招商蛇口定增82億元求解“保交樓”

觀點網 在6月的股東會上，招商蛇口提出了“四個不失”，分别為不失誤、不失血、不失速以及不失志，認為只要能保證“四個不失”，熬過當下的行業周期不是問題。

其中，“不失血”是指以穩定保持現金流安全為主，尤其是在行業下行周期以及恢復的底部時要特别注意保證現金流安全。

畢竟過去多家企業出險，基本都是因為失血過多，現金流出現了問題。今年在投資端放得更開的招商蛇口，更是格外注意資金鍊安全。

9月12日晚間，招商蛇口披露了82億元增發預案。

根據公告，招商蛇口拟發行優先股總數不超過8200萬股，募集資金總額不超過82億元，本次向特定對象發行不向公司原股東優先配售。

招商蛇口表示，本次向特定對象發行優先股拟募集資金淨額将用于“保交樓、保民生”房地産項目建設。

走入2025下半年，招商蛇口正在持續擴大手中籌碼。

增發詳情

招商蛇口本次向特定對象發行優先股的種類為附單次跳息安排的固定股息率、可累積、不設回售條款、不可轉換的優先股，将采取向不超過200人的符合《優先股試點管理辦法》和其他法律法規 規定的合格投資者定向發行的方式。

根據預案，本次發行的優先股每股票面金額為人民币100元，按票面金額發行，並且沒有到期期限。

招商蛇口也強調，本次向特定對象發行優先股募集資金用于房地産開發項目的，僅用于與房地産工程建設支出相關的部分，即建安成本，均為資本性支出。

此次募集資金将全部用于房地産項目建設，包括廣州林嶼院項目、深圳會展灣雍境名邸項目、北京亦序佳苑項目、北京璟雲雅苑項目等共11個普通住宅項目，均為處于建設開放周期之中，不少已開啟預售。

其中，廣州林嶼院項目投資總額約為19.58億元，計劃使用募集資金4.85億元；深圳會展灣雍境名邸項目投資總額約為31.37億元，計劃使用募集資金4.1億元；北京亦序佳苑項目投資總額約45.97億元，計劃使用募集資金9.35億元；北京璟雲雅苑項目投資總額約為16.34億元，計劃使用募集資金3.75億元；西安招商·梧桐書院項目投資總額約16.85億元，計劃使用募集資金5.76億元；鄭州時代觀宸苑項目投資總額約為8.85億元，計劃使用募集資金2.18億元。

成都招商錦城序項目投資總額約為26.61億元，計劃使用募集資金6.55億元；上海新顧城項目投資總額約為62.85億元，計劃使用募集資金12.3億元；上海銘庭項目投資總額約75.69億元，計劃使用募集資金11.63億元；上海臻境名邸項目投資總額約為112.12億元，計劃使用募集資金17.17億元；上海觀嘉瀾庭項目投資總額約40.43億元，計劃使用募集資金4.36億元。

圖片來源：企業公告

招商蛇口表示，本次募集資金淨額少于項目總投資金額的部分，公司将以其他方式解決，募集資金到位之前，公司将根據項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，並在募集資金到位之後予以置換。

如果本次實際募集資金淨額相對于募集資金拟投入金額存在不足，公司将通過自籌資金彌補不足部分。在不改變拟投資項目的前提下，董事會可對上述單個或多個投資項目的募集資金拟投入金額進行調整。

資金投入的項目基本位于一二線城市，11個項目的開發周期大多集中在2023年6月至2028年12月之間，結算周期的主力為2027年，預計總銷售收入為529.89億元，總淨利潤為48.9億元，平均項目銷售利潤率約為9.7%。

融資求解

招商蛇口上一次增發融資是在2023年10月，以每股人民币11.81元的發行價格，向特定對象發行A股股票7.19億股，募集資金84.99億元。扣除全部發行費用後，實際募集資金為84.28億元。

截至2025年6月30日，該次定增募集資金已累計使用69.3億元，累計使用閑置募集資金14億元暫時補充流動資金，募集資金賬戶余額為1.16億元。

根據本次優先股發行預案，上次定增的資金均無變更使用項目，除了43億元用于補充流動資金及償還債務外，剩余41.28億元分别投入至長春公園1872項目、沈陽招商公園1872項目、重慶招商渝天府項目等共10個開發項目之中。

不過，10個項目中只有上海虹橋公館三期項目、合肥臻和園項目、合肥濱奧花園項目及鄭州招商時代錦宸苑項目達到預期收益，其余項目尚未完全交付，目前仍未進入結算周期。

而區别于過往增發融資，這是招商蛇口首次使用發行優先股進行募資，也是目前房企融資選擇中的少數案例之一。

資料顯示，優先股是一種兼具股權與債權特征的混合融資工具，特點在于優先股股東享有固定股息，且分配順序優先于普通股股東，同時作為權益資本，優先股可以增厚公司淨資産，降低資産負債率。

參考預案發行規模，以及截至2025年6月30日公司的淨資産規模靜态測算，優先股成功發行後，招商蛇口淨資産将由2789.45億元增長2.94%至2871.45億元；營運資金由2266.24億元增長3.64%至2348.24億元；合並報表資産負債率由67.86%下降0.64個百分點至66.23%。

值得注意的是，優先股不可轉換為普通股，不會增加二級市場的股票供給，可以避免攤薄現有股東股權比例，也是對現有股東權益的有效保護。

優先股股東通常無表決權，優先股也缺乏二級市場流動性，投資者無法通過股價波動獲利，因此投資優先股主打安全但收益相對固定。

不過，優先股的固定股息通常與募集資金投入帶來的利潤增長額挂鈎。招商蛇口表示，若增長額不能完全覆蓋優先股股息，将可能對普通股股東可供分配利潤造成攤薄。

根據預案約定，本次優先股每一期發行時的票面股息率均将不高于該期優先股發行前公司最近兩個會計年度的年均加權平均淨資産收益率。

年度報告顯示，招商蛇口2023年和2024年加權平均淨資産收益率分别為6.04%、3.36%，年均加權平均淨資産收益率為4.7%。

但從今年上半年交出的成績單看，招商蛇口經營相對穩定，盈利能力保持增長。

2025年上半年，該公司營業收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%；期内淨利潤17.4億元；歸屬于上市公司股東的淨利潤14.48億，同比上升2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點。

截至報告期末，招商蛇口貨币資金總額877.64億元，剔除預收賬款的資産負債率63.10%、淨負債率66.42%、現金短債比為1.30，财務管理上也實現了“縮表”。

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