新政之後 | 中建東孚上海“大本營”的落寞與追趕

觀點網 上海新政發布後，開發商們開始集中推盤，市場供應量出現明顯增加。

根據新政内容，符合上海購房條件的居民家庭，在外環線以外區域購買新建商品住房或二手住房，不再限制套數。

9月6日，上海網上房地産官網公示最新一批樓盤過會名單，共計11個樓盤、1099套房源，其中9個樓盤位于外環以外區域，其中包括已經開賣接近兩年的奉賢中建禦璟園五期。

這批名單中，過會的奉賢新城中建禦璟園五期将加推70套建面約133-163平米洋房，均價約51954元/平米，相比上一批次降價超3000元/平米。該項目前期推出合計573套房源，截止到9月18日，已售404套，去化約70%。

該樓盤由中建八局旗下中建東孚進行開發建設。據悉，中國建築旗下擁有中海地産和中建地産兩大房地産品牌。中海地産是公司下屬中海集團房地産業務的品牌統稱，中建地産則是中國建築各局院地産業務所使用的品牌，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等子品牌，開展地産開發、城市更新、資産運營和綜合服務等業務。

中建八局房地産投資與開發闆塊主要由下屬子公司中建東孚管理。“中建八子”分别在不同城市安營紮寨，上海是中建八局旗下的中建東孚的大本營。

近年來，中建繫兄弟公司紛紛加碼上海，中建東孚存在感漸弱，但伴随着新領導上台，中建東孚開始在“大本營”囤積“糧草”。

新政後加推

資料顯示，中建禦璟園此次推盤70套公寓，是項目最後的37席聯排别墅及最後44席闊景疊墅，面積1.0萬平米，備案均價51954元/平米。

觀點新媒體獲悉，中建禦璟園為中建東孚品牌TOP“禦”繫之作，位于奉賢新城08單元上海之魚，奉賢的核心資源，軌交、商業、文化娛樂、醫療、産業等，基本都集中于上海之魚及周邊。

在2023年上海二批次土拍中，中建東孚曾以33.47億元競得奉賢區奉賢新城08單元07-01地塊，溢價率10%，成交樓面價為31900元/平米，地塊房地聯動價5.5萬元/平方米。據規劃，項目建設由4棟13F小高層、8棟7F洋房、11棟疊墅和11棟聯排組成。

彼時，在行業下行、房企債務頻現違約背景下，中建東孚先後在上海、深圳、南京等熱點城市高溢價拿下多宗地塊，是“中建八子”中銷售規模最大的房企。但與此同時，中建東孚的北京中建星光里項目、上海的中建春合境明等項目銷售均不算亮眼。

中建禦璟園是其中之一。中建禦璟園開發主體為上海孚騰置業，該公司于2023年7月18日成立，由上海中建東孚100%持股，隸屬于中建八局。

觀點新媒體獲悉，中建東孚曾在上海相繼打造了中建朗閱府、中建禦湖瀾庭、中建海樾府、中建海樾境府等一繫列樓盤。不過，該企業近年來上海項目去化面臨挑戰。據了解，中建東孚開發的中建禦璟園、中建虹悅里、中建山水雅境三個項目分别在2024年1月20日、2024年11月13日、2024年12月5日開盤，截至目前，上述三個項目仍在去化中。

據上海市房地産交易中心數據，截至9月18日，中建東孚位于奉賢的中建禦璟園、虹口的中建虹悅里（備案名：虹映悅庭）以及寶山的中建山水雅境（備案名：中建宸悅雅園），共計總套數1085套，共售出656套，去化率約為60%。

其中，中建禦璟園、虹映悅庭、中建宸悅雅園去化率分别為70.51%、75.81%與24.24%。

數據來源：上海市房地産交易中心

其中，中建禦璟園的總套數為573套，仍有169套可以出售，總共銷售404套，去化率為70.51%；中建宸悅雅園共計264套房産僅賣出64套，去化率僅約24%；虹映悅庭的去化率最高，約為76%。

上海新政或許能給外環樓盤帶來活力，有利于庫存去化。比如中建禦璟園，該項目正是位于新政提振需求所在區域。此次上海樓市新政涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等六項調整，例如，在住房限購方面，重點放寬外環外購房限制，釋放了外環的改善性需求，許多原本受限于購房套數的家庭得以重新進入市場。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部負責人唐華稱，“此次政策調整旨在降低符合條件居民的購房門檻與壓力，同步緩解外環以外區域的庫存壓力，提振市場整體信心。通過擴大購房群體覆蓋、加強金融支持力度，進一步推動職住平衡。”

