上海房市步入“回歸年” 供需比進一步擴大

　　上海2005年住宅的供需比是1.38∶1，而2006年的供需比将可能達到1.54∶1

　　近期有研究機構表示，目前國内房地産行業的“拐點”已到，極度“看空”未來幾年的國内房地産市場。2006年房地産行業是否會至此“走熊”，房價會真的“暴跌”嗎？上海房地産市場的情形又将如何呢？

　　行業景氣小幅回落

　　2006年，國家出台力度較大調控政策的可能性不大，但在調控手段上将突出有效性與針對性。預計随着房地産投資增速回落，投資結構将逐漸趨于合理。随着價格的合理回歸、前期降價預期下積壓的消費剛性需求及投資需求的逐步釋放，2006房地産市場供給與需求将逐漸趨于均衡。預計2006年行業景氣度将會繼續小幅回落(見圖1)，但房地産市場不會出現“大起大落”，整體上将趨于平穩。

　　“十一五”期間，與居民消費相關的産業将獲得高速發展機會，而住房、汽車、教育和旅遊将是我國居民消費支出的重點。因此，居民消費觀念的更新和消費結構的升級，将有助于推動住房等高檔消費品的迅速增長。今後在擴大消費、拉動内需的政策指引下，随着整體經濟水平及居民收入、城市化進程加快，預計我國未來較長時間内基本購房消費都将保持旺盛，房地産作為國民經濟發展的支柱産業作用将不會減弱。

　　從基本住房需求來看，購房需求目前已開始釋放，仍有巨大潛力。國際市場表明，人均收入1000美元是購房消費的起速點。目前我國東部、南部較發達地區居民收入水平已進入住房消費階段。近年來，我國城鎮居民人均可支配收入始終保持穩步增長，住房消費需求潛力巨大，目前居民的購房需求還沒有充分釋放出來，加之房改房上市存在制度性障礙，二手房交易制度安排缺位等原因，這些将推動房地産市場長期走強。

　　另外，住房作為一種耐用消費品具有投資屬性，其作為一種保值增值的金融工具已被廣大居民所認可。特别是在人民币升值的預期下，國内住房潛在投資需求将可能長期存在並有發展空間。數據顯示，目前個别城市房地産投資需求占總需求的15%以上，這些市場中潛在的投資需求随時可能“爆發”出來，並可能導致個别城市房地産市場出現局部“火爆”行情。

　　由于近兩年來國家采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控措施，從而壓制了房地産投資的過快增長，而住房需求随着經濟水平提高及城市人口增加而保持旺盛。因此，今後房地産市場的總供給回落将快于總需求回落，而房地産供給增長的速度小于需求增長速度。但是，由于開發商手中仍有大量土地沒有開發，今後較長時間内其購置土地面積減少将不會影響到住房供給量。住房供給短期内将保持平穩上漲走勢，但長期看國家對增量土地的控制作用将逐漸顯現。預計2006年購置土地面積、完成開發土地面積指標将趨于相對穩定，而施工面積和竣工面積指標将保持一定增長。

　　區域市場出現分化

　　目前，我國的商品房空置率仍處于較高水平，部分地區的房價收入比、房屋租售收入等指標也超出了國際上公認的“警戒線”，這些都使我們對房地産政策調控的預期有所延長。随着前期調控政策措施的進一步落實，以及市場供應量的增大都将對2006年房地産市場價格上漲産生較大的壓力。預計2006年房價将保持低速小幅上漲，但房價上漲增速可能将快于2005年下半年(見圖2)。

　　由于各地區房地産市場在市場化程度、市場交易體系及基礎、消費結構及消費水平、房地産供需情況等存在着明顯的區域性差異，各地區房價走勢及銷售量上将會表現不一。2006年，部分地區的房地産市場依舊會保持穩定或持續走強，反之部分城市房地産市場将會走弱。

　　如北京、天津等環渤海城市由于奧運會、濱海新區開發等利好刺激，當地房地産市場将會表現出強勢特征。珠三角區域由于市場化程度高、房價累計漲幅較小價格基本合理，該區域的房地産市場也将會繼續走強。以上海為核心的長三角主要城市的房地産市場累計房價漲幅過大，房價上漲增速将會逐漸減緩直至趨于穩定。今後，這種房地産市場表現的區域性差異将會在較長時間内存在。

　　上海市場理性回歸

　　上海房地産市場在經歷2005年“調整年”後，2006年将步入“回歸年”。

　　在2005年上半年調控政策頻出的情況下，上海房地産市場在經歷大約3個月的觀望期後，開發商放棄了“抱團取暖”以穩定房價方式，新開樓盤紛紛公開降價促銷，但直至年未成交量也未見有明顯上升勢頭，而且新房成交量中的大部分為配套商品房和中低價房。

　　據上海二手房指數辦公室發布信息，截至2005年末，上海二手房指數為1647點，比5月份最高值回落4.07個百分點，並連續7個月下調(見圖3)。下半年上海市場整體呈現“價跌量縮”的走勢，但區域闆塊表現各有差異，中心城區均價平穩，周邊城區則呈理性回歸的态勢。

　　數據顯示，上海2006年可售住宅面積超過988萬平方米，普通住宅面積超過495萬平方米。如果再加上去年還未售出的存量房，2006年預估的銷售面積将高達3000萬平方米左右。2006年新樓盤上市量将會遠大于2005年。上海2005年住宅的供需比是1.38∶1，而2006年的供需比将可能達到1.54:1。顯然，2006年的供需矛盾對上海房地産市場形成較大壓力。

　　另外，2006年房地産的政策調控力度将不會減弱，關于房産消費稅方面的稅收政策可能出台，央行關于取消預售制度的建議是否會被采納等，都将對今年上海房地産市場的發展起到重要作用。因此，2006年上海房地産市場走勢不容樂觀。但是，由于政府不希望房價大起大落，居民剛性自住性需求會逐漸釋放，而且開發商目前推出樓盤的土地成本都較高，降價空間不大。房價出現“大跌”的可能性較小，預計房價将會高位小幅回落。

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