東擴，陸家嘴還有潛力可挖

　　以鵬利海景為例，這個千萬公寓繼5月一周狂銷27套後，成交均價攀到了近5萬元/平方米

　　在陸家嘴CBD内，另一個大計劃正在緊鑼密鼓地實施之中，即陸家嘴“東擴計劃”

　　當上海各輿論媒體還在對“湯臣一品”樂此不彼地進行調侃、深挖報道之時，陸家嘴樓市已經再次悄然步入了一個上升通道中。就拿與“湯臣一品”同處一線的江景豪宅———鵬利海景為例，這個千萬公寓繼5月一周狂銷27套後，成交均價已經從最初的4萬元/平方米左右攀到了近5萬元/平方米。同時，從二手中介市場得到的消息是，世茂濱江花園、盛大金磐等一批江景物業的成交均價和成交量也出現了不同程度的上升。

　　豪宅發熱的背後，蘊涵着的或許是陸家嘴整個區域還有待開挖的潛力。

　　一筆拿地引發的思考

　　就在4月底5月初的時候，陸家嘴區域内已經有一單大交易完成，陸家嘴集團在其公告中宣布，該公司将向中國石油化工集團公司協議轉讓塘東北塊TD-1地塊土地使用權，轉讓金額15億元，土地建築面積約15.75萬平方米，規劃為商務辦公用地。

　　據一些地産同行人士透露，早在幾年前，陸家嘴CBD建設啟動不久之時，中石油集團就有意在陸家嘴區域内尋建一棟自己的總部大樓，但一直由于價格過高，持續觀望了很久。到了2005年，中石油集團仍有意進入陸家嘴區域的房地産開發，而且當時已準備了50億的投資預算，然而其再次因持續不斷上漲的陸家嘴地價而遲疑猶豫，其間，甚至輾轉到了陸家嘴以外的浦東地區進行市場探察，然而，到了2006年底，兜了又兜，看了又看的中石油集團最終還是決定在陸家嘴區域内拿地開發房地産，並于上月早些時候通過協議轉讓的方式，獲得了陸家嘴區域内的土地。

　　對此，一些業内專家表示，中石油集團的觀望拿地過程，其實也是逐步認識、認可陸家嘴區域價值的過程。在他們看來，陸家嘴區域樓市價值還有着廣闊的上升空間。

　　他們的觀點不無道理。

　　擴容進行時

　　在陸家嘴CBD内，另一個大計劃正在緊鑼密鼓地實施之中，即陸家嘴“東擴計劃”。據了解，自上世紀90年代以來，浦東新區一直在大力推進金融集聚，經過15年的發展，陸家嘴CBD業已實現了金融機構集聚的初步目標。

　　“但是，集聚的廣度還很不夠，”來自社科院房産研究中心的教學人員表示，“雖然一些核心金融機構已經入駐，但是更廣泛的金融服務企業還沒有集聚起來，外圍産業的集聚還遠遠不夠。上海要成為真正意義的國際金融中心，還必須拓展空間”。

　　目前，陸家嘴區域内的130多幢高檔寫字樓，平均入駐率在93%以上。面對中外金融機構、跨國公司和國際财團加緊入駐的态勢，陸家嘴急需提供更大的辦公空間。眼下陸家嘴中心區在建樓宇達到121萬平方米，各金融機構的明确需求則超過200萬平方米，很明顯，供不應求。

　　根據“東擴”的初定方案，原來局限在小陸家嘴的核心金融區将沿世紀大道向東延伸至世紀大都會一帶，最終将形成“一個扁擔兩個筐”的格局。“擴容後的陸家嘴占地面積将達到3.4平方公里，是現在的兩倍。”第一太平戴維斯的人員介紹。

　　商辦租金持續看漲

　　“到2010年，陸家嘴将成為上海最大的CBD區域，浦東的寫字樓供應量将全面超出浦西。”分析人士認為，“目前陸家嘴寫字樓市場的總供應量為160萬平方米，並将在2010年之前新增180萬平方米，達到340萬平方米。”

