第一太平戴維斯發布2025第一季度深圳房地産市場報告，洞見灣區發展新機遇

4月10日，第一太平戴維斯（Savills）“2025年第一季度深圳房地産市場回顧與展望暨媒體見面會”于中國華潤大廈圓滿舉行。第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿、華南區市場研究部負責人謝靖宇、深圳商業樓宇部負責人羅志文、深圳産業及物流地産服務部負責人王駿等出席此次活動，與大灣區主流媒體共同回顧深圳第一季度房地産市場的新變化，就行業未來發展的新趨勢與新機遇展開深入交流。

第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在致辭中表示：“當前，全國房地産市場正處于調整與復蘇的關鍵階段，兩會提出的‘推動行業平穩健康發展’指引成為重要基調。聚焦深圳市場，‘人工智能+’産業鏈升級與新型消費業态雙軌並進：前者以産業集群建設激活商辦市場動能，後者借力沉浸式體驗、智慧零售等模式提振消費。在政策導向與産業創新的共振下，深圳房地産市場呈現結構性回暖趨勢，為中長期投資者布局大灣區創造價值窗口。”

多維透視趨勢 灣區動能解碼

會上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售、住宅等多維視角，系統分析了2025年第一季度深圳房地産市場動态，並對最新發布的《大灣區甲級寫字樓指數報告》進行全面解讀。基于全國房地産市場的宏觀背景，其着重闡釋了深圳依托區位禀賦形成的差異化發展格局，通過前瞻性的市場趨勢研判為業界提供價值參考。值得關注的是，今年“兩會”政府工作報告中，“物流”一詞被重點提及，針對物流行業“提質降本”的戰略轉型方向，第一太平戴維斯深圳産業及物流地産服務部負責人王駿同步解析了《大灣區物流指數報告》的核心内容，為行業升級提供價值洞見。

第一太平戴維斯2025年第一季度深圳房地産市場回顧與展望

甲級寫字樓--新質生産力釀機遇，租賃市場蓄能發展

o 2025年第一季度，全市共三個新項目入市，新增面積約21.0萬平方米，總存量随之環比擴張1.8%，至1,158.6萬平方米。

o 季内，市場問詢量雖有回升，但季節性因素導致租賃決策過程延長，去化主要源自小面積搬遷成交及新項目前期預租，全市季度淨吸納量錄得6.7萬平方米，環比下降33.1%。在此背景下，疊加新增供應的影響，全市空置率環比上升0.7個百分點，至29.8%。

o 本季，信息技術仍為主力需求行業，新一代信息技術、智能設備制造等新質生産力相關企業交易面積占比繼續擴張。此外，金融、專業服務、消費者服務等行業的租賃需求保持相對穩定。

o 持續供過于求的背景下，業主方項目去化和繼續降租的壓力並存。截至季末，租金指數環比下降2.8%、同比下降10.0%，平均租金降至人民币每平方米每月146.4元。

展望

o 2025年，預計有14個新項目入市，供應面積合計89.3萬平方米，年末全市總存量将擴張7.9%。其中，第二季度預計有四個新項目交付入市，共帶來約17.0萬平方米的供應面積，屆時全市總存量将達1,154.6萬平方米。

o 年初以來，深圳密集出台《2025年助推新質生産力發展若幹措施》《深圳市加快打造人工智能先鋒城市行動計劃（2025-2026年）》等系列文件，引導各項資源要素加速集聚于新質生産力相關行業。在此背景下，人工智能、高端裝備制造、半導體、新能源、生命科學等行業的需求将持續增長，並為本地寫字樓租賃需求帶來全新增長機遇。

零售--市場仍處修復階段，品牌仍占議租優勢地位

o 第一季度，無新增供應入市，全市總存量維持在736.3萬平方米。

o 季内，各項促消費政策協同發力提振市場信心，加之福田、南山多個調改項目加速空置回填，全市空置率連續七季回落，季内環比下降0.6個百分點，至6.8%。

o 本季，標杆項目餐飲首店密集開業，餐飲品牌貢獻逾40%的新租成交。同時，運動服飾加速擴張，體育及戶外品牌新租占比環比上升7.0個百分點。

o 市場仍處修復階段，在租約談判過程中，品牌租戶仍占據優勢地位，全市租金指數環比下降0.6%、同比下降2.4%，平均租金降至人民币每平方米每月533.0元。

展望

o 2025年，全市新增供應規模或創十年新高，合計供應規模預計達94.0萬平方米。其中，第二季度預計有四個新項目集中開業，屆時市場總存量将環比擴張8.3%，至797.3萬平方米。

o 2025年3月，中央印發《提振消費專項行動方案》，為各地提振消費提供了政策指引，各項政策利好有望助力内需潛力的釋放，並為本地零售行業注入新動能。同時，多個較大體量、市場關注度高的購物中心拟于第二季度開業入市，這将繼續增強深圳零售市場吸引力並加速所在商圈的進一步成熟。

