房企動不動步子邁太大、同時上的項目太多，不一定顧得了每個盤的細節。

房子無論是買來住、買來投資，始終都還是要給人住的。品質都在細節上，集中精力打造片區旗艦樓盤的房企，更容易說服客戶。

反正我們也帶同學逛了壹方城，還進小區看了幾千萬報價的復式房，鴻荣源的房怎麼樣，自己走、自己看。

鴻荣源在西部的幾個盤，都是闆塊樓王，價格堅挺，随便走幾家中介門店一問就清楚了。

壹方城實拍黃芳

品牌這塊，打個4.2分吧，這幾年能把樓賣好、品質建好的真不容易。

抄底拐點買不買看時機

最近該不該買房？

我的看法跟郎教授側重維度略不同，郎教授更關注宏觀向，認為大局上是可以買買買。這沒錯。否則也不會有許多人跟着他的看房團，並且下機場就買。

我覺得，當下買房，也要看自家需求。

帶着剛需、剛改的要求，看房就會認真點。越是在拐點，越是要“精選項目”。宏觀紅利是一倍的話，項目選對了，紅利還能放大一兩倍。

當下，中國的經濟，有開閘的預期，但是不能等到開閘放水再買，因為放水會導致貨币貶值，價格可能會漲。

深圳樓市，是出現了一個很好的時機。成交已經走出4年來的低谷，今年陸續地有幾個日光盤了。

深圳核心區，二手房部分有點小漲的趨勢，西部整體也差不多穩了。

而且深圳新房的庫存在下降，整體去化周期已經銳減到7.5個月，這在全國都是非常健康的指標，也是樓市可以買進的信号。

同時，深圳土拍也火了。

7月14日的前海土拍，拍出了2025年深圳的新地王，溢價率高達86.1%，樓面價直追新房價。前海再立價格標杆的核心地位，郎教授引導置業認準“深圳一路向西”果然很有道理。

7月14日下午，位于前海的宅地（宗地号T201-0232）成功出讓，由深圳市招榕置業有限公司（招商） 以21.55億競得T201-0232宅地，12家房企參與競拍，共經過158輪報價，樓面地價約8.4萬/平，溢價約86.1%！

就在7月7号，龍華梅林地塊也拍出40.74%溢價率，近期深圳多幅地塊出現高溢價，很多成為區域地王。

大運地塊溢價率70.4%，龍華民治地塊溢價率46.6%，同時也都是片區2023年以來地王。

今年參與深圳拿地的房企，不乏招商、中海、華發、深業越秀、深鐵、華潤，這些深圳、廣東的實力份子，很懂一線情況，春江水暖他們先知。

面粉行情領先面包行情，宏觀上能買了，微觀上深圳主流區域也是可以買了。但是，要避免有瑕疵的項目，和風雨搖擺的房企。

搏一搏，認籌了鴻荣源珈譽玖玺，可以放手去跟全國客搶一搶手氣。

據悉項目已取得預售證，登記的人很多，預計馬上要開售，有興趣的抓緊吧！

來源：黃芳愛住家愛住家教你買房

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