　　而根據仲量聯行的研究報告，未來5年租戶對陸家嘴市場的辦公樓需求保持強勁，随着銀行業和保險業租戶的繼續增加，接下來5年内浦東甲級寫字樓吸納量将維持在年均27.7萬平方米的水平，比目前上漲68%，而在未來幾年中，浦東的租金将增長近30%。

　　當然，也有部分略顯謹慎的業内人士分析預測，區域内衆多寫字樓物業可能與2008年竣工的環球金融中心及新鴻基商業地産項目集中上市，屆時到來的浦東甲級寫字樓供應高峰，會使租金回報有所回落。随着物業租賃業務比重逐步增加，能否妥善經營這些寫字樓對衆多商家來說也将是一個全新的挑戰。

　　新金橋商務區小戶型寫字樓長期看好

　　金橋出口加工區規劃面積20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現代工業園區和現代商貿園區，約16平方公里；西部為現代生活園區和管理服務中心，約4平方里。

　　落戶金橋的企業生産的産品具有科技含量高、附加值高的特點，體現了現代工業發展的新方向。目前區内企業生産的産品有集成電路、程控交換機、數字式移動電話、傳真機、自動取款機、衛星通信設備、變頻空調、飛機零部件、轎車、汽車零部件、自動化控制系統、計算機、電腦軟件、儀器儀表、生物醫藥制品等。

　　分析人士指出，由于地理位置的原因，金橋出口區加工區中的現代科技園區需要一個商務區作為其配套，這個闆塊應當離出口加工區近，而新金橋闆塊離金橋現代科技園區只有3公里，自然成為了其配套的商務區域。

　　聯創國際入市正好改變了這一狀況，聯創國際位于新金橋路、金湘路口，是一個集酒店、商務、餐飲、娛樂、休閑、購物的“一站式”綜合性商業廣場，作為闆塊内最為完善的商務項目，是新金橋商務區的地標建築，同時也是整個區域商業的核心配套服務設施。

　　普潤地産中央企劃總監周華燕認為，聯創國際由酒店、寫字樓組成，将來有一定的升值空間，這種産品在周邊的不多見的。

　　他指出，房地産的增值不在于物業的升值，房屋會每年折舊，但是土地會随着年代增加而增值。目前，聯創國際價格為9600元/平方米，周邊的寫字樓價格在10000元/平方米。這個區域适合中小企業入駐。

　　次中心寫字樓“非常有戲”

　　據美聯物業最新的市場調查顯示，以虹口、普陀、閘北、楊浦等内中環區域為代表的次中心寫字樓市場當前很受投資者關注，部分産權甲級寫字樓表現強勁。

　　對此，美聯物業的陳俊彥解釋，這些區域相對投資成本較低，人口密度高，具有較高的人脈及發展空間。

　　以四川北路商圈近期交房的甲級寫字樓凱潤金城為例，該項目均價2.1萬/平方米，相對于同地段高檔住宅項目相差無幾。該項目于去年年底開售，至今幾近銷空。截止當前，整幢寫字樓近九成的單位投入辦公使用，售價由開盤時的15000元/平方米一路攀升至如今的21000元/平方米，雖然地理位置並非中央商務區，但由于其地處四川北路腹地，相對現在的四川北路沿線急需改造的舊樓，其适中的面積，較好的樓盤品質區域内算是稀有業态。同時，該項目屬于中心商務區輻射區域，毗鄰發展強勁的北外灘CBD中心區域，周邊為東寶百貨，巴黎春天等商業廣場，緊靠軌道三号線、四号線及即将開通的八号線及衆多公交線路構成其完善的交通網絡。加上50年産權持有及較低的購入價格，對于中小投資者而言，确實頗具吸引。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。