保利與金茂的外環戰場 新政後上海一次性千套房源過會

觀點網 又有兩家房企在上海外環“争”起來了。

在截至上周末最新一批樓盤過會名單中，合計11個樓盤、1099套房源相繼入市。相較于前兩周而言，整體一手房源供應量有所增加，接近二分之一的樓盤都由保利與金茂包攬。

據觀點新媒體了解，這11個樓盤中，潤雲金茂府與江灣金茂府兩宗項目位于外環内，另有九宗項目處于外環外區域。

一條外環線的差距，實則道明了上海市内近期的住房政策—“825新政”。

數據來源：公開資料、觀點指數整理

8月25日，上海正式發布樓市新政，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等6項調整， 其中最受市場關注的，便是“符合條件的外環外不再限購”這一條。

據了解，符合上海購房條件的居民家庭在外環線以外區域購買新建商品住房或二手住房，不再限制套數。

因此，本周開盤的多數項目都集中趕上了這一班政策車，也恰好對應上目前部分上海客戶添置外環外新房的現實需求。

政策還提出，不再區分成年單身與家庭購房資質，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策，不再區分“成年單身人士”及“家庭”概念，統一按照居民購房家庭政策執行。

值得注意的是，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建築住房的，公積金(含補充公積金)貸款額度上浮15%。

也就是說，該部分人群購置首套住房最高額度從160萬元提至184萬元，二套住房從130萬元提至149.5萬元。而繳存人購買上海新建預售商品住房，可按規定提取本人及配偶的公積金支付購房首付款。“又提又貸”不影響額度：提取公積金支付首付款後，不減少公積金貸款額度計算基數。

此外，非滬籍家庭購買的第一套住房暫免征收房産稅；購買第二套及以上住房時，持《上海市居住證》連續滿3年或積分達120分，首套房屋免征收房産稅，則購買的第二套及以上住房在合並計算家庭全部住房面積後，給予人均60平方米的免稅面積扣除，超過按面積征收。

“825新政”的出台，間接影響了當前上海新房市場的開盤熱度，僅從上周入市的11宗項目來看，浦東、普陀、闵行、寶山、嘉定、奉賢、松江區域均有涉及，單價均在10萬元/平方米以下。

在這其中，要屬保利與金茂的入市項目數量最多。

值得注意的是，金茂即将加推的項目均位于外環内，包括位于普陀的潤雲金茂府、寶山淞南的江灣金茂府及金茂棠前項目。

潤雲金茂府項目于2025年5月首開，推出88套疊墅房源，並于開盤半個小時内售罄。截至8月，該項目期間全盤去化率約達到80%，其中一、三批次房源開盤即罄。據觀點新媒體了解，這次潤雲金茂府是打算将剩余的32宗疊墅項目一次性放出。

不過，江灣金茂府整體去化率並不高。同在2025年5月，該項目首開推盤入市，放出192套房源，截至5月底僅售房源僅92套，去化率僅約48%。觀點新媒體查詢該樓盤的銷售信息，目前項目合計放出292套房源，可售總套數72套，已售總套數220套，去化率約合75%。

寶山區域内還包括單價更低的金茂棠前，這宗項目的四批次房源放出前，實現了三開三售罄的成績。雖然項目並非處于熱門區域，但認籌率基本都高于150%：5月項目首開售罄，放出264套房源獲380組認籌；6月再次以193%認籌率觸發積分；于“825新政”之後，三批次加推放出160套房源獲263組認籌，認籌率超過164%，備案均價5.38萬元/平方米，成為“日光盤”。

有了前三次銷售成績鋪墊，難怪金茂要在短時間内繼續加開。

值得注意的是，保利與金茂相似，率先吃上了新政策的紅利。

金茂棠前三批次開盤的同一天，同樣位于外環外的闵行梅隴 “保利·海上印”三批次開盤，備案均價8.18萬元/平方米，168套房源實現當日售罄，項目開盤認購率達到170%。

近期即将上新的11宗新盤中，保利将推出位于嘉定的保利虹橋和著五期、松江的保利西郊和熙三期，前者為高層，後者為洋房疊墅。

虹橋和著位于嘉定江橋闆塊上海虹橋國際社區内， 也就是外環外北虹橋區域中。今年1月首批入市241套房源，均價約合5.6萬元/平方米，開盤去化率約70%；即将認購的五期均價稍有漲幅，來到5.75萬元/平方米。

保利西郊和熙整體去化率則高于虹橋和著，首開去化率達到91%，這宗項目位于上海松江西郊區域，今年首次開盤放出共計191套房源，均價約5.35萬/平方米，共計194組認購，未觸發積分。

與保利項目單價相近的還有招商臻境二期，這宗位于浦東的項目于7月26日首開，均價6.86萬元/平方米，開盤當日去化率78%；三批次項目将放出96套高層項目，均價約合6.62萬元/平方米。

觀點新媒體注意到，在過會的11宗新盤開發商中，不止保利、金茂、浦發等市場常客，還包括闵房集團。

2023年11月，本地房企闵房集團于闵行馬橋拿下了一宗涉宅地塊，總用地面積3.93萬平方米，容積率1.05。據了解，項目坐落于旗忠闆塊，與佘山、東郊並列為上海三大别墅區，區域内集聚多宗容積率較低的地塊，是上海主城區的低密墅區聚集地。

因此，闵房集團将該地塊項目打造為尚園别墅項目，周邊包括綠茶玫瑰園等低密度項目、安缦酒店、旗忠網球中心等設施。目前項目完成過會，即将放出186套别墅及14套人才公寓。

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