觀點網 對國內公募REITs市場而言，2024年是提質擴容的一年。

隨着政策端的支持與市場成熟度的提升，過去一年，公募REITs供給再度提速，發行數量及規模創下新高，底層資產類別不斷拓展。

二級市場方面，雖部分基金出現波動，但市場價格整體表現穩定，其中，能源基礎設施和保障性租賃住房REITs綜合表現較為突出。

4月9日下午，上交所召開滬市REITs專場投資者交流會，其中，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及國泰君安臨港創新產業園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT等參加會議。

在宏觀經濟的影響下，不同版塊間底層資產的經營情況如何？市場承壓情況如何？或能從財務報告與基金管理人的答疑當中，逐一剖析。

保租房REITs：出租波動

自2022年5月被納入公募REITs範疇以來，保租房REITs始終被資本市場稱作“最為穩健”的板塊。

以本次參與滬市REITs交流會的兩隻保租房公募REITs為例，2024年，從基金合併層面，華夏北京保障房REIT全年收入為7227.23萬元，同比基本持平；基金淨利潤3352.72萬元，同比增長7.89%；基金EBITDA錄得5487.64萬元，基金可供分配金額為5384.86萬元，對應發行價的年化分派率為3%。

作為首隻由市場化機構運營的保租房REITs，華夏基金華潤有巢REIT的整體表現同樣不容小覷。

年內，該基金實現收入為7907.69萬元，對比上年同期微增0.85%；基金EBITDA錄得5003.99萬元，同比增長4.67%；基金可供分配金額為4904.45萬元，對應發行價的年化分派率為4.06%。

二級市場表現上，截至2024年12月31日，華夏北京保障房REIT基金價格較年初大漲46.58%，較發行價提升42.91%；而華潤有巢REIT的價格則較年初上漲29.44%，較發行價上漲19.03%。

在交流會上，有巢住房租賃深圳有限公司董事總經理陳嘉表示，這一業績充分體現了市場化機構運營的華潤有巢REIT在業績增長上的韌性。

不過，隨着市場的持續供應，過去一年，租賃住房的市場化租金、出租率略有波動。

其中，華夏北京保障房REIT的兩個底層資產，均出現了一定下滑。其中，文龍家園公租房項目年末出租率為95.01%，同比下降2.33%；熙悅尚郡公租房項目的出租率則下滑3.28%至93.08%。

綜合計算，華夏北京保障房REIT底層資產的整體出租率為94.39%，較上年同期96.94%下降2.55個百分點。

對此，北京保障房中心有限公司財務部副部長林楠表示，這個波動主要受到配租的頻次、租戶意向、適配性以及租戶到期時間等多種因素的綜合影響。

“兩個項目都在2024年進行了相對較為集中的配租、換租工作，特別在四季度存在大量續租換租的工作，考慮到配租工作頻次的安排和配租流程所需的時間，因此對年末時點的出租率會產生一定程度的影響。”

不過，從財報數據來看，截至2024年12月31日，文龍家園項目平均剩餘租期已經從0.96年增加到1.62年，熙悅尚郡的平均剩餘租期由1.08年增長到2.39年。

相比之下，華夏基金華潤有巢REIT底層資產有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，年末出租率分別達94.07%和94.58%，相對穩定。

但值得注意的是，有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目均位於上海松江區，目前，松江區入市的R4用地較多。

對此，有巢住房租賃深圳有限公司戰略管理部負責人李伯喬則認為，截至2024年年末，上海市松江區已有8個R4用地入市，除有巢泗涇項目及東部經開區項目外，其於6個處於早期開業、運營穩定的狀態，預計不會影響到本基金底層資產的經營情況。

“還有一個項目即將入市，面積只有2.5萬方，只有四棟樓，總房間數529間，潛在的新增供應較小，對底層資產的出租率和租金，預計不會產生明顯的影響。”

倉儲與產園：週期影響

從經營層面來看，租賃住房板塊營業收入、經營指標整體比較穩定，對比之下，產業園版塊受整體經濟環境影響較大。

此前，中金公司發佈研報提到，現階段我國產業園區資產仍處於去化階段，供給端，北上商務園區供給分化，其中北京市場或已度過短期供給高峯，而上海市場供給尚處於高位；需求端整體仍然偏弱，北上商務園區淨吸納量尚未現明顯修復。

上述研報提到，在當前宏觀及供需形勢下，產業園區業主普遍採取以價換量策略，市場租金價格有所下調。

從披露數據來看，國泰君安臨港創新產業園REIT是已上市產業園REITs中少有的租金同比增長的項目之一。

據瞭解，該基金持有兩個產業園，其中，臨港奉賢智造園一期於2013年11月開始運營，截至本報告期末已運營時間11.2年，臨港奉賢智造園三期於2017年6月開始運營，截至本報告期末已運營時間7.6年。

報告期末，兩個底層資產的租金單價為1.28元/平方米/天，較上年同期增長5.79%，臨港奉賢智造園一期與三期項目的租金單價分別為1.25元/平方米/天、1.29元/平方米/天，分別上漲5.04%、5.74%。

