致辭暨卓越指數·2025物業服務卓越表現報告發布

陳詩濤（觀點機構、博鰲房地産論壇創始人）：尊敬的各位來賓下午好！昨天我們在這里召開了數字化未來大會，昨天上午我們去了華為坂田的總部，有30位企業在場，也開了一個閉門交流會，參會的主要是科技公司，他們談到了怎麼用物業和城市服務。今天的來賓可能會更進一步詳細地講解，我就不多講。

這兩天大家一直在讨論關稅的問題，昨天晚宴的時候我們也在交流，這次的關稅是不是有利于内需，或者有利于科技的自主創新。在一個多月前，我們調研物業公司的老大，今年的物業大會我們要講什麼？其中有一個老大說，你們會上就讨論一個焦點的話題，物業企業還該不該存在，等會兒我們有對話，有演講，在座的各位大佬可以暢所欲言。

前年底我跟另外一位頂級老大的小區交流的時候，他也談到，物業費能給我們多少，我們可以做出多少人力服務，可以給到多少，我讓機器人來。去年7月份我們對香港的物業也做了一些調研，我們也走進他們的一些商寫，包括上個月我看了很多高端的寫字樓，比如西九龍這個片區，接近7塊錢一尺的物業費，90平米的住宅一年的物業費要10萬塊錢。我也感覺到它的物業管理，包括它的會所，以及它的送洗服務，做得都不錯。現在内地都在談物業費的降價，也有人在讨論物業公司還該不該存在，等會兒把這些話題交給各位來賓交流。

其實觀點在這幾年，随着經濟的發展，已經從住宅地産到商業地産、新經濟地産、配套金融，以及養老、文旅等等，全賽道的覆蓋。本月15号我們到西安跟西安高新合作舉辦一場西部産業科技大會，包括機器人也要上台。我們也看到很多物業公司已經從傳統的住宅社區物業到商寫，更重要的現在已經在進軍産城。所以也歡迎各個物業企業老大們走進觀點的産業、物流等等的領域，可以發現更多的機會。

現在發布卓越指數·2025物業服務卓越表現報告，向所有來到現場的來賓和觀看直播的會員企業表示感謝，也要向深業表示感謝，我們這次所在的深業上城，包括在這里可以看到香港的新界，可以看到兩個城市不同的面貌。

本報告由觀點指數研究院出品。物業現在是在追求品質、業務結構的優化，加強科技應用，大家最關心的就是盈利能力。過去一年大家都談物業+生活服務，特别是這次的關稅戰里面，中國的内需接下來可能是很重要的，包括老舊小區的改造，所以我們看到去年全年推了非常多的政策。第二個是住宅物業降費的熱潮，包括我們看到從重慶開啟的政策，到後面很多城市的跟進，包括物業的收費、運營，現在物業行業跟住宅差不多，也面臨着一些裁員、降薪等問題。住宅的增量市場目前肯定是放緩的，存量方面，資産保值需求還是比較凸顯的。

我們這里列了過去一年物企高管的變化表，從這里就可以感覺到是行業的改變。在我們的測評指標中，很重要的也有樣本物企的在管面積、合約面積，可以看到有11家在管面積下滑，平均增長是4.2%，這里我們列了二三十家物企業的管理面積情況。

我們談存量資産保值的過程，主要是談拓展業态的方向，包括住宅、商業、辦公樓、産業園、學校、醫院、公共場館、交通樞紐、景區、城市環衛。特别是城市環衛這一塊，很多人都問我，僑銀服務是做什麼的，為什麼把長江總請過去了，這個賽道是很獨特的，等會兒可以請長江總介紹一下。

物企的戰略方面，第一是品質，第二是專業能力，第三是聚焦核心區域，第四是戰略升級。我們這里選了7家頭部的物企的戰略，做了一個表。物企的增值服務，這里我們也列了差不多10家物企的增值服務收入占比，平均達到了67.25%，不同的企業差異化是比較大。

社區方面，今年特别是老舊小區的改造，還有城更，接下來會做的社區煥新，這部分如何面向資産端，今年下滑是比較明顯的。在社區煥新里面，我們也探讨了收繳率下降的情況下，智能養老可能也是一個方向。這里我們對上市的物企探索社區康養的情況列了一張表，大家可以看一下。

這里講一下IFM賽道，去年我們也去了一些物企，專注在這一部分，我們看到卓越商企、世茂、招商積余、萬物梁行是做得比較好的，他們服務的項目情況我們這里也列出來了，未來IFM不再局限于商企，可能會向醫院、學校、政府機構擴展。IFM的發展方向，去年我們跟卓越商企交流的時候，他們也談到，未來會怎麼做，可能也有一些探讨的空間，可能會做團餐、設施管理、政企服務，我們也列了一些企業代表性的合作單位。

低碳也是這兩年大家都會談的，我們這里也列舉了保利和清華的合作。

城市服務是未來的一個很重要的方向，目前我們感覺到大管家模式可能是一個解題的方向。右邊我們列舉了一批樣本企業，在去年第一季度城市服務的收入和毛利率的情況。包括華潤萬象、保利物業、萬物雲在該類業務是增長的。大管家模式的細分，這里就不贅述了。

