新政之後｜上海10萬+豪宅的試探 中建玖上琅宸能否破局？

觀點網 上海限購政策正在逐步解鎖。

正值夏末，8月25日上海市住房和城鄉建設管理委、市房屋管理局等六部門聯合印發了一篇通知--《關于優化調整本市房地産政策措施的通知》（簡稱滬六條政策），涉及住房限購、公積金、住房信貸、稅收等六項調整，其中外環外區域取消限購、非滬籍單身購房條件放寬等措施引發市場廣泛關注。

自此，外環作為一條分界線，逐步成為上海房市未來調控的新錨點。

有市場聲音認為，當前上海市發展的重心已經回歸到市中心，無論新樓盤上架，還是舊城改造城市更新提速，城中心區域與郊區的樓市發展差距愈發明顯，此次出台的滬六條政策調控或多或少與上海郊區的去化目標相挂鈎。

據觀點新媒體觀察，從近期上海新上架的外環内部分項目來看，事實上這一政策的影響也傳導至上海中心城區的新盤認購。

其中，中建二局位于上海靜安大甯闆塊開發的中建玖上琅宸項目，意外地成為市場紅盤。

中建二局靜安"首秀"

去年9月14日，上海第五輪土拍現場中出現了一位新面孔---預備正式深入上海房市的中建二局，最終其以底價63.6億中標上海靜安區靈石社區N070402單元094a-14地塊住辦項目。

該項目商住比例約辦公21%，住宅79%，以及一處5000平方米的地下文化設施，成交樓面價達到6.83萬元/平方米。

觀點新媒體獲悉，中建二局拍下的是靜安區内的城市更新與居住環境改善工程，規劃用地3.16萬平方米，容積率2.95，涉及446戶；總建築面積15.4萬平方米，整宗地塊合計規劃9棟12-24住宅樓、1棟辦公樓以及相應的配套建築和地下設施，總項目投資達到93億元。

據了解，該項目于9月中旬取證，9月11日開啟認購，首推140套房源，均價14.68萬元/平方米，4日累計認購超185組，認購率達到143%。

作為一家在2020年才正式成立華東公司上海分公司的企業，中建二局初探上海市場的步調基本都集中在臨港、嘉定新城等外環區域。

回顧其首次拿地，2021年1月22日，中建二局與中銀集團以6.85億元的價格拿下了上海臨港區域首宗地塊，面積達166畝。

該項目位于上海自貿區臨港新片區滴水湖西島，以雙塔建築為主體，由北京中建地産和中銀集團投資聯合獲取。拿地之後，中建二局将其規劃為臨港西島雙子塔項目，經過4年建設期，西島金融中心項目的主體結構、幕牆安裝等工程已經完成，景觀工程進度已過半，預計到2025年年底将全面完工。

同年，中建二局還以32.86億元的價格競得46萬平方米的浦東新區書院鎮兩宗宅地；以超過86億元的價格拿下同在臨港片區的69萬平方米書院社區地塊以及頂尖科學家社區地塊等。

在華東區域走出的第一步，被中建二局記錄在當年的年度總結中。"2021年，中建二局全年完成投資額165.4億元、回款127.4億元；地産業務全年獲取地産項目6個，新增土儲貨值248.4億元，由局投資開發、設計建造的上海世界頂尖科學家社區正式開工。"

而今，中建二局于上海市場的投資布局已逐漸擴大，據旗下中建玖合2024年的全口徑131.82億元的銷售額來看，上海市場銷售額達到61.85億元，占比約合46.92%，這一數據甚至略高于其大本營北京。

因此，選擇适時落子靜安大甯區，是中建二局繼續深入上海房地産市場的第一步，而就在項目即将開啟認購之時，"滬六條"新政來了。

新政後的市場

"滬六條"頒布後，最受市場關注的自然是限購政策調整這一條。

據"滬六條"明确，上海戶籍居民家庭、在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭，在上海外環外購買住房不限套數。

此外，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，雖然在外環外購買住房不限套數，但在外環内限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海市連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環内限購1套住房。

從内容上來看，"滬六條"最核心的外環外不限購政策，主要利好浦東周康、闵行莘莊、松江新城、嘉定新城等遠郊闆塊，而中建二局落子的靜安大甯區域恰好位于内中環間，屬于嚴格限購區，無法像外環外項目那樣通過政策吸引新增潛在客戶。

"滬六條"雖未直接解除靜安大甯的限購，但其釋放的政策信号、降低購房成本、擴大非滬籍客群，也在一定程度上改善上海整體房産市場的預期。對于中建玖上琅宸這類位于中心區域的改善盤，這一政策足以間接推動外環内外的銷售逐步回暖。

不過，由于較高的總價和限購問題，中建玖上琅宸與外環外項目政策出台後的熱銷可能性相比，依舊有所局限。

早在中建項目入市之前，便有業内人士将其與大甯的另一宗改善樓盤大甯金茂府進行對比。

大甯金茂府項目，是2014年方興地産（金茂）以101億元斬獲的閘北區大甯路街道325街坊地塊，彼時溢價率高達111.59%，樓闆價4.76萬元/平米，與中建項目單價相差約2萬元。

觀點新媒體了解到，金茂拿下的地塊是2003年以來上海土地市場最高的一幅總價及樓闆價宅地，也是當時上海土地市場第二大總價地王。高價拿地的背景之下，金茂的銷售規劃十分明确，将這宗中環項目的單價控制在7.5萬元/平方米左右，基本處于彼時上海内環的價格區間，並在2015年10月售出了582套，拿下50.83億元的銷售額。

10年過後，這個項目的整體單價漲至11萬元-16萬元/平方米的區間，與中建玖上琅宸的14.68萬元/平方米相比，有市場聲音表示具備學區房屬性的大甯金茂府性價比似乎更高，此前未參與過開發上海市區内改善盤的中建二局顯得經驗不足。

據觀點新媒體所了解，在中建二局于2020年首次進入上海市場後，的确沒有操盤過類似中建玖上琅宸的項目，但這幾年間其在上海中心區域内的地産發展動作頻頻。

早在2018年，中建二局便中標位于靜安區的上海火車站北廣場C1地塊商辦項目，項目合同額10.4億元，總建築面積約28萬平方米，建成後，該項目将成為上海火車站北廣場地區第一個包含國際知名企業職能辦公、大中型企業辦公、企業獨棟辦公以及一站式區域型購物中心的城市綜合體。

後于中建二局官宣進入上海市場的第三年，其承建了黃浦區508-514街坊地塊舊城區改造一期工程項目，該地塊是位于市中心的典型老城廂社區，這里匯集上海典型的簡屋、舊里、新里、新公房，以及20世紀90年代産業結構調整遺留的停産工廠廠房，曾因拆遷難度大等原因，舊改工作推進緩慢，後改為中建二局承建。

那麼，價格優勢不明顯，缺乏上海豪宅操盤經驗的中建二局，面對上海樓市政策調整後，中建玖上琅宸該如何突圍？

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