尤其值得關注的是，政策積極回應了年輕單身群體的合理住房需求。對外環以内市場而言，滬籍單身人士可增購一套，非滬籍單身也可在該區域購買一套，長期被抑制的購買力将得到有效釋放。

對外環以外市場，政策明确引導改善型需求向外傾斜，唐華預計短期内成交量将穩步上升。“此次精準而及時的調控，不僅有助于緩解市場結構性壓力，也将為上海樓市的持續健康與穩健發展注入新動力。”

上海中原地産市場分析師盧文曦也表示，樓市政策帶來的積極效應在穩定釋放中，上海一些外環外項目的來訪量持續攀升。

拿地的追趕

中建東孚其實僅僅是“地産航母”中國建築的其中一個分支。

中國建築的地産銷售可以說占據了市場半壁江山。以2024年為例，中國建築合約銷售額達到4219億元，其中中海地産就達到2706億元；中國建築全年新購置土地75宗，期末土地儲備7718萬平方米，新增土地儲備882萬平方米，總購地金額1385億元。新增土地儲備全部位于一線、強二線及省會城市。

數據來源：企業年報

上半年，中國建築整體銷售額也達到1745億元，其中中海地産貢獻1035億元。

中國建築旗下擁有中海地産和中建地産兩大房地産品牌。中建地産是公司各局院地産業務所使用的品牌，包括中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚等子品牌，開展地産開發、城市更新、資産運營和綜合服務等業務。

“中建八子”分别在不同城市安營紮寨，上海則是中建八局旗下中建東孚的大本營。

中建八局成立于1952年，後經一繫列改制重組，于2007年成為中國建築全資子公司，現由中國建築持股100%。

中建八局的主營業務包括房屋建築工程、基礎設施建設、房地産投資與開發和設計勘察與咨詢等闆塊，房地産業務主要依托全資子公司中建東孚運營，經營模式以自主開發為主，産品類型主要涉及商品房和保障房，區域布局在山東、上海及江蘇等地。

不過，近年來中建東孚在大本營的發展面臨挑戰，其中包括來自其兄弟公司的追趕。比如2024年，中建壹品以37.5億元收購楊浦濱江一宗風貌舊改地塊、中建玖合拿下大甯闆塊地王、中建七局地産首入上海競得寶山區南大闆地塊，並刷新南大闆塊銷售記錄。

中建東孚的失落直觀地體現在銷售上，相較之下，中建東孚近年來並未在上海出現“現象級”紅盤，在該區域銷售額同步失速。有數據顯示，2024年中建東孚上海區域銷售額遠低于兄弟公司中建壹品和中建玖合。

值得一提的是，今年5月，中建東孚原董事長左臣華被調離，並由盧丙磊接任。有分析稱，此次人事變動是中建八局挽救銷售業績下滑的舉措之一，盧丙磊原在中建東孚山東公司擔任總經理，該區域市場表現較為突出。

就在新領導上任後的6月，在上海年内第五批次土拍中，中建東孚以接近82億拿下寶山南大智慧城近10萬平組合地塊，總計容建築面積約32.15萬平方米，規劃用途包括商品住宅、商業、辦公等，綜合樓闆價約25487元/平米，可售住宅樓闆價約3.9萬/平米，

該地塊分為六個子地塊，也是本輪土拍體量最大、規劃要求最嚴、開發難度最高的一宗地塊。其中，編号90-01地塊要求建一棟250米超高地標商辦塔樓地塊，須100%自持商業、40%自持辦公，建成後将成為寶山第一高樓，另五幅為高密度住宅用地，配建保障房、限制中小戶型比例。

這場土拍是中建東孚更換董事長後的首次拿地。有分析指，寶山區地塊規模可觀，去化周期快，若開發順利可為公司提供可觀庫存和銷售業績，有助于緩解銷售業績下滑壓力。

近期，中建東孚南大TOD項目案名披露為“中環麓島”，項目創新性采用PARK-TOD開發模式，這是一種将公園（PARK）與公共交通導向開發（TOD）進行無界融合的城市級解決方案。

據了解，中建東孚從廣蘭路項目就已經開始探索TOD模式，並随後打造虹口多倫路項目，寶山南大項目是該企業在TOD模式上的新一次探索，項目規模大，融合産業導入、雙TOD樞紐、公園城市營造、片區長效運營等復雜維度。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。