恒隆集團致股東函（2021中報）| 陳啟宗：我們應能屹立不倒

編者按：半年一度的恒隆集團及恒隆地産致股東函如期面世，與以往不同的是，自從副董事長陳文博先生首次在2020年報中撰寫《副董事長簡函》後，現在恒隆集團和恒隆地産致股東函均由陳啟宗先生攜其長子陳文博一同撰寫。

在這份董事長致股東函中，陳啟宗先生強調了“半年度業績理想”，而原因是内地業務的飙升。展望未來，陳啟宗認為，恒隆國内的業務應會表現良好，中國經濟有望持續把其他主要國家比下去。即使國際環境變得艱難，與大多數行業相比，我們的仍然相對地穩勝。

“一切都很好，直到不好為止，這是衆所周知的道理。”身為負責任的管理者，陳啟宗思慮深遠，多年來分析瞬息萬變的全球格局，並有自己獨到的見解。

以下為恒隆集團2021中報董事長致股東函全文，轉載時略有删減。

在恒隆集團、恒隆地産致股東函發布同一日，陳啟宗先生應邀以視頻連線的方式在2021博鰲房地産論壇全體大會上發表了演講，以下為演講全文實錄：

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業績及股息

截至2021年6月30日止六個月，即使期間並無物業銷售收入入賬，收入仍較去年同期增加18%至港币52.75億元。股東應占純利為港币15.08億元（2020年：淨虧損港币15.95億元）。每股盈利相應為港币1元1角1仙。

倘扣除物業重估收益及所有相關影響，股東應占基本純利上升12%至港币14.98億元。每股基本盈利相應提高至港币1元1角。董事會宣布派發中期股息每股港币2角1仙，于2021年9月29日派發予于2021年9月15日名列股東名冊的股東。是次派息增加港币2仙，或增加10.5%，恒隆集團上次增加中期股息是在2010年。

業務回顧

總體而言，我們的半年度業績理想。香港的租金收入似乎正逐漸見底，而内地業務則飙升。

與去年同期相比，我們内地物業組合的租金收入以人民币計攀升了31%，而由于人民币升值，以港币計則攀升了42%。以人民币計算可更準确反映我們在當地的表現，我們購物商場的租金收入以人民币計上升了38%——高端購物商場上升46%，次高端購物商場則微升3%。由于2020年上半年疫情來襲，表現屬不尋常，我們應該把業績與已復蘇的2020年下半年相比。我們的高端購物商場多收了7%的租金，而次高端購物商場則少收了2%。

應當注意的是，2019冠狀病毒病在2020年4月中左右受控，由此直至年底的業務已經非常強勁。有個數字本人一向密切留意，就是租賃邊際利潤率。這個比率反映我們購物商場營運的效率，最終透視公司的盈利能力。

香港的業務提高了一個百分點至84%，與之相比，即使開業才四個月的武漢恒隆廣場稍稍拖低内地業務的整體表現，内地物業組合仍錄得六個百分點的升幅，租賃邊際利潤率升至72%。我們的高端購物商場為77%，次高端購物商場約為40%。

占地面積較大的大連恒隆廣場正快速改善，原因是其占購物商場的總空間13%的第二期，正連連租出。購物商場其他部分的租戶組合變化也很大，頂級時尚品牌紛紛進駐。2021年，大連恒隆廣場轉型為高端購物商場，因此我們首次把其重新歸類。我們在内地的10個購物商場中，現今有七個為高端購物商場。

今年年底前，幾乎所有頂級時尚品牌都會在大連恒隆廣場開業。2022年，大連恒隆廣場将迎來令人興奮的進展。若把這半年期内地物業組合的租出率、平均單位租金或租金上調與去年同期相比，除了每項各有一座購物商場外，所有購物商場都錄得改善。

我們的租金水平表現有多強勁，看看表現最好的兩座購物商場——無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場，分别躍升了44%和43%；上海的兩座購物商場——上海港匯恒隆廣場和上海恒隆廣場——其租金分别上漲了29%和26%；而沈陽市府恒隆廣場和大連恒隆廣場則分别增加了14%和11%。我們的三座次高端購物商場中，天津恒隆廣場的租金錄得5%的跌幅，而沈陽皇城恒隆廣場和濟南恒隆廣場的租金則分别有15%和13%的升幅。