從财務觀察來看一下，物業企業上市是比較多的，去年也有一些企業上市，但是财務上面，我們看到這兩年是質量先行，我們也比較了碧桂園服務和萬物雲的收入，包括這里還列舉了其他20家接近樣本物企的營收同比的變化。财務觀察里面最重要的指標是盈利能力，我們看到增值服務收入和毛利的占比普遍還是在60%以上，是業績的一個很重要的壓艙石。這里我們也列舉了20家物企的增值服務收入和毛利的情況。

整體業績去年是有點分化的，目前是很難賺錢的，這個錢怎麼賺？強調要回歸民生屬性。這里列舉了接近20家物企的淨利、毛利的情況。

還有經營性現金流，在這個周期是非常重要的，現金短周期的波動，這里有接近20家物企的應收賬款及票據的情況，大家可以看看這個圖。

包括這兩年樣本物企的現金和現金等價物的情況。我們會看到在去年末有41家物企的經營現金流是負數，這還是比較值得關注的，其實本來物業行業抗周期的屬性比住宅開發更強。

去年物企IPO的熱度斷崖式下降，去年只有兩家區域性的物業國企上市，整個上市的熱潮還在降溫中，或者目前處于停滞狀态，40家上市物企平均跌幅是接近2%，市盈率去年是5.02，這里有一些樣本物企的市值情況表和漲幅表。

這兩年大家也不大談收並購了，企業上市、退市並存，物業股目前的估值是比較低的，這里可以看到它們的回購、分紅，以及港股物企的分析。收並購其實目前也在做，但是沒有前兩年的活躍度那麼高，更關注長期價值，以資抵債的關聯交易。我們列舉了一些物企高管對收並購的看法，大家也可以看一下這些内容，這也是來自我們的調研和公開的資料。

部分物企也很關注合作，我們看到彩生活和華為鴻蒙簽署了合作，世茂跟脈動有合作，右邊是列舉了部分物企對外合作的案例。

科技跟數字化怎麼走進物業？其實物業的場景是非常多的，而且是比較多樣化。我們看到物企的數字化轉型，這里也列了接近10家物企的表現，有些沒上市的物企，它的資料不便于公開的我們沒有列舉出來，但是從這里可以看到部分物企的新質生産力的發展，主要就是大模型DeepSeek的應用，昨天的科技會議上很多人談到了DeepSeek怎麼用到房地産領域。

最後推出2025物業服務卓越表現。這里的項目和主體都是在内地的，包括碧桂園服務、萬科（萬物雲）、招商積余、華潤萬象、龍湖智創、雅生活、保利物業、融創服務、綠城服務，這是排在前面的公司，還有世茂、永升、金科、金茂、遠洋服務等等。我們的指標是比較公開的，就是運營+财務指標，這些都是有數據的，大家會看到在管、合約、第三方占比、非住宅物業、管理的項目數、最進城市數，在管物業經營收入、增值服務收入、淨利潤、毛利潤、淨資産收益率、經營性現金流。品牌指標、管理指標、創新指標，這部分我們一直在堅持做，我們通過大量的調研，包括C端調研，做了這些評估。我們排了前50名，都已經做了發布。我們做一個點評，碧桂園是冠軍，萬科、招商緊随其後，頭部的距離越來越近，我們給它做了一些綜合性等等各方面的定位。

這里我們列舉了10家上市企業的财務表現，華潤萬象、碧桂園服務、中海、保利物業、萬物雲、招商、綠城服務、永升、卓越商企、越秀服務，這是前10名的上市企業，他們的表現在财報和年報上都可以看到。

上市企業這兩年在這個經濟周期里面，财務是很關鍵的，抗周期性和健康穩健非常重要。我們這里前對3家做了很多的點評，可以看到它的盈利能力和市場适應能力。

同時在主榜單里面我們拆了3個指標榜單，這個是品牌價值卓越表現榜，我們摘了20強。龍湖、萬科、華潤萬象排前3，在數字化和戰略轉型，以及口碑、品牌方面，他們的表現都非常好。

管理能力我們評了前20，包括中海、龍湖、招商、華潤、萬科等等。我們對招商的數轉智改項目做了一些調研，在我們的報告全文中有一些點評。

創新能力方面，我們也推出前20，包括萬科物業、碧桂園、招商、華潤、保利、卓越商企、融創、龍湖、中海、永升等等。

城市服務，這是大家現在比較關注的，我們做了前10的榜單，華潤萬象是冠軍，之後是保利、招商、碧桂園服務、萬物雲、融創、中海、雅生活、金地、合景悠活。對他們也有一些點評，包括我們看到保利物業今年的公共服務做得是不錯的，華潤萬象的管理面積同比快速增長36.3%。

我們這里發布了服務力卓越表現30強，服務力是所有人都很關注的，萬科、龍湖、融創、招商、華潤萬象、雅生活等都排名靠前。

數字化方面，這張榜沒有特别明顯的硬數據，所以我們的排名不分先後，但我們有很多的案例和調研，列了10家數字化運用比較好的企業。

我們也列舉了萬物雲，卓越商企和永升服務的案例。

這個報告由觀點指數研究院出品，我們對物業将會持續全面的關注，報告的全文大家可以進我們的觀點指數研究院和物聊社公衆号下載。可能我們的報告還有不太完美的地方，希望各位老師和前輩給我們包容和指導。

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