輕投入撬動大價值，龍智研策的“道”與“術”

伴随着國産開源AI大模型DeepSeek的發布，技術平權正成為推動行業發展的核心動能，從個體到整體，它左右着每個風口浪尖的産業發展，科技如是，媒體如是，房地産更是如此。

近年來，房地産行業面臨着新舊動能切換，市場需求與行業格局正經歷着前所未有的重塑。2024年，全國住房城鄉建設工作會議為“好房子”指明綠色、低碳、智能、安全的打造方向，與此同時，民衆對于取消公攤制度、提高得房率的呼聲也日益高漲。

政策與需求的導向，牽一發而動全身，房地産也在源頭端尋找更多元的價值創造形式。輕量、靈活的研策服務應勢而生。近日，龍智研策與中鐵城投達成合作，為位于成都天府新區的占地110畝的中鐵天圓提供定位策劃及設計咨詢服務，並結合委托方訴求定制化的提供地塊報規、營銷道具落地及全周期客戶研究等相關配套咨詢服務。

圖：成都中鐵天圓項目位置圖

作為智慧營造品牌龍湖龍智造的五大飛輪之一，在過去一年多時間，龍智研策先後拿下並服務了成都復雜業态綜合體標杆鐵塔廠二期項目、合肥計容新規後首批項目合肥天阜壹号、國有資産盤活項目南京麒麟天街等大型項目。“首開當天即售罄”“滿分競品質樓盤”“節省成本超千萬”“提升商業價值”等，背靠龍湖集團30年余年的豐富經驗與數字化沉澱，龍智研策憑借一個個服務案例打出了亮眼的成績。

當更多增量、存量、新建、在建的項目，借由這些專業且靈活的服務迎來技術平權，房地産行業也完成了一次Know-How的重要開源。

1、精準定位策劃，大前期的“殺手锏”

在重塑的房地産行業，代建業務方興未艾，龍湖入局並不算早，但厚積薄發的實力不容小觑。

2023年1月，龍湖龍智造正式發布“五大業務飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智精工、千丁數科。這一發布首次公開了其五大業務飛輪的“協同驅動”模式，讓行業深刻認識到，“龍湖龍智造”絕非單一的代建業務，而是整合了定位策劃、建造管理、虛拟建造、城市更新、數字孿生等多個模塊的能力，形成一套完整的泛地産項目一站式、全業态的服務能力輸出體系。

其中，“龍智研策”作為先行軍，發揮着至關重要的前驅作用。高水平的前期定位策劃及産品管理不僅勾勒出項目未來最優的遠景藍圖，也通過對關鍵環節的産品落地進行管理把控，助力項目實現低成本、高收益，其産品管控帶來的銷售溢價、租金提升及利潤增加，遠超成本的投入。

而超額價值的創造，一方面源于龍湖30余年不動産開發經驗以及大量交付的多業态成果，為龍智研策打下了堅實的基礎；另一方面，作為行業内最早開展客戶洞察的企業之一，龍湖聚焦于前期市場客戶定位和競品分析等工作，也為龍智研策積累了大量的經驗數據。

依托客戶地圖、競品地圖、城市地圖等三張地圖，龍智研策通過對人口軌迹遷移、生活配套、市場競品、地緣産業等的深入洞察，助力項目實現精準定位。

以合肥天阜壹号為例，2024 年 7 月 30 日土拍後，天阜集團獲取包河24 地塊。地塊東西相鄰的包河23地塊和包河25地塊也在同一天拍地，疊加下遊淝河闆塊紅海競争，天阜包河24地塊面臨極大的市場競争壓力。如何在衆多項目中，既快又準得确定産品長相、抓住目標客戶、快速産品呈現成為了該項目的核心破局點。

圖：合肥天阜壹号示範區實景圖，最高約100%得房率，首開熱銷5.8億元

确定合作後，龍智研策迅速啟動客戶畫像描摹與分析，進行多組準業主深訪，並深度研究新政規則，全程指導項目操盤産品策略、體驗區開放策略、整體方案及落地，僅7天内便完成客戶分析、産品戶型建議和産品配置標準建議，配合業主方快速鎖定項目策略、推進整體方案。

彼時，合肥剛剛發布計容新規，對陽台面積贈送、架空層設置標準、配套計容界定等内容做出調整，且此前合肥市場上無新規産品。研策快速聯動報建，利用新規優勢提升項目産品力，成為包河區首個新規産品。