顯然，唯有我們的租戶生意更理想，我們才可以提高租金。與去年同期相比，我們所有購物商場的租戶銷售額都有大幅增長。我們高端購物商場的租戶銷售額增加了122%，而次高端購物商場則升了56%。表現最好的兩座購物商場，銷售額為去年同期的三倍——無錫恒隆廣場上升190%，昆明恒隆廣場則上升232%。即使是表現最差的濟南恒隆廣場，銷售額也增加了近50%。

我們把這半年的數據與市場環境比較穩定的2020年下半年相比，除了沈陽皇城恒隆廣場，我們其余購物商場的生意都有所增長；高端購物商場的租戶銷售額增加了12%，而次高端購物商場則微升了3%。加上與過往多年相比，現在的租用成本屬低水平，而且好些按租戶銷售額計算的租金占比非常高，可以預計未來一至兩年租金可上調。

即使租戶銷售額現在不再增長（這是不符現實的），過去15個月生意的飙升已讓我們有足夠的理據在下次續租時上調租金。上述所有數據都顯示，現在我們所處的市場一片大好。由于去年第二季疫情受控後租戶銷售額已急升，未來的增長幅度可能會較溫和。盡管如此，本人相信升勢将會持續一段時間。

就連我們的内地辦公樓也表現理想，這讓很多人包括我們自己都感到意外。這段日子，大家要保持社交距離，需要在家工作，加上不能飛往世界各地令企業生意放緩，辦公樓目前理應不算是具吸引力的資産類别。

然而，我們在五個城市共有八座辦公樓，其租金收入都有上升。事實上，整體增長達雙位數至11%，部分受惠于三座分别在無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場和武漢恒隆廣場的新辦公樓。撇除開業才八個月的武漢恒隆廣場，整體租賃邊際利潤率略有上升。各地的租出率都有增長；與去年相比，無錫恒隆廣場和昆明恒隆廣場的表現尤其強勁，分别上升了20個百分點和28個百分點。

除了剛開業的無錫恒隆廣場第二座辦公樓外，所有城市的平均租金都回升，而租金也都上調了。令人鼓舞又有點意外的業績得益于我們出租辦公室的創新方式。這些不是甚麼石破天驚的做法，但仍令我們辦公樓的表現提升不少。我們把第一款新産品命名為“恒聚”，是為需要面積較小的用戶而設計的靈活空間。

第二款是模塊化精裝修辦公室，内里我們提供了裝修和辦公室設備。盡管其單位租金遠高于一般租賃方式，但兩者都需求殷切，有助我們取得以上令人滿意的業績。我們現在的主要目標是從速租出這三座新辦公樓。轉看香港，疫情控制得相當理想，連續多周幾乎沒有出現新增病例，但情況還未好得可以恢復與内地的人員往來。

盡管如此，一些本地的商業活動已稍微恢復，即使香港政府還沒放寬社交距離限制。租戶銷售額較2020年上半年略有改善。租金收入仍顯着低于過往表現，部分原因是租金寬減的攤銷。盡管如此，與2020年下半年相比，跌幅已大幅收窄。租賃邊際利潤率和租出率都略有改善，令人稍感鼓舞。辦公樓的數據甚至更好一些。租務查詢增加，租金可稍為企穩。我們會繼續觀望，看看情況是否可以持續。

以下數據顯示我們内地購物商場的業績如何遙遙領先：内地的租戶銷售總額現在是我們整個香港零售物業組合的五倍多。單單是上海恒隆廣場的銷售額已是香港的兩倍半，其平均單位租金也是香港物業組合的六倍多。

展望未來，這些差距只會越來越明顯。我們的内地購物商場仍有很大的租金上調空間，而香港的零售業以及我們的物業組合，其表現已在2018年見頂。2019年下半年的騷亂注定了這厄運。我們上月經由控股附屬公司恒隆地産有限公司（恒隆地産）售出了藍塘道發展項目的一間大宅。交易預計會在2022年初完成，因此利潤不會在今年入賬。

