新地王與底價 上海四批次土拍收金97.09億元

觀點網 5月9日，上海迎來了2025年的四批次土拍。

本次土拍共出讓4宗地塊，分别為虹口區四川北路多用途組合用地，楊浦區東外灘宅地、松江新城東區宅地、青浦北部宅地，總建設用地總面積約10.1萬平方米，規劃建築總面積約23.7萬平方米，起始總價約84.07億元。

最終，2宗地塊溢價20%以上成交，2宗地塊底價成交，共收金97.09億元。

楊浦新地王

楊浦區N090602單元L4-02地塊，出讓面積21150.46平方米，住宅用地，建築面積52876.15平方米，起價33.58億元，樓面起價63499.9元/平方米。

經過72輪競價後，由保利置業拿下，成交總價42.41億，溢價率26.3%，成交樓面價80199元/平方米。

這一樓面價超過了去年11月底中海地産競得的K8-05地塊（樓面價73288元/平方米），刷新了定海社區闆塊單價“地王”紀錄。

此前，在保利置業2024年度業績發布會上，董事會主席萬宇清指出，未來在投資區域上，保利置業将聚焦在一二線核心城市的核心闆塊，同時也會關注一些結構性機會城市；投資方向則是堅持以住宅、中高端項目為主。

從開年以來保利置業的拿地情況來看，也确實如此。1月27日，春節前夕，保利置業以38億元底價成功競得廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，折合樓面價2.4萬元/平方米。該地塊屬于荔灣白鵝潭核心位置，臨近珠江隧道、珠江，有地鐵1/11/22/28号線（規劃）芳村站加持。周邊商業配套完善，萬象城等商業項目在建。

3月28日，保利置業加入了火熱的杭州土地市場，經過46輪競價後，以10.44億元競得杭州西湖區三墩單元XH010401-17（1）地塊，成交樓面價22890元/平方米，溢價率63.38%。該地塊依托雲谷數字經濟産業人口紅利，未來拟打造小高層産品，預計未來新房價格在4萬元每平方米左右。

回過頭來看本次的楊浦區地塊，該地塊與黃浦江岸線距離約500米，擁有得天獨厚的濱水景觀資源。該區域所處的黃浦江“新質秀岸”區段，目前有抖音、美團、哔哩哔哩等一大批數字經濟總部項目正在加速推進。據媒體估計，未來，該地塊新房價格預計可達12萬元/平方米。

值得注意的是，除了在核心城市的拿地動作，保利置業在樓盤項目方面同樣有着出彩的表現。4月30日，位于上海闵行梅隴春申闆塊的保利·海上印項目開盤。首批次房源在開盤1小時後就全部售罄，去化率達到100%，成為2025年闵行首個“日光盤”。項目二期預計5月中旬過會，将加推建面約110-131平方米的地標大宅。

上海土拍熱度分化

本次土拍中的松江區SJC10006單元C03A-04号地塊出讓面積42480.63平方米，住宅用地，建築面積97705.45平方米，起價20.52億元，樓面起價21000.06元/平方米。地塊經1輪競價後被中鐵建以24.71億競得，溢價率20.42%，樓面價25288元/平方米。

保利發展、招商蛇口、天安集團、象嶼地産、中鐵建地産共5家競買人參與了該地塊的競拍。據悉，該地塊為區域重要商業中心，周邊近1年未有宅地成交，也無新房在售。

另外，中鐵建此前打造的星樾雲澗項目位于上海市松江區松江新城，就在此次所拿地塊南側。

青浦區QPS5-0001單元36b-01地塊出讓面積27114.4平方米，住宅用地，建築面積54228.8平方米，起價8.41億元。該地塊最終由保利發展底價競得，成交總價8.41億元，成交樓面價15500元/平方米，此地塊也是保利發展此次唯一參拍的地塊。

該地塊周邊最近一次的住宅用地同樣由保利發展在去年8月拿下：同單元内的36a-01地塊，建築用地面積14007.50平方米，總建築面積41088.65平方米，溢價率0%，成交樓面價15300元每平方米。可以看出，保利發展有意在此區域深耕。

虹口區C080101單元hk196-08地塊、hk196-06地塊出讓面積10289.13平方米，商住用地，建築面積32134平方米，起價21.57億元。北外灘集團以底價21.57億元競得該地塊，綜合樓面價67131元/平方米（其中住宅部分樓面價87997元/平方米）。

相較于今年第三批次土拍，本批次土拍在各方面都略有下降，最高溢價率也遠不達三批次的40%，虹口區地塊、青浦區地塊都僅一家企業參拍。此外，本次土拍拿地企業均為國央企。

上海土拍市場所呈現出的“中心城區與郊區結合、優先供給區域内優質土地”的供地特征與杭州土拍市場類似，同樣地，這也導致了土拍熱度呈現出一定的分化。

有關數據統計，今年4月上海新建商品住宅成交面積為55萬平方米，成交量和去年同期相當；而二手住宅成交2.09萬套，同比增加28.52%。據悉，上海的二手住宅成交量已連續7個月保持在1.5萬套“荣枯線”以上的水平運行，總體來說，上海樓市表現仍延續了市場較高的活躍度。

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