最終，該項目産品面積實得率達到約100%，較舊規産品顯著提升；項目體驗區也在拿地後96天極致開放、106天開盤，首開當日便熱銷5.8 億元，獲得了市場及業内的多方好評。

背靠龍湖集團，復雜業态的解題能力，則是龍智研策又一個與生俱來的優勢。作為一家寬業務圍欄的企業，龍湖擁有地産開發、商業投資、資産管理、物業管理、智慧營造五大航道，僅在商業闆塊中，如天街系列産品的成功沉澱，其開業項目的高質量、高租金收益和高出租率，都成為行業標杆。

這些成果為研策的精準定位提供了豐富實踐支撐。

例如，成都成華區的鐵塔廠二期項目，位于主城區熱門的杉闆橋闆塊，一街之隔有龍湖濱江天街、萬科天荟的商業支撐，以及東郊記憶的大IP。以“定世界成都頂峯綜合體”為定位，地塊除周邊豐富配套外，自身也涵蓋頂級住宅、甲級寫字樓、獨棟商業街群等等場景。

圖：成都鐵塔廠二期綜合體效果圖

基于定位，龍智研策一面結合成都豐富的TOD及天街項目落地案例，為項目多業态的組合策略及地鐵的接駁方案提供更加充分及高效的解題支撐；一面在住宅華天龍湖丨杉峯定位上，通過産業、人口、收入等多維數據分析、原操盤項目多樣本客訪驗證，精準洞察城東高端改善客戶需求，落地190-300㎡超大戶型，創成華區“定位之最”。其中，兩棟25層樓更是通過産品突破創新，打造為一層一戶大平層，成就繁華成都的豪宅標杆。

圖：華天龍湖丨杉峯項目效果圖，成都豪宅新標杆

最終整個方案也得到委托方的一致好評，被稱為“2025年成都市場最期待的十大豪宅之一”。

2、定制服務，處處都在的“操盤專家”

在房地産項目的開發進程中，施工階段是将藍圖轉化為實體的關鍵環節，也是最容易橫生枝節的環節。一方面，其間涉及規劃設計、成本把控、現場管理等多方面的復雜工作；另一方面，項目合作方不僅包括房地産項目開發企業，還涵蓋政府部門、高等院校、平台公司等。

龍湖敏銳察覺到，很多“客戶”在溝通時難以真正理解方案的核心與潛在問題，容易出現決策偏差導致項目難以落地、成本嚴重超支或運營不佳。

此時，龍湖内部積累多年研發管理體系化建設及數字科技能力發揮了優勢。

憑借10萬+標準設計封裝模塊，龍智研策在項目方案階段通過BIM+VR形式，将項目未來長相，用完整且逼真的三維仿真效果呈現，讓客戶能夠在投前就對項目有清晰的理解和認知，提前做出需求和改變優化，輔助方案決策的同時，也最大化的減少施工環節帶來的變動。

以南京麒麟科創園的麒麟天街為例，借助BIM正向設計與數字化線上審圖工具，龍智研策助力這座14萬平方米的大型商業綜合體，在簽約後僅5個月便快速獲取工規證，並在施工過程中大量減少無效返工，自開工以後項目的三單率控制在1%。

這些線上、線下專家的調用與高精度的數字化應用，在提升效率之余，也通過群策群力迸發出更多創意的火花。

例如，作為南京3條軌交線路的交通樞紐，麒麟天街原本的規劃圖紙是一個被東西、南北兩條通道切割的分散空間。龍智研策從運營效率及整體通達性出發，将分散開的商業空間重新縫合，通過與地庫的結合串南北道路，将東西通廊搬進室内，在首層打造平均20米寬的人行通廊，在滿足規劃要求的同時，僅此兩項便将項目的首層商業面積增加了約1300㎡。

大型商業項目首層鋪面的溢價能力不言而喻。在将項目整體縫合後，經過前期反復論證，整體項目的外觀又由L型調整為C型，将5F的建築改為4F，推動整體得鋪率提升近千平方米可租賃面積，也将首層商業的面積進一步增加。

