第一太平戴維斯發布《廣州房地産市場2023年回顧與2024年展望》報告

1月10日，第一太平戴維斯舉行"廣州房地産市場2023年回顧與2024年展望"媒體見面會，權威發布《2023年廣州房地産市場回顧與2024年展望》報告。第一太平戴維斯廣州董事總經理、華南區副董事長劉蔚海，華南區商業樓宇部負責人、高級董事黎青山，華南區市場研究部負責人謝靖宇等出席了此次活動，與衆多廣州主流媒體一同回顧了今年廣州房地産市場情況，深度解析房地産市場動态，共探市場發展新機遇。

活動上，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇從寫字樓、零售、住宅等方面深入剖析了2023年全年廣州房地産市場動态並展望了未來市場發展趨勢。

寫字樓——年底需求回溫助空置率環比下降，但供應高峰下去化壓力猶存，租金全年累降4%

· 2023年前三季度，廣州市地區生産總值為人民币21,769.84億元，同比增長4.2%。其中，第三産業增加值為人民币15,977.56億元，同比增長5.1%。

· 2023年，廣州甲級寫字樓物業市場傳統核心商務區共迎10個新項目入市，合計帶來67.6萬平方米供應面積，供應總量為2016年後的又一高峰。年末，傳統核心商務區總存量同比上升10.8%，至694.6萬平方米。同期，非核心商務區亦有10個新項目入市，合計帶來37.1萬平方米供應面積，推動非核心商務區總存量同比擴張21.7%，至207.8萬平方米。

· 第四季度，寫字樓租賃市場略有回溫，琶洲及珠江新城子市場錄得數宗矚目交易達成。受此推動，傳統核心商務區單季淨吸納量回升至6.7萬平方米，平均空置率環比下降1.0個百分點，至17.7%，但全年而言，市場整體需求表現仍相對疲弱，傳統核心商務區年度淨吸納量仍較過去十年年均水平低15.2%。在此影響下，疊加市場又迎七年以來的供應新高峰，傳統核心商務區平均空置率仍同比上升4.3個百分點。年内，與傳統核心商務區情況趨同，受外部宏觀環境影響，非核心商務區各子市場租賃需求均不同程度受抑，多數項目空置率均有上升，年末區域平均空置率錄得40.8%。

· 全年，金融、零售與貿易、專業服務繼續成為本地辦公需求增長的重要支撐，在年内所錄得的交易中，有逾半數交易源自上述三個行業。此外，信息技術、傳媒及娛樂、消費者服務等行業需求表現亦較為活躍。

· 在全年新增需求相對受抑而新增供應又達新高的雙重影響下，市場去化壓力不減，業主多延續以價換量策略，平均租金随之小幅下降。截至年末，全市傳統核心商務區平均租金錄得人民币每平方米每月144.8元，租金指數環比下降1.4%、同比下降4.0%；非核心商務區因散售型項目較多，私人業主降租策略更為激進，個别項目甚至錄超過10%的租金降幅，區域平均租金降至人民币每平方米每月97.6元。

展望

· 2024年，市場供應預計保持充沛，傳統核心商務區及非核心商務區預計分别迎來107.8萬平方米及22.3萬平方米供應面積，分别推動其存量同比擴張15.5%及10.7%。

· 2024年，随着各項穩增長舉措的深入推進，市場信心料逐步修復，企業辦公租賃需求或企穩並溫和回升，但第一季度，受春節假期等季節性因素影響，看盤及交易洽談等租賃活動仍預計相對有限。縱觀全年，市場去化 壓力猶存，平均租金仍于谷底徘徊。

零售——消費市場回暖帶動租賃活動增長，空置率全年四季度連降

· 2023年前十一月，廣州消費市場保持穩定增長，全市社會消費品零售總額累計達人民币10,147.97 億元，同比增長6.7%。

· 2023年，廣州零售物業市場共錄得七個新項目入市。其中，四個購物中心于第四季度開業，為市場帶來36.0萬平方米新增供應，總存量因此擴容8.0%，至 766.1萬平方米。

· 全年，旅遊及本地居民娛樂消費需求回升推動零售商租賃活動回暖。其中，餐飲品牌的租賃需求穩居首位，時尚、配飾及化妝品品牌需求亦保持活躍。此外，部分優質項目持續進行升級調改並引入一系列優質品牌。年内，市場迎多個區域或城市首店開業。得益于此，空置率連續四個季度下降。截至年末，全市平均空置率環比下降1.1個百分點、同比下降1.7個百分點，至12.9%。

· 第四季度，存量項目的租金水平保持相對穩定，全市租金指數與上季持平。全年而言，除個别業主小幅上調租金外，大部分項目的租金基本維穩。截至年末，全市平均租金錄得人民币每平方米每月614.0元，租金指數同比微升0.2%。

展望

· 2024年，新增供應預計達34.6萬平方米。年末，全市總存量預計擴容4.5%，突破800萬平方米。

· 商圈客流量的穩定增長預将進一步提振零售商信心，進而推動市場租賃問詢量的增加。餐飲、時尚、配飾及化妝品等品牌的租賃需求料繼續保持活躍。優質項目的運營狀況及租金水平将穩中有升，其持續進行的升級調改活動亦将繼續賦能市場首店經濟的高質量發展。