所有建築項目大致都按預算如期進行。我們香港和内地的銷售團隊未來數年會很忙碌，預計從而獲得的利潤會十分理想。

總結這業務回顧的部分，本人想提出以下看法。中國經濟自去年第二季以來反彈的原因，是北京成功控制了疫情。中國政府剛發現這病毒，便采取了嚴厲的措施，如封鎖整個約1100萬人口的武漢市。坦白說，這是長久以來用以應對類似的公共衞生突發事件的方法。只是這次規模之大，恐怕是人類從未見過的，但現今的科技使之得以成事。結果經濟快速復蘇，人命損失也減至最少。

相反，西方用了截然不同的方法，造成巨大的人命損失，經濟活動也大幅減少。無論如何，我們能在一個受疫情影響最小的經濟體中營運，實屬幸運。誰也不知道未來會怎樣，大自然災害總是防不勝防。因此，無論是個人、企業還是社區，我們都應保持警惕。

展望

世界上沒有完美的制度，但縱觀全球，本人認為中美這兩個最大經濟體，在未來數年其實是适合投資的地方。監于目前和可能出現的地緣政治復雜情況，面向本地市場的業務也許是首選。由于恒隆以香港為基地，中國内地自然是我們發展的市場。在這方面，我們實屬幸運。

過去30年來，我們抓住了國家崛起的機遇，並将加倍努力為股東創造更多價值。回看歷史，中國從曾經是世界上最貧窮和最封閉的國家之一，發展到今天成為第二大經濟體，以及第二大甚或最大貿易國。40年間，中國本來是最落後的國家之一，現已晉身科技最先進之列，並讓約8億人民脫貧。事實上，她現在擁有世上最龐大的中産階級。

鑒于上述情況，本人有把握，我們那只涉國内的業務應會表現良好。若沒有出現地緣政治風暴或國内社會動蕩，中國經濟有望持續把其他主要國家比下去。即使國際環境變得艱難，與大多數行業相比，我們的仍然相對地穩勝。

由于資産負債率低，我們公司應能屹立不倒。我們最優質的實物資産不會消失。若沒有災難性情況出現，我們的表現應會很好。

數十年來，我們不願大量出售香港的投資物業，因為多少認為香港較為安全。我們希望能确保穩定的租賃收入來支付股東的股息。但觀乎近期形勢，尤其是香港的情況，我們不得不重新考慮這種取态。在香港投資真的比在内地較為安全嗎？即使安全，我們也必須就增長潛力取得平衡，而這方面内地顯然優勝得多。此外，在中美關繫緊張的威脅下，香港是否會比更大、更多元的内地經濟脆弱？多數會是。

本人可以向你們保證，管理層正仔細考慮所有這些問題。正如一些人所認為那樣，地緣政治會愈來愈影響業務。不懂的人可能會措手不及。有位住在美國加州的朋友甚至寫了一本關于這個主題的書。

一切都很好，直到不好為止，這是衆所周知的道理。身為負責任的管理者，我們必須思慮深遠，盡量了解眼前的危機。正因如此，本人多年來分析瞬息萬變的全球格局，因為今天的中國是其中不可或缺的組成部分。

我們很清楚中國有各種各樣的挑戰，其中一些會影響我們的業務。内地社會變化急速，定期有新政策出台來引導並應對這些無休止的變化。許多政策目標清晰，但有些則不然。用以實現這些改變的方法也許難以理解。

坦白說，自從我們差不多30年前進入内地市場以來，我們便不得不面對很多類似復雜情況。

任何時候，總有許多人預測中國經濟即将崩潰。我們的傾向是同情他們。畢竟，小心總比後悔好。為了生存，我們永遠都是悲觀主義者。然而，中國總能克服每個難關，變得更加強大。今天，國家再次處于關鍵時刻。

