編者按：每個時代，每個行業，都會有一條正確的坡道。
2022年，中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰，出口、消費、房地產在時局變化中不斷調整，尋找重啓與復甦的道路。
為了檢視過去及展望未來，觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產及關聯產業鏈的標杆企業，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪裏？
與此同時，我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家，從他們的角度，解讀中國經濟與各行各業的未來機會。
觀點網 2022年已經過去，作為全球第二大經濟體的中國，在年末轉變防控策略，推動了經濟的快速復甦。
這對所有從事零售消費行業的企業來說，都是好消息。
但事實上，新冠疫情的影響仍存，尤其是體現在相關從業企業的業績報表上。
據不完全統計，截至現時，幾乎半數上市零售消費企業已宣佈預虧。隨着經營環境大幅好轉，它們正“舔舐傷口”等待重新起步的契機。
1月31日，恆隆地產有限公司亦按時發佈了2022年度全年業績。
挖掘這份最新的年報，我們得以從數據層面觀察恆隆在2022年的具體表現，並從中發現與眾不同的祕訣所在。
業績透視鏡
2022年強力毒株“奧密克戎”肆虐，各地社會生產活動一度停擺，各行各業均遭受衝擊，商業地產行業也未能獨善其身。
資料顯示，恆隆地產2022年營收103.47億港元，與2021年持平。其中，主要受2022年第二季度起人民幣兌港元貶值及上海的商場受疫情影響而於4月和5月停業，致使恆隆物業租賃收入較上年同期下降3%，為100.31億港元。
縱觀恆隆地產2022年財年業績，儘管受到疫情影響，但在逆流中仍基本與2021年度持平。細究之下，財報中頗具亮點。
有別於同行，這家港資發展商長年專注於自持高端商業地產，並以穩健為經營的重要衡量標準，從管理層架構、公司治理到項目拿地、建設、招商、運營，無不穩紮穩打。
因此無論面對順流逆流，恆隆始終保持穩定增長，就像董事長陳啓宗先生在恆隆地產2022中報《董事長致股東函》中提出的那樣，“恆隆能抵禦任何衝擊”。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
過去，恆隆地產是通過將商業版圖從香港延伸至內地，來實現這一點。
恆隆於1992年進軍內地，在最繁華最具經濟活力的城市之一上海打造了兩個項目：1999年12月開業的上海港匯恆隆廣場，以及落成於2001年的上海恆隆廣場，在重奢銷售行業建立了穩固的地位。
上海恆隆廣場及上海港匯恆隆廣場兩個重磅項目，一度佔恆隆內地物業租賃收入超過六成。近年來，隨着內地其他地區項目的相繼成熟，恆隆傾注的努力獲得越來越大的回報，租賃業務的風險承受能力進一步得到加強。
據瞭解，2022年全年，恆隆地產在中國內地佈局的十座購物商場中，有六座受疫情影響停業一段時間，包括上海曾完全停轉兩個月之久。
但由於恆隆憑藉地域及業務多元化的長遠策略，在上海之外的其他高端購物商場，如昆明恆隆廣場、武漢恆隆廣場、大連恆隆廣場、無錫恆隆廣場在疫情下仍然實現迅速成長，彌補了上海項目的缺位。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
報告期內，武漢恆隆廣場租賃收入劇增52%達2.32億元，在2021年成功轉型的大連恆隆廣場收入增幅也達到40%。
在上海項目錄得進賬下跌的情況下，這也令恆隆內地高端商場整體收入下跌控制在百分之一的範圍內。
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另一方面，恆隆近年來越來越重視辦公樓板塊，並在2020年9月推出旗下首個多功能辦公及商務空間“HANGOUT恆聚”，第一個項目已落地於無錫恆隆廣場。
疫情期間，極具韌性的辦公樓組合為恆隆地產提供了穩固的租金流入。年內，恆隆地產內地物業租賃組合中，辦公樓部分獲得了11%的正向變動。
最終反映到報表上，恆隆2022年內地物業租賃收入雖然為67.52億港元，同比錄得3%跌幅。但如果撇除匯兌損失影響，用人民幣計值，這部分收入則實現同比上升1%。
順流與逆流
穩健並不意味着裹足不前，面對疫情造成的艱難市況，恆隆地產把控戰略方針，如期推進了多項工作計劃落地。
其中，杭州恆隆廣場在年內獲得建設新進展。2022年10月末，杭州恆隆廣場項目（標段一）C區地塊最後一塊底板順利完成封築儀式，正式進入結構施工的快速推進階段。
這個2018年5月拿地，2019年下半年開工的商業項目，預計於2024年起分階段落成。
同時，2022年內恆隆開始在內地推出更多更豐富的物業組合。作為恆隆在內地高端服務式寓所品牌的首個項目，武漢“恆隆府”問世意味着恆隆在內地業務版圖從商場、辦公樓擴充至高端服務式寓所領域，也被視為里程碑動作之一。
