馮毅成：預售制新政，挑戰非常大

馮毅成 8月28日，三部門聯合發布《關于完善商品住房銷售制度的通知》，商品房預售制度迎來重大調整。

很多人關注點只停留在“降低爛尾風險，買房更安全”，但當前樓市階段早就過了企業暴雷高峰和“保交樓”的主要任務階段。

換句話說，今時今日的市場保障體系、地方政府對于新房安全交付的保障體系已經相對成熟，消費者想要買到一處可能爛尾的房子都是非常小的概率。

所以，我判斷預售制新政，真正的主要目的是促使地地方政府加快經濟轉型，進一步降低對土地财政的依賴。

把視角拉長到政府賣地、房企操盤、新房供應、上下遊産業鏈、購房者選擇，這一輪新政帶來的連鎖反應，遠比表面看上去要復雜且深遠。

一、開發端：經營周期與回款周期拉長，資金挑戰加劇

政策核心規則之一是：新老劃斷，老地塊老辦法，新地塊新辦法。

已經取得建設工程規劃許可證的在建項目，沿用原有預售規則；後續新拿地、新辦理規劃許可的項目，預售需要單體樓棟主體結構封頂，才可以申請預售證對外銷售。

以部分城市住宅項目為例，過去政策要求，15層以上住宅，主體施工達到總層數1/3，且地上不少于7層，即可拿預售證開盤銷售。

按照80米限高，常規層高3米計算，樓棟約26層。舊標準施工到9層就可以開盤回款；新規要求必須整棟主體封頂才能銷售。

按照地區住宅常規鋁模施工速度，標準層約5天一層，疊加屋面、機房、天氣、節假日擾動，新項目從原本可預售節點到完全封頂，整體銷售準備期要增加3到4個月。

放到部分城市的現實市場來看，近一兩個月土拍成交的地塊，如果趕不上地方新政落地前拿到建設工程規劃許可證，就要嚴格執行封頂預售的新規。

現在是8月底，多出來的3到4個月工期，時間節點直接靠近元旦、春節。春節是房地産傳統營銷大節點，但留給這批新項目的蓄客、籌備時間被嚴重壓縮，能不能趕在春節前開盤存在很大不确定性。

未來4到6個月，新規約束下的全新地塊，大概率很難實現入市，使開發商前期墊資周期拉長，資金成本、場地、人工管理成本同步上漲。

新政其中一條規定是，企業必須完成竣工備案才可啟用賣房銷售款，這将直接加劇企業資金壓力與經營成本。

今年房企半年報並不樂觀，部分頭部房企雖然銷售額數據亮眼，但歸母淨利潤率占銷售額僅略超1%，還有的頭部房企歸母淨利潤率不足1%。

企業盈利本就舉步維艱，加上新政落地經營成本加大，會讓挑戰變得更大。

二、産品端：品質與價格挑戰

如果經營成本加大，企業如何保本？

要麼漲價銷售，要麼降低成本。

漲價不太可能，為了快速出貨，降價促銷倒是常規手段。

今時今日企業各條戰線成本已經壓縮到歷史新高度了，如何實現盈利？有沒有可能偷工減料？

如果偷工減料，政策法規又如何來有效約束，降低消費者維權成本？

新政拉長了企業銷售周期，而未來市場具有不确定性，後續出讓土地或許會出現更友好的規劃條件，後拿地的項目具備成本優勢，形成“後來居上”。

多重壓力之下，這批新規下拿地的開發商，不排除後期為了快速回流現金流，選擇以價換量、降價跑量。

而無論是以價換量，還是偷工減料，對于購房者（業主的保值需求）都不是好事。

三、市場端：延長老地塊、老項目“保護期”

部分城市市場目前三代宅、準四代、四代宅、台闆社區多代産品同台競争，本身市場競争就十分膠着。

新規帶來新增供應短期刹車，未來3到6個月，新規下的新品入市節奏被壓制。

已經入市的存量在建在售樓盤，會迎來一段競争壓力相對緩和的窗口期，進入相對意義上的存量博弈市場。新盤競品批量上新的速度放緩，給到現有項目更寬裕的銷售周期。

但不能過于樂觀，這並不代表存量新房就可以高枕無憂。

過去半年到一年，全國二手房成交規模持續走高，二手房市場活躍度明顯提升。在這一段窗口期，二手房依舊會持續供應，對新房形成實實在在的沖擊。

四、上下遊：新增訂單減少，行業加速分化

預售節點後移，不止影響開發企業，整個房地産上下遊服務商都會被波及。

舊模式下，項目施工到1/3樓層，就可以啟動營銷籌備，廣告設計、活動策劃、代理銷售、顧問機構等供應商，很快就能接到新項目訂單。

新規之後，要等到主體封頂才啟動銷售，新項目的營銷籌備整體延後4到6個月。

未來3到6個月，服務商能夠拿到的新增地産營銷訂單會變少，獲取新訂單的周期被拉長，回款周期同步被迫延後兩到三個月。

對于活動公司、平面設計、營銷顧問這類勞動密集型服務商，人工、場地是剛性支出，訂單變少、回款變慢，經營壓力會顯著加大。

随之而來的，就是細分賽道加速分化，人才分流，企業迎來一輪優勝劣汰。

這一輪洗牌，首要比拼的不完全是專業能力，更多是企業自身的現金流、财務安全度。在拿訂單的時候，報價性價比、人情關系的權重也會進一步放大。

當整個行業追求的是以最低代價吃飯時，鼓勵的並不一定是優勝劣汰，也很有可能是劣币驅逐良币。

這些基層生态情況，是需要辦公室專家深入一線才能掌握的情況，而不是通過各個地方管理局、協會、代表所能掌握的。

五、購房者：更關心房子好不好、價格穩不穩

長遠維度，預售制度源自香港模式，國内在發展過程中持續補充補丁，從三道紅線到本次封頂預售，政策一直在修補預售制度的漏洞，降低購房風險，推動行業長期健康穩定發展。

但市場環境已經發生改變。房企集中爆雷、大規模化債的高峰期已經過去，現在單個項目開發商資金爆雷的概率已經很低。

即便出現風險，地方保交樓相關保障機制也已經相對完善，“能不能交房”既不是當下的主要矛盾，也不是普通購房者的核心焦慮。

況且當下新房市場的局面是，随着去化速度的逐漸放緩，以及叠代産品加速上新，很多樓盤已經賣成了準現房，甚至完成竣工備案都沒售罄。

當下購房者真正需要思考兩大核心問題：

第一，房子好不好。産品戶型、居住功能、實際居住體驗，産品力的重要性進一步放大。

第二，房價穩不穩。購房之後，房産的價格走勢是否平穩。

居民家庭資産中，房産占比很高，大家買房不再單純追求大幅增值，更多訴求是價格穩定，避免大幅虧損。

所以現階段市場的主要矛盾，已經不是房企會不會爆雷、房子交不交得出來，而是房價能否保持平穩，房企可以合理拿地、開發、銷售，賺取合理利潤，形成行業良性滾動循環；老百姓可以買到品質過硬、價格合理且後市價格穩定的房子。

站在這個角度回看本次新政，制度層面确實補全了長期的制度短闆，有利于行業長遠健康穩定發展，但政策出台的時間節點、執行節奏，是否完全匹配當下市場的現實需求，值得充分深入探讨。

當然房地産作為國民經濟支柱行業，政策制定不會只站在地産行業内部視角，還要兼顧它在國民經濟當中承擔的責任與全局影響。

很多政策作用不能僅僅局限地産行業視角去評判，應以更大的格局與視野去充分理解它的全局功效。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者

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