長坡薄雪 | 富力舊改又一年

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2023-02-07 15:17

  • 富頤華庭的表現,或許也是富力舊改這一年的縮影。

    編者按:每個時代,每個行業,都會有一條正确的坡道。

    2022年,中國經濟三駕馬車都面臨着前所未有的挑戰,出口、消費、房地産在時局變化中不斷調整,尋找重啟與復蘇的道路。

    為了檢視過去及展望未來,觀點新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”,全面深度報道房地産及關聯産業鍊的標杆企業,他們的正确坡道和厚雪、濕雪會在哪里?

    與此同時,我們繼續對話具有全球視野和豐富經驗的經濟學家,從他們的角度,解讀中國經濟與各行各業的未來機會。

    觀點網 富力2022年波折不斷。

    由于大量債務臨期,新增融資受阻,習慣于不斷出售資産、組織債務談判會議,而大股東多次提供資金援助,極力維持企業正常運轉。

    同時,受行業下行和公司信用下降等多方面影響,銷售持續承壓。

    2022年,富力地産總銷售收入約人民币384.3億元,同比減少68.03%;銷售面積達約285.1萬平方米,同比減少69.72%;但銷售均價有所上升,2022年錄得1.35萬元/平方米,與2021年同期1.27萬元/平方米相比,上升6.3%。

    項目層面來看,富力依然努力維持着正常的開發節奏,如廣州陳田村、茅崗路以西、筆村等舊改項目,從“富力城市更新集團”微信公衆号公布的信息可以看出,這些項目節後復工動作迅速。

    但亦有一些項目復工進程緩慢。

    據了解,太原富力天禧城于2022年4月30日在當地住建局督促下正式復工;而在9月9日太原規自局簽發的《督促開發通知書》中,富力龍堡社區城改地塊出現在名單當中。

    這也意味着,現階段富力在舊改項目的推進上有一定取舍。

    目前富力在售的舊改轉化項目,廣州黃埔區的富力南馳富頤華庭是開盤時間較長、熱度較高的一個。

    而富頤華庭的表現,或許也是富力舊改這一年的縮影。

    銷售與定價

    富頤華庭是富力目前主要在售的項目之一,2022年上半年該項目實現銷售36.9億元。同期,富力公告的總銷售收入為265億元,即富力南馳富頤華庭占富力上半年銷售總額的13.9%。

    據了解,該項目近一年成交1300余套,年内5次獲批預售,新增貨量1380套,建築面積15.75萬平方米,前四批次項目約75%的套數完成網簽。

    另外,富力南馳富頤華庭在國慶期間加推R8棟,149套105-135平的改善型三至四房産品,在一個月時間里完成全部去化。

    觀點指數認為,富力南馳富頤華庭去化較快的原因有二。

    一方面,該項目位于廣州老黃埔闆塊,闆塊内新房供應緊缺。目前同一闆塊内在售新盤僅一個,為中洲紫軒;近年其他新開盤項目則有五礦招商·鹭山府,但上述兩個項目體量都不大,前者規劃建面5.4萬平方米;後者規劃建面約7.3萬平方米。

    根據此前公布的規劃,富力南馳富頤華庭所在的茅崗路以西片區舊改規劃總建面約230萬平方米,其中融資區地塊建築體量93.9萬平方米,住宅部分建築面積80.1萬平方米。以該項目2022年供應的住宅面積計算,該項目土地儲備可保證5年的銷售。

    而且,一路之隔的茅崗路以東片區舊改項目雖然被列入廣州2022年度城市更新計劃,但目前正在規劃復建,距離産品入市還有一段時間,在該項目完成轉化前,富頤華庭會是闆塊内最熱門的項目。

    另一方面,富力南馳富頤華庭維持着價格的競争優勢,保證項目平穩銷售。據了解,該項目首次開盤時間為2020年9月,推出建面約100-140平方米三至四房産品,均價5萬元/平方米。

    開盤近一年後,2021年下半年,富力南馳富頤華庭的銷售均價曾上漲至5.5萬元/平方米,彼時主推産品為77-140平方米的二至四房;但由于銷售下行,富力亦調整了定價策略。

    2022年年初,富力南馳富頤華庭推出全新組團R組團,首開R21-R22棟,推77-140平方米的住宅産品,銷售均價回調至5萬元/平方米。

    競品方面,公開信息顯示,目前中洲紫軒在售産品主要為150平方米以上大戶型五房輕奢住宅,銷售均價為5.2萬元/平方米,而富力南馳富頤華庭則以140平方米以下實用戶型為主,平均單價相較而言更低。

    富力南馳富頤華庭周邊挂牌的二手房源有金碧世紀花園、五礦招商鹭山府、保利學府里等,這些項目目前挂牌價4.14-5.24萬元/平方米之間,其中地理位置最近的金碧世紀花園平均挂牌價也超過5萬元。

