戴德梁行：廣州商辦市場2024年度回顧與展望

甲級寫字樓淨吸納量回升 首店政策促優質品牌井噴入駐

廣州，2025年1月3日—— 戴德梁行舉辦了2024年度商辦市場回顧及展望新聞發布會。會上發布數據顯示，2024年廣州甲級寫字樓市場共迎來17.3萬平方米新增供應，全市存量錄得666.8萬平方米。累計淨吸納量較去年同比上升40%至12.7萬平方米。空置率與去年同期基本持平，僅同比微升0.2個百分點至18.9%。受供需兩端的影響，四季度全市平均租金環比下降4.1%至每月每平方米131.5元。零售市場方面，2024年全市優質購物中心總存量共錄得583萬平方米。核心商圈表現堅挺，但非核心商圈品牌租賃需求減弱，影響空置率環比上升0.6個百分點至8.5%，租金環比下降2.4%至每月每平方米691.1元。在廣州首店首發政策的帶動下，2024年優質購物中心迎來近90家知名首店落地，相比去年強勢增長87%。

甲級寫字樓市場

全年淨吸納回升，供應端靈活策略保去化

2024年全年，廣州甲級寫字樓市場共迎來17.3萬平方米新增供應，供應節奏有所放緩。全市存量錄得666.8萬平方米，較去年同比微升2.7%。受供需兩端的影響，租金水平繼續下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至每月每平方米131.5元。需求方面，企業在成本控制的壓力下，持續采取謹慎的租賃策略；供應方面，業主為保障去化，繼續以價換量，給出更靈活的商務條款，包括免租期延長、提供優惠車位、定制化裝修等。

在租金下行的刺激下，部分企業抓住議價優勢換到品質更高的物業，搬遷類需求一定程度活躍了租賃市場，從而帶動了吸納量的回升，年内全市累計淨吸納量為12.7萬平方米，較去年同比上升40%; 全市甲級寫字樓市場空置率與去年同期基本持平，僅同比微升0.2個百分點至18.9%。其中，琶洲商務區憑借突出的租金優勢，疊加日趨完善的交通配套，加速吸納來自傳統商務區的客戶，租賃活躍度持續攀升。四季度，琶洲商務區空置率環比下降0.8個百分點，淨吸納量超過1.5萬平方米，同比上升118%。

圖1：廣州甲級寫字樓市場歷年租金&空置率

數據來源：戴德梁行

TMT需求回歸 琶洲成科技類企業首選

縱觀2024年全年，企業在租賃活動上表現保守，談判周期延長，以成本控制為核心的企業搬遷和續租活動仍然主導市場。全市甲級物業租賃成交依然集中在專業服務業、TMT和金融業。專業服務業是廣州甲級寫字樓租賃市場的主力，占全年總成交面積的24.6%，其中法律、咨詢、健康等細分領域支撐了市場成交。另外，TMT行業需求有所回歸，以18.3%的占比位列第二。琶洲商務區因其産業集聚優勢，成為科技類企業入駐的首選，年内錄得TMT企業租賃成交面積約七成位于琶洲商務區。受數個來自銀行、保險等企業的大面積成交推動，四季度金融業的租賃需求有所提升，推升全年占比至11.8%。

圖2：廣州2024年寫字樓租賃需求行業占比（按面積計）

數據來源：戴德梁行廣州研究部

未來展望：巨量供應下租金承壓 珠琶金黃金三角初現

預計2025年将有約100萬平方米新增供應入市，主要分布在琶洲和國際金融城。對此，戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示：“2024年表現亮眼的琶洲商務區正邁入成熟發展的新紀元。金融城方面，2025年将是其基礎建設的關鍵完成階段，它将成為衆多企業選址的新焦點，與珠江新城和琶洲商務區初步形成黃金三角，為市場格局帶來變量。”預計在2028年，廣州的甲級寫字樓存量将突破1000萬平方米，闆塊持續向東延伸。對此羅進良補充表示：“廣州甲級寫字樓市場未來的供應量相對存量的占比較高，從全國範圍來看都屬靠前，租金和空置率将在未來一段時間持續承壓。但這也意味着市場有了更多高性價比的辦公空間供企業選擇，為廣州産業的發展提供了充分的支撐。”

圖3：廣州甲級寫字樓市場歷年新增供應及未來供應分布

數據來源：戴德梁行廣州研究部

優質零售市場

核心商圈表現堅挺，全市租金承壓

2024年廣州消費市場平穩運行。前11月，全市社會消費品零售總額突破萬億，達10222.32億元，處于全國前列。随着廣州塔廣場在四季度的入市，2024年全市優質購物中心總存量共錄得583萬平方米，為品牌方帶來了更豐富的落位選擇。

核心商圈内的標杆項目仍是品牌拓展的首選，因此體育中心、珠江新城商圈租金保持更強的韌性，盡管部分購物中心進行調整改造，但空置面積得以快速填補，空置率保持穩定;而非核心商圈品牌租賃需求減弱，項目間競争加劇，影響全市優質購物中心空置率環比上升0.6個百分點至8.5%。面對租賃需求放緩，部分購物中心為保障項目入駐率，适度降低了租金預期，全市租金環比下降2.4%至每月每平方米691.1元。

圖4 廣州高端零售市場平均租金及空置率

首店政策加速優質品牌落地，體驗型消費熱度攀升

品牌方面，在廣州首店首發政策的帶動下，商業項目引進首店的步伐加快，觀察到年内僅優質購物中心就有近90家知名首店落地，相比去年大幅增長87%。從業态上來看，這些首店主要集中在高端零售和餐飲，包括奢侈品百貨品牌COSCIA蔻莎、諾悠翩雅Loro Piana、薩洛蒙Salomon、慶春樸門等。對此戴德梁行研究院副院長、華南及華中區研究部主管及董事張曉端表示：“首店首發政策成效斐然，是品牌對廣州營商環境優化的認可，反映了廣州作為消費中心城市的魅力。首店‘紮堆’的入駐，将進一步提升廣州的國際形象和消費層次。”

除此之外，為消費者提供情緒價值的體驗型業态愈發受到青睐，成為新的消費增長點。今年以來，觀察到Livehouse、脫口秀、室内動物園等娛樂體驗式業态日漸豐富，並陸續進駐購物中心。宏觀數據顯示，全市前三季度文藝創作表演、文化活動服務營業收入同比分别增長50.6%和28.7%。消費者對體驗型消費的需求增加，對實體商業的運營管理能力提出了更高要求。

未來展望

面對深刻調整的市場需求，開發商更加謹慎，部分項目開業計劃有所推遲。結合項目的建設和招商進度，2025年全年廣州将迎來約74萬平方米的優質購物中心，其中超過半數位于中心城區。對此戴德梁行廣州商業部負責人孫斌表示：“随着廣州建設國際消費中心城市的進一步推進，白鵝潭、長隆萬博和廣州塔-琶洲等幾大世界級商圈也在加速建設，将深耕自身時尚商貿、文化旅遊、數字産業等優勢基因形成具有自身特色競争力的消費生态，此外一方東山、城市之丘等一批“非標商業”亦正入局主流消費趨勢,将為廣州市場提供更為多元、垂直的消費社交場景。

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