翡麗甲第内開去化九成 保利置業珠三角的新戰場與舊困局

觀點網 産品的好壞，市場買單率自會發聲。

歷經十個月的籌備，10月25日，保利翡麗甲第項目正式迎來了内部首開（下稱内開）。據現場銷售介紹，當天共推出130套房源，該項目取得了廣州近年最佳内開成績，當天去化117套，去化率約90%，周末兩天累計成交額約17.76億元。

價格方面，133平方米戶型單價6.6-8.1萬元/平方米；162平方米的西邊戶，單價6.7-7.7萬元/平方米；東邊164平方米戶型，單價高至8.2萬元/平方米；176平方米的西邊戶型8.3-9萬元/平方米，東邊戶型單價超10萬元/平方米。

而就在内開的前兩天，市場便有消息傳出，僅1個月時間，該項目首推的1棟和5棟已經有超過466組凍資，同時據說有多位買家組團購買兩套246平方米單位並将其打通，實現三梯一戶，合計總價約7000萬元，簽約單價高至約13萬元/平方米。

或是首戰告捷的超預期戰績，又或是出于特定的營銷策略考量，近日售樓處的LED大屏上已明确顯示：10月27日起，全線産品價格将上調3%-5%。

不過，漲價在白鵝潭片區似乎也是常态化。同樣是臨江項目，距離本項目6公里的保利珠江天悅于去年8月23日取得首開銷售額24.48億元後，連夜宣布漲價2000元/平方米。目前，保利珠江天悅項目182平方米四房戶型總價約970萬，均價5字頭。

據安居客APP顯示，距離廣州翡麗甲第最近的兩個望江項目均是華潤置地的項目，一個是白鵝潭瑞玺，另一個是華潤置地白鵝潭悅府，而兩個盤亦是離廣州M1萬象城最近的項目。

白鵝潭瑞玺項目屬于商業住宅，參考均價約6萬元/平方米，該項目于商業住宅，且案名在本地亦是多番争議；而華潤置地白鵝潭悅府，建面135-243平方米，參考均價10.8萬元/平方米，目前陽光家緣顯示網簽去化100%。

因此，作為同片區、同定位下的大平層高端項目，位于三江匯聚口且靠近廣州萬象城的廣州翡麗甲第在市場上必然具備一定的競争性優勢。

于2025年除夕前一日，保利置業以38億元成功競得廣州荔灣陸居路AF020210、AF020244地塊，折合樓面價2.37萬元/平方米。按照出讓條件，兩宗地塊分别建設住宅及五星級標準酒店。

為了突出該片區的“高端屬性”，酒店建設方面，保利置業于9月1日宣布與萬豪國際集團達成戰略合作，拟斥資10億元打造區域首座萬豪繫品牌奢華酒店。

而廣州翡麗甲第對于保利置業來說，是其提振廣州市場乃至珠三角品牌力的關鍵一戰。

據保利置業的半年報，保利置業的主要銷售戰場是上海、甯波所在的長三角區域，合約銷售金額占比高至55%；而廣州、深圳所在的珠三角地區占比僅15%，較2024年末下降了2.5個百分點，

目前，保利置業在廣州區域的項目大部分已處于交付尾盤銷售狀态。據2024年财報顯示，保利置業在廣州共有9個項目，其中在售的有4個項目，包括位于番禺的保利琅譽、增城的保利明玥湖光、花都的保利上宸、荔灣的保利西悅灣。

然而，以上在售的項目入市亦有一段時間。例如，增城的保利明玥湖光，最新一期預售證是2023年取得，目前去化率約46%；番禺的保利琅譽2023年11月首開，最新一期預售證今年3月取得，目前整體去化率約79%。

因此，今年下半年保利置業在珠三角地區亦投下了兩個“炸彈”項目，一個是廣州廣州翡麗甲第，另一個則是深圳寶安中心區首個新規豪宅項目保利瑧譽。據官方說法，深圳保利瑧譽今年8月23日開盤，首開近罄，銷售金額達23億，去化率高96%，成為深圳今年開盤銷售冠軍。

縱觀全局，在保利置業今年“聚焦高端項目”戰略之下，2025年前9月，保利置業權益銷售金額位264.7億元，全口徑398億元，均在觀點指數榜單中排名15位，同比提升1位。

然而，雖說高端項目的“利潤”空間更大，但随着所得稅以及包括營銷費用在内的銷售開支的增長，保利置業仍面臨增收不增利的問題。

據此前披露，今年上半年，保利置業實現收入184.44億元，同比增長48.1%，但歸母淨利潤僅有2.08億元，同比減少44.3%，利潤依舊承壓。

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