上海：樓市趨勢大調查

　　每一次調整，都意味着弱者和劣質勢力的淘汰，對房産市場來說，則面臨一場全新的洗牌。在這個早春三月，一次樓市趨勢調查正悄然展開……

　　“拐點論”激辯喧嚣未散，第二套房貸的争議方興未艾。“市場”，這個既有形又無形的“魔方”左右着消費、錢袋、家庭、婚姻和人們的期望。

　　萬科率先打折之風波及樓市，地産開發巨頭的“春季攻勢”從最傳統的招數——“打折”開始，是否能結束于紅火的成交量，目前來看，難以定論。因為以多年的樓市風向標“春季房展”透露的信息來判斷，樓市多空力量的對決最終将趨于平衡。

　　不消說，觀察市場多年的理性購房者已經漸漸對“打折”這招系統性“免疫”。促成買單的推動力，更可能來自于地産企業的“内功”，而不僅僅是依靠讓利的“花活”。

　　每一次調整，都意味着弱者和劣質勢力的淘汰，對房産市場來說，則面臨一場全新的洗牌。在這個早春三月，一次樓市趨勢調查正悄然展開……

　　分析樓市，無論業内或者業外多習慣采用區域劃分法。讀者所熟知的包括以環形高架道路劃分的内環區域、中環區域和外環區域。另外一種劃分，即以闆塊來劃分，上海樓市可以細分為100余個闆塊。每個闆塊的價格走勢、交通規劃、新盤和老樓盤的供應成為研究房産發展規律和廣大購房者置業的絕好參考樣本。

　　本次趨勢調查，即選擇了内環内、黃浦江畔的南外灘闆塊，因為它是傳統居住區核心内，新興濱江勢力的代言者；又選取了闵行古美闆塊，因為它是軌道輻射區域的典型化身。

　　這是一次有趣的比對，也是一次客觀、貼近民生的調查，更是一次置業的公正建議。從中，相信大家可以尋求到一些了解樓市趨勢的簡單方法論。

　　樓市趨勢調查之1

　　南外灘異軍突起

　　随着外灘一體化工程的逐步實施和2010年世博會的臨近，南外灘又再次成為衆人關注的焦點。而今年上半年，即将開盤的上海灘花園和浦江公館則成為最大的亮點。“較之其他濱江闆塊，南外灘濱江闆塊的價值顯然被低估了，”戴德梁行住宅部董事伍惠敏坦言，“而處于外灘一體化工程和世博的利好輻射下，南外灘前景相當看好。”

　　内環供求矛盾

　　相關數據顯示，2008年到2010年，上海商品房竣工規模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米，而根據上海每年約3300萬平方米的新建商品房銷售規模預測，未來三年上海新建商品房将仍然處于嚴重短缺現狀。

　　其中，内環内的供求矛盾則更加突出。數據顯示，2006年和2007年内環内的供求比分别為0.87：1和0.53：1。另一方面，内環内的成交均價卻由2006年一季度的17995元/平方米提升到2007年第四季度25813元/平方米，漲幅高達43%。

　　以靜安區為例，其代表樓盤靜安豪景在近半年里價格始終在不斷攀升，目前3.6萬-4萬元/平方米的單價也依舊飽受追捧。另外，在2月份市場一度出現降價銷售的不景氣情況下，東海園依然成交了30多套，其地處北靜安闆塊，無論從産品品質出發，還是地段和周邊配套，3萬元/平方米以上的價格着實得到了市場認可。

　　再以境外客較多的虹橋古北闆塊為例，區域中的代表樓盤皇家花園和禦翠豪庭的成交價都達到了4萬元/平方米以上的價格，而成交客戶中境外客人都占據到50%以上的比例。這些買家看中的除了産品本身的品質之外，更多的還是無形的地塊價值。

　　被低估的價值

　　在靜安、古北等市中心闆塊都已經開始缺乏發展空間的時候，黃浦區還有一個價值至今仍然被低估的區域——南外灘濱江闆塊。當一江之隔的陸家嘴濱江闆塊出現叫價13萬元/平方米、北外灘出現叫價6萬-10萬元/平方米、同屬于世博輻射區的新天地闆塊出現售價10萬元/平方米的高端物業時，南外灘的房價卻仍處于每平米3.2萬元/平方米的階段。

　　南外灘濱江闆塊位于外灘風貌區和世博會址之間，規劃建設成為集文化娛樂、金融貿易、旅遊休閑、生态居住為一體的繁華區域。從外灘濱江闆塊的發展歷程以及現狀來看，波瀾不驚的南外灘樓市地位開始逐步轉變。較之其他濱江闆塊，南外灘更具有濃厚的歷史價值和人文背景，而其與外灘、世博左右逢源的獨特位置優勢，更是前兩大闆塊所不能超越的最大熱點。未來區域價值在規劃利好中将被重新評估，前景頗為看好。

　　随着2010年的世博盛會進入倒計時、外灘一體化改建工程的正式啟動，處于世博和外灘兩大輻射圈的南外灘闆塊發展濱江高檔居住區的輪廓已經初顯，正逐漸挑起“外灘源”的大梁。

