土地放閘 上海加速推地

　　今年，上海房産市場這盤棋局的“天元”，注定是土地。

　　今年，上海房産市場這盤棋局的“天元”，注定是土地。

　　11月底，12月初，5天之内，上海連續三次發出土地出讓公告，加速土地供應，公告數之多已經創下歷史新高。雖然10月底發布的11、12号公告中大多為工業用地，但随後則推出了久違的大塊盧灣住宅用地。根據易居中國研究報告，今年1—9月共推住宅用地23幅，占總推地量的50.57%。

　　土地出讓規則也别出心裁地修改了一次，“暗標”讓嘗鮮者普遍不太适應。

　　上海地王花木地塊出讓結果，更是讓業内外人士震驚。圍繞土地展開的話題，在開發商、專家、觀察者之間争論未止。

　　供應依然不足

　　增加土地供應，是中央有關部門乃至上海關于土地調控的主基調。

　　“供需矛盾始終是上海房産價格上升的主要因素。”某位房産代理公司老總這樣對筆者歸納。

　　3月19日，國土資源部舉行的新聞發布會上，國土資源部土地副總督察甘藏春介紹，根據國務院房地産市場調控的要求，今年國土資源系統加大了房地産的土地供應。今年1～5月份統計，住宅用地的土地供應量比去年同期增長35.5%，普通商品房的土地供應總量同比增長76.3%，經濟适用房的土地供應總量比去年增加166%。

　　也在發布會上，國土資源部新任部長徐紹史，在以一個普通北京市民的身份，感歎北京房價之高之後，宣布：“國土資源部希望通過增加土地供應量的方法扭轉局面。”

　　顯然，相關部門已經意識到，調控房地産市場，必須要用商業方式。

　　7月，上海市政府新聞發言人焦揚宣布，上海将拟訂房地産調控三年滾動計劃，根據這一計劃，有關部門将預測2007年至2009年度的住宅用地需求，並且對于未來三年新增土地的供應量作出初步規劃，同時也将根據市場情況作相應的完善，加強對土地供應節奏的調控。在此基礎上，有關部門将聯手整頓房地産市場。

　　上海市政府宣布，今年下半年初步确定的經營性項目用地計劃中，住宅用地還将推出約1000公頃，這比去年同期的供應量增加了1倍。第二，進一步加大配套商品住房和中低價、中小套型普通住房項目的土地供應。三是将繼續加大存量土地的清理。

　　據專家分析，目前上海在建商品房只有6000萬平方米，開發周期為三四年，上海樓市每年市場需求即使按照保守的每年2000萬～2500萬平方米來計算，未來3～4年内，供應也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000萬平方米計算，供應缺口則更大。業界一般認為，保持樓市平穩最好是供應需求之比為1.2∶1。

　　事實上，今年，上海房價高企很重要一個原因就是因為供應不足，主要原因就是去年、前年土地供應不足。易居研究院副院長丁祖昱就認為：“2005年、2006年上海土地供應偏緊，是導致今年土地供應不足的原因，供不應求的的現象還将維持一段時間，斷頓是不會出現。”

　　顯然，目前政府加大土地供應，是非常必要的，盡管有點遲到，力度還是不足。

　　暗標抑制地王暴增

　　盡管政府加大推地力度，讓業界高興，不過，今年上海土地市場另外一件大事，則讓業界開心不起來。某浙江開發商老總對筆者說：“上海的土地出讓規則變化不少，今年又變了，花木地塊的出讓也讓人覺得較難理解。”

　　事實上，相比杭州土地出讓的規則，上海的土地出讓規則的改變，确實讓業界隐隐感到一絲不安。

　　10月下旬上海，土地主管部門印發的那份《關于調整住宅類用地挂牌現場競價規則的通知》(以下簡稱《通知》，)據該《通知》規定，地塊現場競價采取競買人書面報價的方式進行，即由競買人當場書面填寫現場報價單，密封交給工作人員，後者當場拆封報價，價高者得。如果有出價相同者，再重復競價一次，直至有人勝出。若最高報價低于該幅用地出讓底價，競價就會終止。這一新規則适用于純住宅用地以及住宅用地面積占總用地面積50%以上的地塊。

　　“這次改變土地出讓規則，如果目的是為了抑制更多的‘地王’，其結果可能又是南轅北轍。”盛基集團副總裁朱詠敏說。他認為，“地王”産生的根本原因是土地資源供給緊張，僅僅把土地競價方式由“開卷”變為“閉卷”不能在根本上解決實際問題。

　　事實上，新規出來之後，仁恒拿下新江灣城地塊，龍湖拿下青浦地塊，都是創出歷史最高價，並且樓闆價高于當地市場的房價。土地出讓新規未曾放緩地價再刷新高。

　　花木地塊疑雲未散

　　花木地塊出讓更是讓業界迷惑不解。

　　花木新民北塊占地560畝,容積率1.5,建築面積達53萬平方米，去年7月，該地塊土地使用權轉讓招標公告公布,即刻引來衆多星河灣、金地、華潤、仁恒等知名地産企業圍搶。

　　土地出讓方式為招標方式。具體的評分標準為,報價分占50%,設計方案占35%,可行性報告、企業資質分占10%和5%。

　　去年9月6日開標會上,報價分别為:金地59.89億、華潤48億、仁恒42.9724億、星河灣42.4億、合生創展39.7669億、新鴻基39.01億、中海37.46億、世茂31.5億。當時投標均價為42.625億元，金地59.89億元的高價，得滿分，報價48億元的華潤得46分左右，出價略低于平均價的星河灣，只得到39分。

　　業界認為，最後中標大企業将在金地、華潤、仁恒之間，其中金地的可能性最大。

　　不過，令人極為詫異的是，9月28日，相關企業突然接到通知，廣東宏宇集團(“星河灣”開發商)旗下北京富華園房地産有限公司中標該地塊，中標價為其最初報價42.4億元。

　　根據評分規則，可行性報告、企業資質所占15分中，8家企業大多為全國一線開發商，得分應該相近。換言之，星河灣必須在技術標上得到遠遠超過金地和華潤置地的高分，才有機會後來居上。

　　徐匯區人民法院拍賣一幅離花木地塊不遠的同類土地，折合樓面地價每平方米1.25萬元。當初金地報價折合樓面地價1.1萬元，業界曾驚呼為“天價”，如今的事實證明，其市場判斷是大致準确的。

　　上海知名機構方方工作室在其房産報告中說：“不是說星河灣不好，已建成的星河灣如詩如畫。人們有足夠的理由相信：一旦進入上海，它奉獻給我們這個都市的，可以是一幅美輪美奂的畫作。然而問題是：金地相形見绌了嗎？。”

　　“星河灣項目品質全國聞名，得高分並不奇怪，但金地、華潤也有多年豪宅開發經驗，開發規模更遠超過星河灣，不至于落後十多分吧？”某參與競標企業高層分析說。

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