背後是源於內地業務越來越成為關鍵。
來自過往數據，2020年恆隆內地分部利潤佔比首次超過香港，達到54%。2021年度，無錫恆隆廣場、昆明恆隆廣場兩個新晉項目的銷售額已經超過了香港分部所有營業額的總額。
而2022年內，恆隆上海以外高端商場收入平均增幅達到17％，逐步躍升為公司內部強勁的增長核心。
可持續發展則是恆隆在2022年傾注精力的另一個工作重心。年內，除通過“恆隆抗疫基金2.0”分別捐贈1000萬港元及300萬人民幣支援香港和內地抗疫工作、啓動全國性社區投資項目──恆隆“她領航”計劃以促進女性的多元發展外，還有不少其他動作。
包括在同年4月宣佈成為香港首家以及亞洲首批加入ULI Greenprint全球倡議的房地產公司，並承諾於2050年前將營運物業組合的營運碳排放量減至淨零排放水平。
最新於2022年12月，恆隆更成為香港及內地首家獲得科學碳目標倡議（Science Based Targets initiative，簡稱SBTi）批核公司所制定的短期及長期減碳目標的房地產發展商。
在此之前，恆隆在2020年12月公佈了一系列將於2030年或之前達到的可持續發展目標和指標，並於2021年進一步制定25個將於2025年底或之前實現的可持續發展指標，涵蓋了公司可持續發展框架聚焦的“應對氣候變化、資源管理、福祉及可持續交易”4個優先議題。
其中頗為觸目的是，於2022年10月宣佈與全球奢侈品領導者LVMH集團攜手在內地開展可持續發展的計劃，此次全新的合作模式具有開創性和前瞻性，為全球首創，彰顯了兩家集團在可持續發展領域的領導力和承諾，重塑了業主與領先零售品牌在可持續發展範疇的關係。
具體項目方面，昆明恆隆廣場在2021年年末就宣佈全面使用可再生能源，成為恆隆旗下首個及雲南省首個在業主和租戶營運的年度耗電量方面均實現淨零碳排放的綜合商業項目。及後恆隆再下一城，公佈其濟南恆隆廣場於2023年1月1日起成為山東省和濟南市首個全面採用可再生能源的商業發展項目，並進一步提升恆隆內地物業組合的可再生能源使用量至近 25%。
而旗艦項目上海恆隆廣場則成為內地首個於營運階段獲頒LEED V4.0運營和維護（既有建築）及WELL V2核心鉑金級認證物業，亦是認證面積最大的綜合商業項目。(*有關資料截至2023年1月15日)
經過多年細心耕耘，恆隆在ESG和可持續發展方面的努力已成功反哺公司經營。
資料顯示，於2022年，可持續金融佔恆隆地產的債項及可用信貸額度總額已提升至46%。
據統計，一年時間內恆隆地產已分別先後發行價值12億港元的綠色債券，並取得37億港元的綠色貸款信貸額度，以及獲得85億港元的可持續發展表現掛鉤貸款融資額度。
這在優化了融資結構的同時，亦幫助進一步降低總借貸成本，令財務狀況更加健康。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
復甦的信心
進入2023年，中國零售消費企業迎來全新的經營環境。
居民旅遊和購物意欲上漲，支撐起一片繁華景象。來自國家稅務總局的數據，兔年開春，全國消費相關行業銷售收入同比增長12.2%，其中商品消費同比增長10%，服務消費增幅則為13.5%。
具體到奢侈品消費領域，春節期間迎來奢侈品消費熱，包括上海恆隆廣場在內的各地相關標杆性商場均現排隊人龍，以至於路易威登(LV)傳出將實施漲價策略。
而在免稅商城扎堆的海南，據海南省商務廳官方網站消息，春節長假期間（1月21日至27日），全省12家離島免稅店總銷售額達到25.72億元，相比2019年春節假期增長329%。
事實上，自2020年新冠疫情爆發以及隨後“經濟內循環”開啓，中國奢侈品消費市場開始蓬勃發展，全球奢侈品行業對中國市場的態度產生轉變，開始將重點轉向中國。
而重奢物業是恆隆地產旗下最具競爭力的資產。
展望2023年，國內防疫政策得到調整，消費急速復甦，奢侈品行業前景良好並預期能取得穩健增長。
在不久前舉辦的恆隆集團、恆隆地產2022年全年業績發佈會上，董事長陳啓宗就曾表示：“今年中國經濟應該不錯，因去年基數低，加上中央出臺政策支持；經濟和消費者的信心將恢復，同時相信高端品牌可以跑贏大市。”
他指出，今年恆隆地產的內地業務業績表現將有機會打破歷史紀錄。
行政總裁盧韋柏亦補充稱，不會擔心通關後高端消費分流。在其看來，恆隆推出的一系列優質服務，能保證顧客的迴歸。
言下之意，恆隆有意願亦有能力迎接蓬勃的消費需求。
特別是恆隆地產一直在提升旗下項目的質素和服務，包括會員計劃“恆隆會”，以適應持續變化的客戶需求，增強客戶粘性。過去數年，已着手對多個次高端商場進行煥新升級。
根據最新規劃，最新提上日程的是濟南恆隆廣場。這是恆隆地產內地第三個佈局的項目，在2007年落成開業，已於2021年開展資產優化升級，預計於2024年完成調整。