　　開發商競逐

　　目前，已經有華潤集團、綠城集團、中建集團等品牌開發商進駐南外灘濱江闆塊，南外灘董家渡地區将建為濱江高檔住宅闆塊的規劃正在逐步實現。

　　從項目上看，無論新秀浦江公館、即将收官的上海灘花園還是已經售罄的金外灘花園，都是擁有一線江景的高品質項目。尤其是即将于上半年上市的浦江公館項目，還未開盤就已經積累了相當的人氣。

　　盡管目前南外灘作為頂級物業的闆塊配套還不是很完善，但業内人士普遍認為，如果規劃順利完成，假以時日此地價值必将像陸家嘴等濱江闆塊一樣崛起。“除了可以利用稀缺景觀資源、規劃、生活配套等之外，還可以更多合力塑造提升樓盤綜合品質，充分挖掘區域升值潛力，進一步提升闆塊的市場認知度，縮小與其他外灘濱江闆塊的價值差距。”伍惠敏說。

　　樓市趨勢調查之2

　　古美樓市堅挺上揚

　　随着市場觀望的加劇，筆者認識的媒體從業人員李瞻考慮出手買房了。當他坐着軌道一号線，來到南方商城附近的古美地區，準備進行着自己的淘房計劃之時，卻“郁悶”地發現，古美的房子還是如此“高價”。不僅如此，前些天在網上看中的兩套位于古美的次新物業也已被人捷足先“摘”。

　　李瞻的疑問來了，“樓市打折、二手房松動”，不時聽說的“利空”信息似乎與古美樓市並不沾邊，那麼，究竟是什麼，使古美樓市能夠在如今略顯慘淡的樓市之中，還能持續保持堅挺呢？

　　從基本面來看，便利的生活配套及交通配套、優質的社區紮堆集結、稀缺的新房供應，這些能夠保持樓市“堅挺”的元素，古美地區确實一個都不少。

　　示範區魅力

　　早在上世紀90年代初，緊鄰徐匯區的古美闆塊就已成為了闵行乃至整個上海市重點住宅開發區域。

　　根據闵行區的住宅發展規劃，古美地區是同位于春申、七寶兩大闆塊的示範型居住區。在古美，這個現代化示範居住區的新建商品房面積将達到240萬平方米，其中細分有龍茗與古龍兩大居住闆塊。前者以金匯豪庭這類樓盤為代表，小高層融合低密度住宅為主。後者以融合小高層、高層、多層及獨立别墅于一體的多元化居住為特色，突出闆塊的現代化和高品質。江南星城、蔚藍城市以及剛入市的東苑古龍城二期“古龍·尚居”等是該闆塊的代表樓盤。

　　目前，古美示範居住區已經完成了超過150萬平方米的住宅開發量，其區域多元化配套已十分完善和成熟。地理位置上，其處于中外環間，闵行南七寶體育公園闆塊的東側，因此，配套跨域大，且豐富多樣，如南方商城、家樂福、麥德龍、百安居、古美實驗中學等就近配套加上西側的闵行體育公園、銀七星滑雪場等鄰近配套。

　　次新房倒置

　　東苑、城開、中星，衆多上海本土樓盤品牌在古美地區開發了大量的商品房，這使得古美地區的，品質相當不錯，重要的是，市場需求長期旺盛，因此樓市向來保持堅挺。

　　萬源城在去年2月首度開盤時，其10000元／平方米的開盤均價便引來議論紛紛，認為價錢太高。如今，萬源城的房源價格已經達到了13000元／平方米，主要是面積在135平方米左右的三房和170平方米左右的四房。

　　新時代富嘉花園最近推的一批房源價格也已上升到了14000元／平方米，粗略計算，兩房總價就已接近150萬元。

　　此外，由于古美闆塊内在售新房較少，而且次新房源位置普遍要比新房略好，因此，古美區域内次新房與新房會出現一定的倒置狀況。

　　位于龍茗路顧戴路附近的江南星城目前的二手房單價普遍達到了14000—15000元/平方米。毗鄰蓮花路地鐵站和南方商城的南方城是古美地區價格相對最高的房源，目前次新二手房的成交單價達到了16000—17000元／平方米左右。

　　老上海移民

　　古美闆塊如今吸引了來自上海市區的“老上海人”以及一些在漕河泾等園區内工作的“新上海人”的置業青睐，可謂是新一代的“移民闆塊”。

　　這其中，“老上海人”的客群基礎相對較為穩定，這些“老上海人”大多是從長甯、徐匯、闵行其他地段等搬遷而來，主要是一些有着剛性婚房需求與改善型需求的人士，就經濟實力而言，這些自住客要買徐家匯等市中心地區房源還有差距，所以不少人就選擇了闵行區最靠近市中心的古美闆塊。

　　目前，顧戴路美食一條街已經小有氣候，在晚間經常是燈火輝煌、熱鬧非凡；龍茗路商業街的改造計劃略晚于顧戴路，但現在店鋪已經基本開業，沿街商鋪更為居民提供了休閑、娛樂的便利。

　　目前，古美樓市的新房主要集中在萬源城、古龍尚居、新時代富嘉等，其中，萬源城在今年下半年還将有新的公寓房源推市，而後兩者的推盤量則相對較小。因此，從長遠來看，古美地區的新房還将保持一定的稀缺性。

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