不過，守住了租金單價的國泰君安臨港創新產業園REIT，卻沒能守住出租率。

報告期末，臨港奉賢智造園一期的整體出租率仍舊保持100%，臨港奉賢智造園三期的整體出租率則減少5.07個百分點至91.27%，受此影響，資產項目的整體出租率下降3.27%至94.36%，報告期末剩餘租期為1347.06天，租金收繳率微降1.6%至98.3%。

經營情況方面，從基金合併層面來看，國泰君安臨港創新產業園REIT實現全年收入為4547.12萬元，同比減少7.57%；淨利潤2231.95萬元，同比下降9.99%；基金EBITDA錄得3464.78萬元，經營活動現金流淨額錄得3186.15萬元。

該基金相關人士透露，“在未來一段時間裏，美國關稅戰、宏觀環境和市場變化的因素都是充滿不確定性的。”

與產業園區類似，倉儲物流市場同樣表現出明顯的“以價換量”情況，整體的出租率也表現出小幅下行趨勢。

有數據顯示，2024年倉儲物流仍處於供應高峯，全年新增供應量達到1.65億平方米，不過，得益於直播經濟與跨境電商業務的熱潮，需求端呈現出溫和復甦的態勢。

從目前已經披露業績的幾個倉儲物流REITs來看，均出現了不同程度的波動，其中，中金普洛斯REIT全年收入4.56億元，淨虧損9889萬元；2024年，該基金實現總收入1.3億元，較2023年微降0.7%；淨利潤2300.08萬元，較2023年下滑約50%。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT的業績同樣出現一定下滑。從基金合併層面來看，年內，該基金實現全年收入為1.09億元，同比微降5.22%；淨利潤2895.66萬元，而去年同期為虧損3589.41萬元；基金EBITDA錄得7159.23萬元，經營活動現金流淨額錄得7931.49萬元。

基金可供分配金額為7973.16萬元，對應發行價的年化分派率為5.23%，期末基金總資產17.79億元，基金淨資產為16.13億元。

該基金持有三個物流基礎設施項目，分別位於重慶、武漢、廊坊，合計建築面積35.1萬平方米。

不過，得益於京東集團本身的產業鏈條，嘉實京東倉儲基礎設施REIT的底層資產主要承租人仍為京東物流旗下子公司，因此整體出租表現較為穩定，年末出租率為100%，租金收繳率亦為100%，主要承租人加權平均剩餘租期為1557天。

對此，該基金經理魏晨熙表示，百分之百出租率以及長租約，有利於為基金提供穩定的現金流，降低市場波動對基金收入的影響，應對行業週期的變化。

REITs擴募：正在進行時

除過去一年的成績，資本市場對於公募REITs擴募及未來的業績預期，保持較大的關注度。

上海證券交易所債券業務中心常務副主任張小義表示：“在現階段，擴募可能比IPO更重要。”

他表示，REITs的本質意義在於它是一個持續運營的資產主體，如果它是一錘子買賣，投資者就看不到更多的增長意義，更多的成長性。如果一旦擴募，它既可能平滑相關的業績，又可能產生更多的更好的回報。

其中，今年3月26日，華夏北京保障房REIT擴募申請獲批，本次擬購入基礎設施項目為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海淀區溫泉凱盛家園項目。

截至2024年末，上述項目評估總值合計約8.3億元，出租率分別為92%、94%、92%、98%。

針對擴募，北京保障房中心有限公司財務部副部長林楠表示，將有助於北京保障房中心持續發揮資本市場的優勢，盤活優質的存量的資產，實現可持續的高質量的發展。

而華夏基金華潤有巢REIT則計劃購入位於上海市閔行區的有巢馬橋項目，項目租賃住房部分總建築面積為79445.31平方米，住房總數為1600套，對應房間總數為2483間，其中8間自用，實際可出租房間數為2475間。

對於做實增量方面，華夏基金華潤有巢REIT基金經理所付晶強調，其一，華潤有巢的投資戰略將聚焦於一線、強二線等人口淨流入、城市中有產業支撐、有交通配套的租賃住房可擴募資產。

“近期，華潤有巢也在積極關注並獲取相關項目，持續提升潛在擴募資產池的規模。”他表示，其二，華潤有巢也在探索通過Pre-REITs到公募REITs的模式，形成圍繞REITs的投融建管退閉環。

國泰君安臨港創新產業園REIT的擴募計劃同樣受到了證監會和上交所的受理，本次擬購入上海臨港所持有的漕河涇科技綠洲康橋園區，建築面積18.235萬平方米，可出租面積10.464萬平方米。

據瞭解，新購入的基礎設施資產的總投資金額約為10.76億元，確定新購入基礎設施資產於價值時點2024年9月30日的市場價值為16.93億元。

至於嘉實京東倉儲基礎設施REIT，京東集團副總裁、京東產發首席投資官張雪巖透露，基金也在全力推進公募REITs的擴募工作，目前已經啓動了優質資產的系統性篩選，同時聯合內外部專業機構開展了資產的合規性評估工作。

“希望通過擴募的實施，實現以下幾方面的價值提升，第一個是資產多元，通過注入區位互補、租戶多元的優質資產，降低單一資產的權重，進一步提升分派率的穩定性和可預測性；第二，是收益增厚，通過規模效應再疊加運營的提效，能夠提升現金的收益率；第三是平臺增長，強化嘉實京東REITs作為行業標杆的頭部地位，吸引長期資金的入駐和配置。”