住宅——優質項目錄較高去化，住房優化政策效果陸續釋放，年度成交面積同比上升10.8%

· 2023年，受市場情緒整體趨冷的影響，開發商推盤節奏有所放緩。截至 2023 年 12 月29日，全市供應面積合計610.7萬平方米，同比下降 17.1%。其中，第四季度全市供應面積環比下降31.5%，至 128.7 萬平方米。

· 2023年，數個優質項目的供應及下半年利好政策頻出共同推升部分區域市場活躍度，全年成交面積同比上升10.8%。其中，第四季度，得益于此前季度"認房不認貸"、放開限購等利好政策的頒布，加之季内新政的相繼落實，廣州一手住宅市場部分購房需求釋放。截至年末，季内一手住宅成交面積環比上升23.9%，至169.0萬平方米。

· 年内，市場情緒整體仍保審慎，開發商普遍繼續加大優惠力度以促成交。盡管如此，但由于年内數個優質項目均錄得較高成交價，全年成交均價同比上升0.3%，至人民币每平方米44,141元。

展望

· 2024年，政策仍将延續"因城施策"及"精準化調控" 的大基調，以配合市場差異化特征，並支持剛性和改善型需求的加速釋放。同時，中央及地方或将進一步出台更多細則支持房企化解債務風險，保障項目按期按量交付。

· 未來，利好政策的持續影響将繼續推動市場信心的修復。同時，中心城區供地比例的擴大為市場注入更多優質項目入市，進而激發市場優質購房需求潛力的釋放。中心城區的優質項目預計成為購房者關注的焦點，全市均價或受高價項目推動而上升。

物流 ——跨境電商強勢擴張賦能需求增長，淨吸納量達過去五年年均的2.5倍，空置率降至3%以下水平

· 2023年，廣州外貿、網絡零售、快遞業等均保持10%及以上的積極增長。其中，前十月，全市出口總額同比增長10.0%、網絡零售總額同比增長11.9%；前十一月，全市快遞業務量達103.3億件，同比增長10.5%。這均為本地物流市場需求的增長提供了有力支撐。

· 全年，全市共六個非保稅高標倉交付入市，合計帶來73.5萬平方米新增供應，供應總量系近五年最高。受此推動，市場總存量同比擴張30.4%，至315.2萬平方米。

· 年内，得益于少數知名跨境電商強勁擴張需求的推動，花都及增城新入市項目均取得較好的去化表現。因此，全市年度淨吸納量顯著反彈至88.3萬平方米，約達過去五年年均水平的2.5倍，平均空置率也再由2022年底接近10%的水平同比下降6.9個百分點至年底的2.6%。

· 同期，盡管跨境電商強勁的擴張需求助推市場淨吸納量反彈，但大規模供應的集中入市仍對市場過去數十年所保持的"供不應求"的供需關系産生了一定實質性改變。因應市場現狀，業主的租金預期有所調整。截至年末，廣州物流租金指數環比持平，同比微升0.9%，平均租金錄得人民币每平方米每月42.0元。

展望

· 2024年，市場預計迎32.9萬平方米新增供應入市。屆時，全市總存量預計同比擴張逾10%至接近350萬平方米的規模。

· 2024年，随着國内居民網絡消費的持續增長及我國電商企業海外業務的迅猛擴張，電商、第三方物流等行業的倉儲需求預計保持穩健增長，並持續賦能本地物流市場發展。租戶結構穩定的存量項目租金有望實現有機增長，但考慮到未來部分區域，尤其是廣州東部、北部的部分片區或迎來相當體量新增供應集中入市的沖擊，市場平均租金增長或一定程度受抑。

産業園——戰略性新興産業料領經濟實現高質量發展，産業園市場需求預計保持積極增長

· 近年，廣州戰略性新興産業持續穩健發展。2022年，全市戰略性新興産業增加值同比增長3.0%，至8,878.66億元。同年，戰略性新興産業增加值占GDP比重由30.5%升至30.8%。

· 同期，廣州研發投入保持高速增長。2022年，全市R&D經費支出達988.36億元，同比增長12.1%；投資強度進一步增長至3.43%，同比提升0.31個百分點，較同期全國平均水平高0.89個百分點。

· 廣州産業經濟持續保持高質量發展，廣州經濟技術開發區、廣州南沙經濟技術開發區等成熟産業載體近年在全國經開區綜合排名、實際使用外資、進出口總額等方面始終居于前列。

· 廣州産業園物業市場整體規模較大，物業分布較為分散。其中，天河、越秀、海珠等區域産業園項目多以寫字樓物業為主導，租金水平相對較高，租金範圍在人民币每平方米每月65至120元之間；黃埔、南沙、白雲、花都、番禺、荔灣等區域産業園項目中研發辦公、輕生産廠房等物業比例相對更高，租金水平亦随之落在較前述三區更低的區間，租金範圍為人民币每平方米每月40至85元；其它區域市場規模則相對有限，租金範圍為人民币每平方米每月20至60元。

展望

· "十四五"期間，廣州将繼續構建"3+5+X"戰略性新興産業體系，並打造"123+N"戰略性新興産業空間新格局。至2025年，全市戰略性新興産業增加值占GDP的比重預計達到35%。

· 未來，随着各區"十四五"産業規劃的推進落實，疊加工業上樓等産業空間升級戰略的實施，廣州有望迎來更多優質産業園入市。同時，在本地經濟高質量發展的帶動下，随着戰略性新興産業的逐步壯大，廣州有望引入更多優質信息技術、人工智能、生物醫藥、新能源企業在穗落戶，本地研發生産需求将持續增長，並為本地産業園市場注入更多租賃及買賣需求。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。