李伯喬：REITs歷程及國際對標展望 | 2025觀點住房租賃大會演講

本文為李伯喬先生在2025觀點住房租賃大發表的演講。

李伯喬（華潤有巢戰略投資部總經理）：各位好，我是華潤有巢李伯喬，今天我與各位分享華潤有巢REIT的歷史，以及我們的未來展望。我從發行人和行業角度，與各位進行分享。

中國公募REITs的發展歷程從政策層面來看始于2021年。7月，國家相繼出台22号文和958号文兩個重要文件，首次明确定義了保障性租賃住房的概念，並将其正式納入公募REITs試點範圍。

後續國家發改委不斷出台相關政策進行優化調整，例如逐步放寬發行要求：發行規模門檻從最初的10億元降至8億元，分派率要求也從4.0%下調至3.8%，特别是2024年出台的1014号文，進一步将市場化租賃住房、公共租賃住房和宿舍型租賃住房納入發行範圍，並取消了分派率的硬性要求，體現出政策持續放寬的趨勢。

以有巢REIT的發展歷程來看，從首發到當前正在推進的擴募工作，都嚴格踩着政策節點推進。2021年政策發布後，我們于當年7月即啟動公募REITs籌備工作。經過對存量資産的全面梳理，我們認為上海的R4用地項目符合958号文對保障性租賃住房發行RIETs的要求。盡管當時上海及其他地區的實施細則尚未出台，但我們仍堅持這一方向持續推進，有巢REIT于2022年作為首批保租房REITs成功發行，12月9日上市。

在擴募工作方面，有巢于23年啟動擴募籌備工作，在24年1014号文出台後， 8月正式申報上海發改委，並于11月獲得國家發改委受理。目前正處于發改委審核階段，期待盡快完成審批流程。

華潤置地自2017年開展租賃住房業務，一方面堅定“租購並舉”國家戰略，另一方面也是通過國際研究，房地産下半場中租賃住房行業将迎來快速發展，伴随着公募REITs的推出，将成為資管業務的重要組成部分。我們相信在“十五五”乃至更長周期，租賃住房和公募REITs都将迎來更大發展空間。

當前房地産行業“市場+保障”的雙軌制發展路徑日益明确。在市場端，“好房子”概念多次提及，在保障端，剛需将更多通過租賃住房和保障房解決，幫助新市民和青年群體在核心城市“住有所居”。

公募REITs市場方面，在政策支持下，中國REITs市場發展迅速。截至今年4月底，已上市REITs産品達65只，總市值約1900億元。雖然總體規模仍有提升空間，但産品數量已與國際成熟市場相當，且資産類型日益豐富。市場投資者的偏好也日趨理性，以租賃住房為代表的經營穩定的資産類别展現出較強的投資吸引力，二級市場給出較高估值。

相比較來看，美國REITs市場規模效應顯著，前五大公寓REITs管理規模單支均超過200億美元。監管部門當前也重點鼓勵REITs擴募，以培育具有市場引領作用的標杆産品。

伴随着租賃住房行業和公募REITs市場的快速發展，有巢也重新定位要成為行業領先的“運營+資管”平台。在重資産方面，我們将深化Pre-REITs領域合作；在輕資産方面，積極尋求與地方國企\戰略合作方的輕資産咨詢委管機會。通過“投融建管退”全鍊條服務，不僅在項目開發運營環節，更在公募RIETs方面共享退出渠道，與各方合作伙伴共同推動中國租賃住房資産管理業務的發展壯大。

謝謝！

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