華夏大悅城商業REIT底層資産租金連降兩年 估值65.01億元

觀點網訊：近日，華夏大悅城封閉式商業不動産證券投資基金披露基金招募說明書，拟以55.55億元的募集規模，将天津大悅城項目作為底層資産發行上市。

作為基金唯一底層資産，天津大悅城項目位于天津市核心商圈，2011年12月投入運營，建築面積31.16萬平方米，可租賃面積8.98萬平方米。截至2026年3月底，出租率98.43%，估值65.01億元。交易結構上，基金将以首次募集資金認購中信證券-大悅城商業不動産1号資産支持專項計劃，該專項計劃将收購SPV公司，並由SPV公司收購項目公司。

2023年至2025年，項目加權平均出租率由96.47%攀升至97.84%，但有效租金卻一路下降，由464.62元/平米/月降至451.60元/平米/月，再降至445.29元/平米/月。

同期，營業收入分别為5.55億元、5.42億元和5.46億元，淨利潤分别為2.21億元、2.26億元和2.22億元。反映核心盈利能力的EBITDA持續下滑，由2023年的4.15億元降至2024年的4.11億元，到2025年已降至4.03億元。

2024年和2025年，項目租金收入增長率均為負，分别為-1.67%和-0.60%，連續兩年負增長。

盡管租金與EBITDA下滑，項目估值仍達65.01億元，較賬面價值25.98億元增值39.03億元，增值率150.27%。估值采用收益法-報酬資本化法，折現率6.25%，資本化率5.25%（考慮資本性支出後為5.41%）。

評估報告對租金增長作出假設：固定租金方面，專門店、島櫃及次主力店首年不設增長，第2-10年租金增長率為3%；主力店首年不增長，第2-10年租金增長率為1.5%。抽成租金收入以2025年實際數為基準，第1-2年每年漲2%，第3-8年每年漲1.5%，第9-10年每年漲1.0%。

壓力測試顯示，若運營淨收益下降10%，估值将縮水10%至58.53億元；若折現率上調0.5%，估值下降6.7%至60.65億元；若長期增長率下降0.5%，估值下降3.5%至62.74億元。

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