年報觀察 | 招商局商業房托：周期低潮下的影響與應對

觀點網 距離越秀房托發布2023年業績公告一星期，大灣區另外一只商業RETIs也發布了業績。

根據3月14日晚間公告，招商局商業房托于2023年錄得收入4.89億元，同比增長13.3%，增幅較上半年有所提高，收入增長主要是2022年新收購了北京航華項目，項目于去年全年均貢獻收入。

具體到底層資産，招商局商業房托旗下6個項目平均出租率86.8%，較上半年79.3%有不錯的回升，其中兩個甲級寫字樓物業出租率有顯著提升，以及零售物業花園城完成升級改造後出租率得到恢復。

但這仍不能令人忽視，上述三個項目出租率背後租金水平下滑的事實，亦即企業為力保出租率穩定而做出了價格上的讓步。招商局商業房托在公告中也提及了深圳、北京市場寫字樓需求疲軟等情況，外部環境對參與者們都構成了嚴峻的挑戰。

觀點新媒體了解，3月15日，招商局商業房托召開了2023年全年業績發布會。據參會的投資者透露，管理層在會上表示将穩定商辦項目經營，保證出租率作為首要目標，寄望項目能抵禦市場壓力，渡過周期低潮。

至于改造後的花園城項目，管理層則寄望于2024年它能為招商局商業房托帶來業績增長點。

市場壓力

2023年，招商局商業房托4.89億元收入當中，來自租金的部分約占4.41億元，同比增長16%。該基金解釋，營收及租金增長，主要原因是2022年收購北京航華後，僅錄得半年收入，2023年北京航華的收入（業績占比達到24%）超額抵消了花園城收入的下滑部分。

同期，招商局商業房托物業經營性開支為1.34億元，同比增長18%，随着收入的增加也按比例正常增加；物業收入淨額3.55億元，同比分别增長12%。

不過，該基金的融資成本增長45%至1.37億元，主要由于2022年6月新項目收購增加了16億元並購貸款，同時2022年底置換的並購貸款利率為更高的3.55%，這兩個因素産生的影響在2023年體現出來。

上述因素導致可分派收入減少了32%至9465萬元，對應可分派收入年化回報率降低0.1個點至6.9%。與之相對比，越秀房托可分派收入年化回報率提升了0.7個點，至7.33%。

位于深圳蛇口的購物中心花園城2023年進行分區封閉式裝修改造，曾被網友吐槽帶來了購物體驗的影響。實際上項目在去年大部分時間内有1/3的區域處于裝修及空置狀态，上半年出租率跌至53.2%，目前已恢復至73.7%。

5個寫字樓物業的平均出租率上升了4.1個點至90.0%，其中兩個甲級寫字樓提升明顯，包括招商局航華科貿中心出租率提升11.9個點，新時代廣場提升5.6個點；這些項目拉動之下，招商局商業房托平均物業出租率86.8%，較2022年底及去年上半年均有提升。

招商局商業房托物業組合出租變化，數據來源：企業公告

而從租金角度觀察，便會發現其“以價換量”的一面：去年北京航華、深圳新時代廣場的租金水平下降了大約6%，花園城也受改造影響拖累了租金，同比下降15.9%。

投資者向觀點新媒體表示，招商局商業房托管理層對兩個甲級寫字樓物業的解釋是，出租單價跟随市場變化進行靈活調整。2024年項目的主要經營目標将是力保出租率穩定，並靈活運用各項資源進行優化提升。

位于深圳蛇口網谷的數碼大廈、科技大廈及科技大廈二期，並不需要為達成出租率而做出租金讓步，租金水平反倒有不同程度漲幅。但這些物業的租金水平也是物業組合里最低的，因此並非投資者最關注的部分。

招商局商業房托在年報中也提及外部市場的變化，包括北京、深圳全市及各子市場寫字樓租賃疲軟，租金下降同時空置率上漲；其次，深圳市優質零售物業租金表現平穩，空置率有所下降，南山區卻由于新項目入市導致整體表現跑輸全市。

物業估值情況亦因此受到拖累，期末招商局商業房托物業總估值92.51億元，同比下降3.10%，這也導致其有息負債率提高1.6個點至39.0%。其中新時代廣場、招商局航華科貿中心估值分别下降0.84億元、1.46億元，花園城估值下降了0.60億元。

渡過低潮

觀點新媒體了解，招商局商業房托管理層在業績會上坦承，2023年物業組合估值下降主要受到經濟下行，特别是甲級寫字樓租賃市場疲軟的影響。

但管理層也強調，招商局商業房托的估值降幅仍屬于相對溫和的水平，國内一些商業運營商包括REITs已披露的報表，會存在商業物業出現2%到16%的跌幅。

未來5年北京、深圳還将有大量商辦物業陸續入市，這會給招商局商業房托帶來比較大的經營壓力，因此招商方面提出将穩定項目經營，保證出租率作為首要目標。維持出租率，也就意味着要犧牲掉一些出租單價。

對于招商局商業房托而言，它的機遇來自于完成升級改造後的花園城項目，後者從環境、品牌、動線做了全面更新，有望為基金帶來業績增長點。

截至2023年底，招商局商業房托進行資産升級改造所涉及的4個物業，總預算約為3.99億元，期末實際支出1.8億元，完成率為45%；其中科技大廈二期、數碼大廈已完成改造，新時代廣場、花園城完成度分别為33%、44%，2024年将對升級改造進行收尾、驗收及支付工程款。

投資者援引招商商管董事長袁嘉骅的說法稱，花園城已于今年1月正式開業，引入了餐飲、兒童及體驗式業态，周末客流量能達到5-6萬人次，相當于2019年疫情之前的水平。去年底項目可出租面積的簽約率為89%，公司計劃更珍惜剩余面積，選擇更好的品牌。

“招商方面希望今年底之前，花園城項目的出租率會往上沖，平均租金會向上提升。”投資者提及，預計項目的出租率、開業率都在90%以上。

商辦物業的招租方面，招商商管除了借助代理機構這樣的傳統渠道，去年在内部啟動“全員招商計劃”，比以前更為積極主動挖掘潛在租戶。此外還通過包括與政府協同招商，通過政策補助等方式提高對企業的吸引力。

在穩經營以外，招商局商業房托提出了“優成本”的舉措，包括在去年7月完成了24億元人民币並購貸款的置換合同簽署，融資成本2.93%，較原貸款利率下降62個基點，令基金的貸款綜合成本下降37個基點至3.18%。

數據顯示，招商局商業房托因融資成本下降，去年共計節約利息支出620萬元，並預計2024年将節約支出1500萬元。

其他REITs也有類似的動作，由于美元大幅加息，港元利率亦跟随，企業的境外融資成本面臨驟增的壓力，去年6月越秀房托宣布訂立不超過40億元固定利率3.2%的貸款，以償還同年8月及12月到期的兩筆港元融資。即便如此，越秀房托去年的融資成本仍大增六成。

另據觀點新媒體了解，招商局商業房托年内希望在ESG方面有所突破，並已啟動相關的評級工作。對于新獲取物業方面同樣有所計劃，該基金希冀在維持杠杆比例較為穩定的情況下，探索不同的投資結構，包括在市場上尋找可投資的標的，進一步平衡業态及區域比例。

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