中報觀察｜資産運營接棒 美的置業換擋輕資産之後

觀點網 美的置業“重生”第二年似乎走得沒有預期中順利。

8月10日晚間，美的置業發布2026年中期業績報告，上半年實現收益18.82億元，同比下降5.72%；期内溢利2.60億元，同比減少16.8%；毛利6.30億元，同比上升2.6%。

好消息是資産運營正在接棒開發服務成為新階段的快速增長點，毛利率也止住下跌趨勢，終于擡起了頭，在“縮表2200億”的劇烈重組之後，美的置業已然算是站住了腳跟。

只是營收與利潤雙雙下行，與房地産強相關的部分業務未見起色，轉型之後的美的置業迎來業績波動的第一道關卡。

美的置業管理層曾表示，當前地産行業正處在從增量擴張到存量提質的轉型期，意味着會涌現出很多新的機會。

2026年的下半場，美的置業能否兌現“20%增速”的承諾，資産運營的高增長能否持續，開發服務能否在調整後重新發力，仍然要看下半場交出怎樣的答卷。

已經轉至輕資産賽道的美的置業正處于結構性換擋之中。

第二個增長點

物管服務依舊是美的置業業績的底盤，上半年收入占比為48.51。

根據報告，期内物管服務收入9.12億元，與上年同期的9.30億元基本持平，作為業績基本盤總體保持穩健。

規模方面，截至2026年6月30日，公司在管面積8405萬平方米，同比增長5.8%；合約面積9552萬平方米，以上市物企的管理規模衡量，大約處在中遊水平。

不過，美的置業對物業管理服務闆塊的期望並非迅速擴張規模，而是維持規模徐徐圖進，在保證上市平台基本盤的同時也要為集團開發業務提供配套服務。

這也意味着，物業管理服務闆塊在第三方市場拓展之外，仍然不可避免受到集團開發闆塊起落影響。

美的置業于中報表示，物業管理服務收入增長與去年同期持平主要由于合約管理的建築面積上升和開發商增值服務減少的綜合影響。

值得注意的是，物業管理服務闆塊上半年發展觸角更多集中于非住闆塊。

報告期内，該闆塊非住宅在管項目為115個，上半年新簽7個千萬級項目，新拓面積中第三方占比94%，高于上年同期的91%。跟随美的集團向産業園區及醫療康養延伸的觸角，非住業态正在成為物管增長的主要來源。

而美的置業上半年新的增長點出現在資産運營。

截至2026年6月30日，公司資産運營收入5.59億元，較上年同期的2.75億元增長103.2%，躍升為報告期内第二大收入來源。

資産運營收入翻倍的底氣，一半來自存量盤面，一半來自輕資産路徑。

美的置業資産運營業務包括商業運營及産業園租售服務，在管商業項目共14個，自持6個在營商業項目，報告期内商場平均出租率約94%，較上年同期上升3個百分點。

産業園方面，公司持有4座産業園區，期内産業園廠房實現交付面積4.9萬平方米。

此外，公司年内通過委托管理、品牌輸出等模式新增8個輕資産運營項目，落地廣州南沙萬頃沙綜合體、順北·睿創智造園等標杆項目，佛山悅然廣場經營利潤率維持高位，上華産業園出租率達98%。

不難看出，美的置業在營商業體為對外輸出運營能力提供了基礎，同時通過商業運營、長租公寓等能力向第三方項目延伸。而輕資産的市場化能力則是資産運營下半場能否維持增長的關鍵。

轉型中的收縮

“輕舟”已過萬重山，但前路並非坦途。與增長點相對的，是美的置業兩塊處于收縮階段的業務。

開發服務曾是美的置業重組後最被寄予厚望的增長極。彼時剛剝離房開重資産的美的置業，幾乎将籌碼都押在了代建業務上。

管理層曾預計，2025年全年開發服務收入約10億元，2026年也将維持比較樂觀的規模。2025年全年，開發服務收入為9.58億元，較2024年同期上升227.1%，基本完成此前預測。

但到了2026年中期，美的置業開發服務錄得收入3.30億元，同比下降34.7%，若下半年闆塊收入未有大幅提升，或許“樂觀的規模”将不能維持。

作為美的置業本期收益整體下行的主要拖累項，開發服務收入随存量代建合同結算自然回落。

美的置業于中報中表示，面對市場變動，公司更加注重發展質量，重心從“量”轉向“質”，圍繞無錫、徐州、貴陽等深耕城市，已拓展4個第三方住宅項目。

在代建這條賽道上，美的置業還處于内生依賴向外拓創收的換擋期。換擋期間收入回落並不少見，真正的考驗在于第三方項目能否以足夠的速度和密度接棒，讓開發收入擺脫對關聯交易的依賴。

相較主動收縮的開發服務闆塊，房地産科技的回落更為劇烈，期内收入0.82億元，同比減少71.6%。

房地産科技業務與地産行業的關聯較深，收入回調主要由于房地産市場環境影響。但客觀因素無法自行調節，即便闆塊對整體業績的拖累相對有限，收縮是否見底或将成為制約公司整體盈利能力提升的因素之一。

不過，收入波動來自經營，利潤的回落卻並非來自業務經營。

報告期内，公司所得稅開支1.48億元，較上年同期的0.95億元增加56.5%；按公允價值計入損益的金融工具變動為-0.05億元，上年同期為正0.12億元，一正一負之間形成約0.17億元的差額。

經過計算，公司實際所得稅率約36%，高于上年同期約24%的水平；所得稅開支增加約0.53億元，與期内溢利約0.53億元的降幅幾乎對應。

換言之，稅前利潤仍在增長，回落的賬主要記在稅負與金融工具之上。

現金流方面，公司上半年現金及現金等價物（含定期存款）為4.06億元，較上年末增長約86%。債務與重資産一同騰挪出上市平台之後，美的置業的财務結構已然輕盈許多。

只是，管理層曾提出“三年内每年淨利潤增速能達到20%”的目標，2025年核心淨利潤增長19.3%。而2026年上半年歸母淨利潤同比下降16.7%，要在下半年實現全年正增長，挑戰不可謂不大。

如何在三年内保持年均20%的淨利潤增速，是美的置業短期内最大的考題。

物業服務只保證底盤穩健，資産運營雖然增速驚人但基數尚小，房地産科技承壓，開發服務還未完全成長。四大闆塊中，目前還沒有一個能夠獨自挑起增長大梁。

輕資産轉型行至中途，而下半年的收縮斜率與擴張質量将決定美的置業重新起步第二年的經營成果。

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