圍繞項目價值，類似的創新設計不止于此，如中庭區域突破傳統消防模式，成為雨山天街之後，南京首批次無卷簾商業項目，又如地庫方案的精細化設計與管控以及解除地下遺留管線等，據測算，通過龍智研策的種種助力，僅成本端的優化便超過1億元。

圖：南京麒麟天街效果圖，龍智研策助力綜合成本節約上億元

但方案精準的前期呈現並不意味着建造時就能萬無一失，南京麒麟天街仍然面臨諸多挑戰。前期策劃時加入的許多創新設計，在施工過程中需要精準的和設計院進行溝通與決策。在傳統的咨詢服務中，委托方與設計院溝通過程中，往往會受限于專業，難以評估設計院方案的合理性與潛在風險。

面對這一困境，龍智研策承擔起委托方“操盤專家”的角色。在施工過程中，龍智研策通過與委托方工程部、施工單位統籌協調，嚴格管理現場進度，确保項目按計劃推進。

借由“産品管理”業務，龍智研策從前端研發的角色，延伸為項目更長生命周期的同行者。以靈活、定制化的方式介入，龍智研策借助數字科技、核心人員與項目深度捆綁，過往多數難點可以在海量的標準化規範下被快速疏通，從研發管理、客研咨詢，到定制的報建咨詢、營銷咨詢，再到項目建設全周期的工程咨詢、成本咨詢，這種全環節模塊的覆蓋，讓龍智研策可以結合客戶需求，“一項一策”的打造專屬解決方案。

這種全程伴随的服務，對于非傳統開發企業的項目推進無疑更有裨益。例如，在常州江南實業集團總部基地項目，龍智研策團隊不僅在設計端精細化管控，匹配市場層高需求，通過内部管線優化，在滿足淨高不變的情況下降低200mm層高；同時在保留轉角大屏的基礎上取消商業裙樓大懸挑桁架結構，助力結構成本大幅優化。

過程中，龍智研策還通過報建咨詢等服務，協助委托方與專家溝通。這部分帶來的價值同樣顯而易見，其抓住對外報建的政策窗口積極推進取消項目三闆，最終順利通過專家會，節約成本超百萬元。

圖：常州江南實業集團總部基地效果圖

龍智研策為項目節約成本超千萬元

3、不只是“好房子”，也是“好生意”

始于技術的叠代與需求的覺醒，如今房地産行業正站在新一輪躍遷變革的臨界點。

作為地産行業Know-How的一次工業化封裝，龍智研策選擇從項目的“藍圖”階段--以管理+咨詢結合的方式介入，解決了核心崗位的人員、技術、經驗、供應鏈等關鍵卡點，並通過産品能力杠杆，撬動起最可觀的價值增量。

成都成華區科儀廠、燈泡廠的住宅項目，所處成都第二大商圈，龍智研策一面結合城市資源，高質量輸出分析、定位、設計、深化等全鏈條産品管理服務，一面協助業主方完成過會、清單編制、招標等項目流程。最終，面對激烈競争的建設路闆塊，項目實現首開即罄，産品獲得委托方和客戶的一致好評。 在廣州南沙橫瀝島的一座商業項目，龍智研策從商業的産品價值入手，從外在的商場展面到内里的客流動線，再到招商定位精準到每個鋪位的顆粒度，給出了一系列的優化建議，助力商業産品價值的全面提升。如，首層60 ㎡以内商鋪比例提升了 45%，三層露台空間打造為清吧夜酒的臨江空中花園餐飲區域等等。

圖：廣州南沙橫瀝島商業綜合體效果圖

從前期精準的市場研判，到産品落地過程中的精細管控，並聯動報建、成本、工程等職能的高價值咨詢，龍智研策執子前端，謀局于項目全周期，通過對客戶需求的深度挖掘、對成本與品質的平衡藝術，為行業的高質量發展提供了可供參照的範例。

随着行業的不斷發展，未來市場需求将愈發多元，行業標準也會持續提高。而龍湖龍智造基于龍智研策的前端價值牽引布局，五大業務飛輪協同運轉的模式，有效打破了傳統業務模塊各自為政的局面，構建起一個有機聯動的生态體系。

這種生态級的能力杠杆放大，正是推動房地産行業從“資源密集型競争”向“知識密度定價”轉向，将行業經驗轉化為可規模化的價值創造體系的能力。

讓更多的房地産項目成為一項“好生意”，也讓城市有了更多“好房子”。

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