住宅--止跌修復趨勢凸顯，成交達三年次高峰

o 季内，因土地供應端持續收縮及季節性因素影響，深圳一手住宅供應面積顯著下滑。截至2025年3月21日，全市供應面積環比下降80.1%，同比下降66.7%，至28.9萬平方米。

o 在前季“止跌企穩”等一系列重磅利好政策的延續性影響下，深圳一手住宅市場繼續呈現積極變化，季内供求比再有改善，去化周期連續三季回落。同期，全市成交面積同比大幅上升61.3%，至104.8萬平方米，系近三年次高峰。

o 季内，鑒于市場成交熱度不減，部分開發商逐步收回項目價格折扣，極少數熱門項目始現備案價格上調現象。受此推動，全市一手住宅成交價格環比上升3.0%，至人民币每平方米51,820元。

展望

o 年初，政府工作報告首次将“穩住樓市”寫入總體要求，並明确其作為經濟社會發展的重要任務。在此背景下，市場供需兩端有望迎更多政策優化調整，繼而提振市場信心並促進購房需求的進一步釋放。

o 盡管成交量有望伴随政策落地顯效而溫和復蘇，但短期内多數開發商資金壓力仍将對其新房定價策略産生影響，年内全市成交均價或仍小幅下降。

第一太平戴維斯粵港澳大灣區市場報告

甲級寫字樓--壓力雖存，新勢涌現

o 2024年，面對外部挑戰加劇、内需增長不足的雙重挑戰，大灣區經濟仍整體實現5.1%的增長，高于全國平均水平0.1個百分點。全年，新質生産力成為區域經濟增長的重要驅動力。為此，各城市持續加碼布局人工智能、低空經濟、生物醫藥等戰略性新興産業。

o 大灣區寫字樓租賃市場仍處于調整期，區域年度淨吸納量仍于50萬平方米水平徘徊，仍不及供應規模。因此，大灣區甲級寫字樓平均空置率連續六年上升，年末錄得28.0%，同比增幅為0.5個百分點。

o 企業“降本增效”壓力持續，辦公成本支出成為租戶的首要考量因素。因此，以節約成本為導向的搬遷整合成為市場租賃活動的主導。業主方提供更大力度的租金優惠，區域租金指數同比下降7.0%。

o 銷售市場方面，買家購買意願仍處低位且其價格敏感度持續增強。大灣區寫字樓價格指數同比下降9.4%，降幅較租金更顯著。

展望

o 展望2025年，外部環境仍然嚴峻，全球貿易争端的加劇無疑将拖累市場增長前景，但另一方面，政策加碼及有針對性的政府激勵舉措将有助于刺激内生需求，在不确定性持續的背景下為大灣區寫字樓市場提供支撐。

物流--轉折已至，應變前行

o 2024年，受地緣政治緊張局勢升級的沖擊，以及對貿易保護主義風險增加的擔憂，制造業商務活動徘徊在相對較低的水平，但跨境電商仍延續了增長勢頭，並繼續成為大灣區物流市場需求增長的主要驅動力。

o 随着近年來土地集約化利用的推進落實和工業用地容積率的提高，大灣區物流市場多層倉數量持續增加。2024年，市場供應再達高峰。年底，區域總存量突破2,096.9萬平方米，同比擴張超20%。

o 全年，區域淨吸納量同比下降8.3%至268.8萬平方米。在供應又達新高的背景下，區域平均空置率上升5.3個百分點。盡管如此，鑒于跨境電商行業需求保持增長，市場租賃情緒仍謹慎樂觀。年内，在所有新增供應中，有超60%的面積被頭部跨境電商承租。

o 2024年，大灣區物流租金指數同比上升2.7%，内地城市錄0.4%至4.7%的租金漲幅。

o 相反，投資市場表現則轉軟，買家對投資標的項目的租金預期及估值更趨保守。受此影響，大灣區物流價格指數自2020年以來首降，全年同比下降2.1%。

展望

o 未來，大灣區物流市場利鈍交織。貿易摩擦升級、關稅上漲等外部沖擊将導致市場增長承壓，但另一方面，政策激勵下内需的增長或可适度緩解部分下行壓力，而在供應端對市場實施精準調控将對大灣區物流租賃及投資市場的平衡發展至關重要。

