博鰲特寫 | ESR曾瑞華：2025物流地産的“分水嶺”與價值重塑

編者按：面對新的形勢，企業與個體需要打破邊界，互融互通，不斷尋找新的合作機會。融合，必将是未來的商業新趨勢。

8月12-15日，2025博鰲房地産論壇繫列活動在海南召開，與多位參會嘉賓在博鰲直播間現場交流，並推出2025博鰲觀點訪談繫列報道。

在此間，通過對全産業鍊代表性企業的調研、采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 駛入2025年，ESR業務管理與投資（香港）董事總經理曾瑞華明顯覺察到了行業“分水嶺”的存在。

“從物流房地産這個角度來看，2025年算是分水嶺的一年。”為什麼強調分水嶺點？在其看來，當前整個行業的共需關繫正在達到平衡。

2025年上半年，我國物流行業呈現“穩中有進、質效雙升”的發展态勢，社會物流總費用與GDP比率穩步回落，降本增效成效顯著。

據曾瑞華透露，上半年中國物流業景氣指數（LPI）平均值為50.5%，比一季度回升0.3個百分點。業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數等關鍵指標均處在擴張區間。

“2023年和2024年供需其實是不平衡的，2023年我們走出疫情，很多人已經恢復了項目建設狀态，但來到2025年可以發現供需看起來是比較平穩的。”她表示。

作為觀點的老朋友，曾瑞華曾在年初2025觀點資本圓桌上暢談公募REITs擴容下的戰略與選擇，也曾大方分享作為外資投資者的ESR如何在波動的時代下運籌投資資金。

再次見到她，是在8月份的2025博鰲産業科技大會現場，這位奮鬥在一線多年的職業經理人走進了我們的博鰲采訪直播間。

“2024年的确是最困難的一年之一，彼時市場對房地産和物流行業都不看好。”提及主要原因，曾瑞華分析，由于2023年之後的行業供應量過大。在經過兩年的去化後，目前需求仍然存在，供應壓力有所緩解。

“而今年開始，公募REITs的表現則非常穩定，我們的公募REIT在今年1月上市後，運營情況良好。”

2025年1月24日，作為亞太區最大物流地産平台的ESR宣布，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（中航易商倉儲物流REIT）于上交所上市交易。

據了解，中航易商倉儲物流REIT此次發售總份額8億份，發行價格為每份2.628元，募資總額超過21億元。此次發行共吸引12家戰略投資者等參與認購，其中ESR易商持有份額占比為41%。

這是ESR易商在中國境内上市交易的首只公募REIT。"作為公募REIT，我們非常重視與投資者的公開交流，上交所鼓勵多次分派股息，截至目前REIT已經分派了兩次股息。"曾瑞華透露，目前項目整體運營順利，坦言若不能良好運營，就無法實現股息分派，認真運營就是對投資者負責的表現。

事實上，早在2022年底，ESR就已經放出了公募REIT的指引，該年12月，ESR宣布将中國境内的三大物流項目打包成REIT在上交所上市。

彼時曾瑞華曾表示，這一策略的目標是為旗下成熟的物流資産的投資者提供非公開的和公開的退出平台，ESR在全球其它市場也有類似的做法，中國是ESR提供雙項選擇的第二個市場。

"目前我們正在考慮擴募，但擴募需要經過發改委的層層審核，預計在上市一年後，即2026年才能進行。"曾瑞華向觀點新媒體預告，當下ESR已經開始準備擴募事項，整個過程大約需要1到2年時間。

提及對未來擴募資産的考量，其對比了國内幾座較為熱門的城市：首次發行時，ESR選擇了昆山資産，主要集中在華東區。

“許多投資者希望資産分布更加分散，因此我們未來也會考慮華南區和華西區，例如成都和重慶等地。”在曾瑞華看來，上述地區有穩定的回報潛力，例如成都擁有較優質倉庫，重慶受益于中歐班列等優勢。

“價值”，是曾瑞華在博鰲演講台上提及最多的詞匯。"我們不能把物流當成是沒有價值的行業，我一直認為物流是一個有價值的服務。"在她看來，未來物流的發展重點在于為客戶提供更多價值，例如智能化倉儲解決方案。從實際出發，當前的客戶選擇倉庫不僅看地點，更看重其能否為他們創造額外價值。

"此外，物流房地産需要與AI等技術結合，為客戶創造更多價值。除了傳統的地點優勢外，智能化将成為重要的競争因素。"

自2010年在中國市場起家後，ESR對于行業價值的重視從未改變，唯一變動的或許只有從上市到退市的步調。"ESR于2019年在香港上市，今年7月3号完成退市，現在完成了私有化，就表示有更多的方式進行資産買賣，或者跟一些資産做合並。"曾瑞華坦言，三到五年内，這一套流程或許會成為整個行業普遍的情況。

"在私有化後，我們可以更前瞻性地進行投資，不再受短期股價波動的壓力，也可以更專注于長期和前期投資，即使這些投資暫時沒有現金流回報。"對于ESR而言，這種靈活性有助于其在市場上布局更具戰略性的項目。

當被問及退市後在業務篩選方面的調整，曾瑞華則迅速否認這一說法，“目前我們的（業務策略）沒有變化，仍然非常謹慎地選擇項目，要注重質量而非數量。”北京、上海、廣州、深圳四座超一線城市，及華東地區、華南地區仍然是ESR國内關注的重點。“我們注意到，這些區域基本都以消費類客戶驅動，具有重要潛力。”

“我希望2025年是一個穩定之年，行業内的供需關繫達到平衡。”曾瑞華緊接着補充，目前行業真的應該避免内卷，“我們不要僅靠價格競争，物流是有價值的服務，不應僅僅依賴低價策略，長期主義才是行業長久發展的關鍵。”

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