    由此可見,富力南馳富頤華庭目前定價處于較低水平,較周邊房源具備競争力。

    舊改與轉化

    富力在廣州另一個重要的舊改項目亦已開盤,即白雲區陳田村舊改項目,案名定為“富力富雲山”,項目總規劃200萬平方米,首開推120-180平方米3-4房戶型。

    由于項目位于白雲山下,因此定位為高端豪宅項目,目前銷售均價約8萬元/平方米。

    陽光家緣數據顯示,自2022年8月初獲得預售證以來,富力富雲山網簽套數僅25套,網簽率約11%,首開遇冷。

    觀點指數認為,富力富雲山銷售不佳的主要原因在于市場競争大。目前,白雲山附近新貨不斷,在售項目方面,富力富雲山南邊有中國鐵建西派雲峰,北邊有新世界雲耀。

    其中中國鐵建西派雲峰與富力富雲山競争關繫更直接,兩個項目均位于廣外北校區西側,目前中國鐵建西派雲峰在售142-206平方米大平層戶型,在産品方面中國鐵建西派雲峰更高奢一些,銷售單價亦高于富力富雲山。

    新世界雲耀距離富力富雲山直線距離超過3公里,但客群定位同樣覆蓋高收入人群,在售産品建面涵蓋100-170平方米。另外,新世界雲耀是嶺南新世界的其中一個組團,依托嶺南新世界的配套設施,新世界雲耀的居住氛圍更加濃厚。

    富力富雲山周邊亦有不少待售項目,包括正在籌備入市的中海麓府,以及越秀在2021年首批集中供地中拿下的正在施工的永泰客運站地塊,這些項目在未來将繼續給富力富雲山帶來競争壓力。

    富力富雲山需要發揮舊改項目的優勢,通過完善配套、産品差異化、價格競争等方式,方有機會在激烈的競争中脫穎而出。

    另外,富力在售的舊改轉化項目還有富力新城,該項目是黃埔筆村舊改所轉化的項目,于2019年12月首次入市。目前富力新城累計取證套數1272套,建築面積12.4萬平方米。

    從項目表現來看,銷售並不樂觀,最近一次開盤時間為2021年12月,推出二期T2、T3棟,合計346套,首開去化約三成;截止到2022年12月29日,完成網簽132套,網簽率38.2%,與同在黃埔區的富力南馳富頤華庭相比,富力新城去化速度較慢;另外,該項目2022年並未獲取新的預售證。

    目前,富力在廣州的簽約舊改項目超過10個,除上述已轉化項目外,花都田美村、荔灣海中村亦是富力十分重視的項目。

    但富力舊改面臨一定“被瓜分”的壓力。

    2022年8月31日,富力地産和招商蛇口同時公告稱,雙方拟就華南區域城市更新項目進行合作;此後的9月,雙方與中信證券及中國華融簽署合作框架協議,為富力開拓融資新渠道。

    富力認為此舉“将有助于實現集團華南區域城市更新項目價值釋放,緩解集團流動資金壓力”。

    不過,招商蛇口采用“一事一議,成熟一個,合作一個”的原則,富力仍需要承擔許多前期開發責任,而招商蛇口更多将參與成熟項目的開發。

    “回歸”的住開

    流動性困境出現後,富力不斷變賣資産換取現金流,以維持企業運轉,包括甩賣萬達酒店資産包、拿出廣州物流園項目抵債、出售英國倫敦物業項目等。

    從富力出售項目的情況來看,物業類型以商業地産為主,包括寫字樓和酒店等。

    其中,寫字樓以關聯方交易方式成交,或以短期融資目的為主,如将海口大英山新城市中心區B18地塊物業轉讓予力量發展,而力量發展的背後有富力執董張力的身影。

    倫敦Vauxhall Square項目則在兩次轉讓協議中都附帶了回購協議,其中與遠東發展的交易已經完成了回購,轉讓與回購之間的間隔大約是6個月;2022年10月再次轉讓該項目時,則将回購周期拉長至了9個月。

    另外,較早脫手的廣州國際機場富力綜合物流園則是工業物流類的項目。事實上,工業地産並不是富力的主要業務,三道紅線降檔時便已經考慮轉讓該項目。2020年9月,黑石獲得了該項目70%的權益。

    住宅項目方面,富力不少項目仍然順利開工。

    一方面,富力的發展項目以舊改項目為主,舊改項目即使在停工期間依然需要承擔臨遷安置費等支出,盡快復工才有利于項目節約成本;另一方面,富力如今已很少在公開市場拿地,此前管理層曾表示,2021-2022年的任務是轉化大約400萬平方米舊改土地,不難理解,未來舊改将繼續成為富力的業務重心。

    同時,由于富力持有大量舊村改造項目,住宅開發将是其中最重要的部分,物流、商辦、酒店等業務的規模則有可能進一步縮小。

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    撰文:黃韻哲    

    審校:徐耀輝



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