科技創新高地 商辦價值藍海

作為本次活動的亮點環節，第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文聚焦留仙洞總部基地片區，深挖區域内新興産業及發展機遇，系統闡釋該新興商務區的戰略定位與開發路徑，進一步豐富了研讨視角。羅志文從區域規劃、産業集聚效應和未來發展趨勢等多個維度，深入分析了留仙洞總部基地片區在粵港澳大灣區創新驅動背景下的獨特價值，並詳細闡述了該區域作為“科創引擎”的發展潛力與吸引力。

留仙洞總部基地作為大灣區創新走廊的重要支點，留仙洞總部基地已形成“硬科技+總部經濟”雙輪驅動格局。該區域不僅集聚人工智能、集成電路、生物醫藥等六大前沿産業集群，更匯聚大疆、深信服、傳音控股等百余家上市企業，形成顯著的虹吸效應。依托“三縱兩橫”軌道交通網絡及西麗高鐵樞紐的立體交通體系，基地實現與灣區核心城市群的一小時高效通勤。留仙洞總部基地以“産城融合”的立體開發模式，與萬科雲城等商業綜合體形成聯動效應，依托西麗國際科教城的研發轉化能力及未來樞紐輻射能級，形成技術、資本與人才高效聯動的創新生态圈，為未來産業發展預留了廣闊空間。

羅志文在專題報告中特别強調：“作為大灣區首個實現戰略新興産業集聚與企業總部功能融合的新一代産業園區，留仙洞總部基地正通過空間現代化、産業協同化、配套人性化三大創新路徑，重塑科創園區發展範式。其獨創的垂直産業社區概念，将産業鏈上下遊企業有機整合，配合TOD樞紐經濟帶來的要素集聚效應，正加速形成具有全球影響力的科創策源地。”

酒店新機涌現 投資潛力凸顯

第一太平戴維斯華南區投資及資本市場部高級經理童佩媛圍繞深圳高星級酒店市場進行專題分享，從宏觀市場結構、産品特征、經營表現和大宗交易趨勢等多個維度，系統解構大灣區戰略縱深下深圳高星級酒店的獨特價值，為投資者提供極具價值的參考。

在宏觀經濟回暖、旅遊增量釋放及大灣區戰略深化賦能的大背景下，深圳高星級酒店市場迅速復蘇，2023年平均RevPAR位列全國第三，僅次于三亞、上海，經營韌性突出。其中五星級酒店平均房價已超疫前水平，四星級酒店恢復至2019年的99%，入住率仍存增長空間。

與此同時，深圳高星級酒店的供應密度低于一線城市平均水平，連鎖化率31.6%，不足上海的一半（62%），品牌擴張與升級空間廣闊。而在酒店品牌分布上所呈現出的“國際品牌領跑高端市場，本土品牌競逐中端市場”格局，也展現了市場差異化競争的良性發展生态。

受地産行業影響，為緩解資金和運營壓力，市場涌現諸多優質標的，資産價格呈現下降出清的趨勢，大宗交易活躍。2021-2024年高星酒店每房成交均價471萬元，一線城市資本化率約4%，資産估值回歸理性區間，吸引投資者進場布局。

童佩媛在報告分享中表示：“受益于宏觀經濟和境内外旅遊的回暖，深圳旅遊市場收益增量可期。在本輪資産價值調整中，深圳高星級酒店市場在兼具短期復蘇紅利的同時，極具長期抗周期屬性。投資者可把握黃金窗口期，以合理估值獲取優質資産，通過品牌升級與運營優化布局戰略性資産。”

作為全球領先的房地産服務商，第一太平戴維斯構建涵蓋綜合體、寫字樓、零售、高端住宅及大宗交易等全業态服務體系，持續為區域發展注入前瞻性發展動能。未來，我們将依托國際資源整合與在地化服務能力的協同優勢，動态跟蹤政策導向，深度解構市場數據，為合作伙伴提供兼具戰略視野與實操價值的決策支持，為行業提供專業洞見。

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