有些人說悲觀主義者永遠無法賺錢，此說有點道理。因此，根據定義，優秀的管理者總有點雙重性格。為最壞的情況打算時，我們也有足夠的智慧為獲得最好的結果而謀劃。機會總是有的。

除非發生災難性事件，中國經濟應會在未來數年保持每年約6%的增長。（監于去年的疫情引致基數較低，2021年的數字應遠高于6%，但這是一個特殊情況。）一般消費應會以更大的幅度增長，超過整體經濟和奢侈品市場。若然如此，那我們應在今年余下的時間及至明年，會有良好表現。

縱觀我們的投資組合，本人預計上海以外的高端購物商場表現會出類拔萃。近期無錫恒隆廣場的優異表現大概會持續下去，但增長率可能會被昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場和大連恒隆廣場超越。我們在上海的兩大旗艦購物商場亦應表現強勁，尤其上海港匯恒隆廣場有很多頂尖時尚品牌加盟，應能大放異彩。沈陽市府恒隆廣場亦可能有所改善，但須待數年後第二期發展的新住宅大樓啟用時才會出現突破。

與整個行業的趨勢一致，次高端購物商場的表現會遜于高端購物商場。濟南恒隆廣場一直是我們物業組合里的中堅力量，已于上個月啟動了資産優化計劃，業務會受到輕微影響，但長遠來說應是有利之舉。我們預計一些奢侈品牌會在兩至三年後進駐，因此逐步把該購物商場從次高端轉型為高端。另外兩個次高端購物商場可能需要多些工夫才能改善表現，我們已經着手處理。

我們的香港物業組合應會緩慢復蘇，但上調空間可能有限。這就是我們零售空間和辦公樓的真實情況。未來數年，我們業務的一個亮點應該是出售香港和内地的發展物業。我們希望售出更多現有的藍塘道大宅，除此以外，還有在前淘大工業村地塊上興建的高層住宅大樓，今年稍後會開始預售，預計2023年竣工。北角電氣道的辦公樓預計明年底完工。至于新購入的壽臣山地塊，正進行項目設計，将興建五至六間大宅，已有很多買家表示興趣。屆時，本人預計會帶來令人欣喜的利潤。

明年我們将預售武漢的服務式寓所“恒隆府”，預算于2022年第四季完工。在内地，我們已建立了以“恒隆”命名的寓所專利品牌“恒隆府”。明年将預售的還有“昆明君悅居”，這是昆明恒隆廣場的一部分；該綜合項目内的酒店将由君悅酒店管理，因而得名。這項目預計2023年完工，無錫恒隆廣場的寓所和精品酒店亦将于翌年可供入住。

杭州恒隆廣場的購物商場、首兩座辦公樓和文華東方酒店預計2024年封頂，並可能于2025年上半年開業，後三座辦公樓應會在該年年底建成。購物商場的預租活動已在進行，預示着又一個世界級綜合項目即将成形。就股價而言，本集團及我們的控股附屬公司恒隆地産在2000年代表現超群。2012年後情況逆轉，直至去年零售租賃市場復蘇，兩家公司随即再度跻身股價最亮麗之列。

展望未來，我們有理由相信表現會再創高峰。中國内地的消費增長大概會很強勁，尤其是奢侈品市場，而我們是當中的行業龍頭。我們在上海以外所有内地購物商場的租賃邊際利潤率應會繼續上升。（我們在上海的兩座購物商場營運已臻成熟，因此潛力已達至或接近頂峰。）過去兩年開業的購物商場正快速增長。

從過去10年的經驗可預示，我們較新的及随後落成的購物商場未來會有卓越表現。香港租金收入應已走出谷底。未來數年，我們應該有穩定的物業銷售收入。利潤上升，股價也應會上升。只要外部環境相對平靜，本人對此充滿希望。

本人每年兩次給股東撰寫信函，今年已是第31年。恒隆集團和恒隆地産的每封《致股東函》，都是本人親筆所撰。每封信函所載的分析不盡相同，卻都與我們的業務息息相關。因此，你們不妨也到我們的公司網頁閱覽一下恒隆地産的《致股東函》。

董事長

陳啟宗

香港，2021年7月29日